Гонка за жильем. Последний вагон для тех, кто не успел взять льготную ипотеку

Ставки по ипотеке бьют все ранее установленные рекорды: среднее значение уже превысило 20%. Цены на квартиры продолжают расти. Что же делать и где искать спасение тем, кто не успел воспользоваться льготной ипотекой, но хочет купить жилье?

Фото: Сергей Ермохин / ТАСС. Ставки по ипотеке уже доходят почти до 24%

Мария Соколова

6 банков из топ-20 крупнейших по выдаче ипотечных кредитов на новостройки всего лишь за одну неделю повысили минимальные ставки по ипотеке.

Изменение ставок по ипотеке в топ-20 банка с 29 июня по 5 июля. Фото: ДОМ.РФ

Больше всех, как уже писали «НИ», ставки повысили «Сбербанк» и ВТБ — сразу на 1,3 п. п. И теперь их ограничивают лишь правила, установленные ЦБ. Если не получаете зарплату на карту банка и не попадаете под другие скидочные программы, то можете получить полную стоимость кредита в 23,829% годовых — это разрешённый максимум по ставкам. А средневзвешенная ставка по топ-20 банка выросла на 1,14 п. п. — до 19,46%. «Сбербанк» занимает более половины рынка ипотечного кредитования, и его условия сказываются на всех.

Купить квартиру, не имея всей необходимой суммы, становится просто невозможно.

Исследования показывают, что только 42% молодых семей могут приобрести хотя бы самую дешёвую двушку площадью 54 кв. м. в Москве. Да и то по программе семейной ипотеки. Если детей нет или они уже старше 18 лет, то о квартире такой семье остаётся только мечтать.

Да ещё и власти обсуждают снижение максимального размера кредита по IT-ипотеке в 2 раза с 18 млн рублей (такая планка установлена для городов-миллионников) до 9 млн рублей.

Менее половины молодых семей могут позволить себе новую квартиру даже по льготной ипотеке. Фото: toptver.ru

Собственное жильё становится недоступной роскошью — это не миф, а подтверждённая фактами реальность. Обычно лето — сезон затишья на рынке арендного жилья. Но в 2024 году всё иначе. Спрос на аренду только растёт. Кто-то продал квартиру и не успел оформить сделку по льготной ипотеке до 1 июля, кто-то потерял надежду на покупку собственного жилья и видит возможности улучшения жилищных условий лишь в аренде.

Чем заменить ипотечное жилье, которое не по карману

Альтернатива съёмной квартире — переезд в собственный дом. Пока ИЖС остаётся более доступным вариантом, чем квартира в многоэтажке. За первые 5 месяцев 2024 года, по данным Росстата, на частные дома пришлось 70,5% ввода всего нового жилья: было построено 220 тыс. индивидуальных домов.

Частные дома строят на заёмные средства в ипотеку (объём выдач за 5 месяцев 2024 года вырос на 32%) под такие же бешеные проценты, но стоимость квадратного метра в частном доме оказывается в разы ниже, чем в многоквартирном доме. Руководитель и основатель строительной компании «АПС ДСК» Александр Кальсин рассказывает: в городе квадратный метр стоит 300-400 тыс. рублей, а в частном доме можно уложиться в 150 тыс. рублей.

Пока еще квадратный метр в частном доме может быть в 2-3 раза дешевле, чем в квартире. Фото: pro-dachnikov.ru

Власти понимают, что если людям не дать хоть какую-то возможность приобрести собственное жильё, то квартирный вопрос испортит москвичей посильнее, чем персонажей булгаковского романа «Мастер и Маргарита», и пытаются как-то систематизировать, упростить процесс покупки или строительства частного дома.

Дикий рынок ИЖС позволяет строить как угодно, что угодно и без гарантий. Фото: vannarakovina.ru

Сейчас вариантов масса: можно купить типовой дом от крупного застройщика в посёлке с типовой застройкой, можно заказать возведение дома на собственном участке у подрядчика, можно самому пытаться что-то построить в меру своих способностей и навыков. Рынок дикий, от этого риски есть и у застройщиков, и у покупателей. Кинуть может кто угодно.

Как власти поддерживают ИЖС и почему такая поддержка взвинчивает цены

На прошлой неделе депутаты Госдумы в окончательном третьем чтении приняли законопроект, который позволяет возводить частный дом с применением эскроу-счетов.

Эта схема широко распространена при строительстве многоквартирных домов: дольщики переводят средства на безопасные эскроу-счета, застройщик получает кредит от банка с условиями лучше рыночных (банк уверен, что застройщик получит деньги с эскроу-счетов), а клиент уверен, что не останется с недостроем, ведь застройщик получит деньги с эскроу-счёта только после сдачи дома.

Схема действительно надёжная и безопасная. Но дорогая, ведь застройщик вынужден закладывать в стоимость дома проценты банку. Обычно под эскроу-счета банки выдают займы по формуле «ставка ЦБ + 3%». Сейчас выходит 19% годовых.

Средняя стоимость дома без участка с эскроу-счетом — 8,2 млн рублей. Фото: строим.дом.рф

Как сказываются эскроу-счета на стоимости недвижимости — уже сейчас можно посмотреть на портале строим.дом.рф. Это сервис госкорпорации ДОМ.РФ по безопасной покупке дома. Инициатива с эскроу-счетами с конца прошлого года была реализована в частном порядке.

Средняя стоимость предлагаемого на портале дома (только дом без участка) — 8,2 млн рублей. В Московской области стоимость таких домов легко переваливает за 12-13 млн рублей. Даже небольшой двухэтажный дом площадью 100 кв. м. стоит от 7,4 млн рублей без отделки, водоснабжения, отопления и подключения к сетям.

Эксперты отмечают, что за последний год даже простые каркасные дома площадью порядка 100 кв. м подрожали в 2 раза — с 1,5-2 млн рублей до 3-4 млн рублей. А дом с безопасной сделкой выходит ещё дороже.

Самые простые каркасные дома за последний год подорожали в 2 раза. Фото: stroy-svoimi-rukami.ru

Сектор ИЖС постепенно повторяет судьбу квартир: повышенный спрос ведёт к росту цен. И опять возникает необходимость господдержки.

ДОМ.РФ, например, предлагает выдавать застройщикам, работающим с эскроу-счетами, займы под 1% годовых. Но просубсидировать таким образом планируется только 1 млн кв. м. жилья. Однако ведущий аналитик-маркетолог RRG Мария Лосева утверждает, что реальные темпы строительства многократно выше.

— За первые пять месяцев текущего года было введено в эксплуатацию 30,8 млн кв. м объектов ИЖС.

Торгово-промышленная палата РФ совместно с Минстроем разрабатывает собственные меры поддержки ИЖС, но главную проблему это не решает: пока невозможно оформить семейную ипотеку на собственный дом из-за того, что правительство никак не может утвердить новые условия программы. Хотя Владимир Путин заявлял, что эти новые условия начнут действовать с 1 июля.

Переезд за город может стать спасением для тех, кто не может позволить себе квартиру в гуще городских событий. Но тенденции таковы, что с принятием решения лучше не тянуть: рынок ИЖС пошёл по тем же граблям, что и рынок квартир.