Русская ипотека: Разорятся все, кроме застройщиков

Рост неплатежей по ипотечным кредитам и падение цен на недвижимость заставляет задуматься о будущем российской финансовой системы в целом. Около 20 трлн рублей долгов и откровенно мрачные перспективы получения по ним даже основной суммы ссуды — не говоря уже о процентах! — заставляет искать варианты решения данной проблемы. Таковые есть, но без колоссальных потерь всё равно не обойдётся.

На ипотечном фронте без перемен — примерно так можно охарактеризовать статистику, которую недавно выложил Центробанк.

Правда, её анализ, проведённый коллекторами, говорит совсем о другом.

«В январе-апреле 2024 года объём просроченной ипотеки в стране увеличился на 8,4% или 5,3 млрд рублей. Данное увеличение в 2,5 раза больше, чем за весь 2023 год (за 12 месяцев 2023 года просроченная ипотечная задолженность увеличилась на 2,2 млрд рублей или 4%)», — говорится в исследовании коллектороского агентства «Долговой Консультант».

Исследование озаглавлено «Ипотечные неплатежи: стартовый выстрел» — не самое оптимистичное название, намекающее на начало особо крупных проблем в финансовой системе РФ. Однако и работа у коллекторов тоже как бы не очень весёлая, эти люди привыкли смотреть правде в глаза.

Статистика — штука вообще тонкая, особенно в плане неплатежей. Это смотря как и что считать… Есть ипотечные кредиты, по которым уже не платят и точно не станут это делать. А есть и те, по которым между банком и заёмщиком идёт «переговорный процесс». И те, по которым даже до него дело ещё не дошло. Всё это — вещи разные. И суммы тоже. Отличающиеся на порядки. По некоторым оценкам потенциально «проблемными» считаются ипотечные кредиты на совокупную сумму до 4−5 трлн рублей, есть и более жёсткие оценки.

«Стоит отметить вину многих сторон, участвующих в ипотеке. Низкая финансовая грамотность многих заёмщиков, их неумение оценить свои финансовые возможности сыграли роль в росте неплатежей по ипотеке. Банки также не всегда подходили обоснованно к формированию своих кредитных портфелей, не учитывая обстановку на финансовом рынке. Строительные организации, участвуя, по сути, в квазиипотечных схемах, также внесли свою лепту в повышение неплатежей по ипотеке», — считает директор департамента развития розничного бизнеса АО «Свой Банк» Никита Игнатенко.

То, что виноваты все, это, конечно, замечательно. А дальше что? Квартиру не продать, в смысле, за те же деньги, которые они стоили год или пару лет назад. Недвижимость дешевеет очень быстро, и если вы должны, положим, 8 млн рублей, а реализовать жилплощадь удалось всего на 6 млн рублей, долг в 2 млн рублей вам всё равно придётся выплачивать.

Собственно, так было всегда и везде, просто для кого-то данный факт может стать откровением.

«Цены на недвижимость падают уже несколько месяцев — об этом пока говорят очень аккуратно, но сие просто факт, с которым сложно поспорить. Это особенно заметно по стоимости сделок. Квартиры будут дешеветь и дальше, ведь ипотека сдувается, а некредитного спроса недостаточно. Стоит ждать появления прецедентов, когда банк заберёт жильё себе, а взамен обнулит ипотечный кредит. Они непременно появятся», — уверен экономист Алексей Кричевский.

А вот это уже новый поворот… И вряд ли эксперт стал бы рассуждать о подобном, не имея некого «инсайда», судя по всему, такие варианты финансистами уже рассматриваются. По сути, это возможность получить, условно говоря, «хоть шерсти клок» — какой-никакой актив в обмен на снятие долгового бремени. Без бесконечных судов и прочей юридической свистопляски, которая может длиться годами. «Стороны пришли к согласию» — всё по закону. И быстро.

Что банки станут делать с миллионами ипотечных квартир, не очень понятно, но тут варианты всё-таки есть. Продать их, понятное дело, не получится, да и убытки будут колоссальными — начало подобной «реструктуризации» вызовет необратимые процессы в плане ценообразования на рынке недвижимости.

Но данную жилплощадь можно хотя бы сдавать. Ставки арены, конечно, тоже падают, но всё равно какие-никакие денежные поступления. И нет необходимости фиксировать убытки, во всяком случае, по отчётности.

Это, так сказать, одна сторона медали. Есть и вторая — лоббизм застройщиков, которые пытаются спасти свой сверхприбыльный бизнес. Для удержания цен в целом сейчас вброшена идея «льготной» ипотеки на вторичном рынке. Пока для регионов, где возводится мало нового жилья, но тут главное начать — программу можно и расширить на всю страну.

Другое дело, что банки, у которых этих самых кредитов на покупку недвижимости и так более чем достаточно, вряд ли захотят их ещё выдавать. Но и тут есть «свежая идея» — в Госдуму внесён законопроект № 676714−8 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», согласно которому ипотеку смогут выдавать и микрокредитные организации (МФО).

Попытка, конечно, не пытка, но есть сомнение, что тут что-то получится. Деньги в МФО, по большей части, довольно сомнительные, а ситуация с ипотекой в РФ становится всё более напряжённой.

Иван Рыбин