Эксперты ждут падения спроса на рынке жилья Москвы из-за дорогой ипотеки

РИА Недвижимость. Окончание действия программы массовой льготной ипотеки привело к всплеску спроса на новостройки Москвы в апреле-июне, а на вторичном рынке при этом наблюдалась стагнация из-за высоких ипотечных ставок, рассказали РИА Недвижимость эксперты, отметив, что в ближайшей перспективе спрос на покупку столичного жилья упадет не менее чем на 25%, но цены при этом продолжат стоять на месте.

ПОСЛЕДНИЙ ВСПЛЕСК

Спрос на покупку новостроек в Москве в первом полугодии, и особенно во втором квартале, был достаточно высокий, несмотря на рост ключевой ставки Банка России и рыночные ипотечные ставки, близкие к 20%, констатировали участники рынка. Всплеск спроса пришелся на май-июнь, когда покупатели старались успеть до окончания действия программы льготной ипотеки 1 июля.

"В мае мы наблюдали рост спроса на покупку квартир на 20% относительно марта-апреля, а в июне – еще на 30% относительно мая", – отметил директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК "А101" Рустам Азизов.

В результате всплеска спроса на приобретение квартир в московских новостройках в апреле-июне, по данным руководителя "Циан.Аналитики" Алексея Попов, было продано 28,7 тысячи квартир и апартаментов – на 47% больше, чем за аналогичный показатель прошлого года. Больше жилья в новостройках в столице удавалось продать только во втором полугодии прошлого года и в третьем квартале 2020 года, указал он.

Также в этот период объяснимо росла доля ипотечных сделок, добавил Азизов. Если в апреле на нее приходилось 87%, то в мае – уже 91%, а в июне – 94%.

Правда изменилось соотношение программ: более половины сделок в тот момент пришлось на семейную ипотеку, доля обычной (безадресной) ипотеки в столице снизилась до 17%, а IT-ипотеки – выросла почти до 30%, рассказал Попов.

На фоне повышенного интереса покупателей к новостройкам их предложение снижалось. По итогам июня 2024 года в продаже выставлено 70,8 тысячи лотов в 418 проектах, отметил управляющий директор компании "Метриум" Руслан Сырцов. Число реализуемых лотов за год сократилось на 1,3%.

Цены при этом росли. Согласно данным аналитического центра агентства "Инком-Недвижимость", по итогам первого полугодия стоимость квадратного метра на первичном рынке "старой" Москвы составила 420,5 тысячи рублей, увеличившись за год на 18%.

Среднестатистическая однокомнатная квартира в новостройках Москвы стоит сейчас уже 14,5 миллиона рублей (+19,5% за год).

ЗАСТОЙ И УНЫНИЕ

На рынке вторичного жилья Москвы, в отличие от сегмента новостроек, все первое полугодие, и особенно в апреле-мае, наблюдалась стагнация, говорит руководитель агентства недвижимости "Pro Обмен" Екатерина Никитина.

Во втором квартале, по сравнению с показателем за аналогичный период прошлого года, число сделок снизилось на 25%, привел свои данные директор направления "Вторичный рынок" агентства "Инком-Недвижимость" Сергей Шлома.

Снижение спроса наблюдалось на фоне слишком дорогой ипотеки – число ипотечных покупок в годовом выражении, по его наблюдениям, сократилось вдвое.

"Ипотеку теперь берут в основном для доплаты за квартиру при альтернативной сделке и в основном не более 3 миллионов рублей", – отметил Шлома.

Вместе с тем продавцы пока стараются держать цены и скидки не увеличивают, говорит эксперт компании "Инком-Недвижимость". Размер торга в среднем в июне составил лишь 3%, добавил управляющий директор отделения "Сущевский" агентства недвижимости "Миэль" Александр Москатов.

В результате средняя цена квадратного метра на вторичном рынке "старой" Москвы, по данным аналитического центра агентства "Инком-Недвижимость", по итогам первого полугодия составила 284,6 тысячи рублей – рост на 3% по сравнению с показателем за аналогичный период прошлого года. Сейчас среднестатистическая однокомнатная квартира на вторичке стоит 9,5 миллиона рублей (+4% за год).

Срок экспозиции объектов заметно вырос: с 40-50 дней в начале года до 70-72 дней в июне, отметила Никитина.

"В условиях низкой заинтересованности покупателей часть из собственников снимает с продажи свои объекты, потому что рекламировать дорого, а стоять в рекламе бессмысленно", – рассказал Шлома.

Продавцы, по его словам, уходят ждать снижения ипотечных ставок и лучших условий для спроса, но не снижают цены.

В ОЖИДАНИИ ЛУЧШЕГО

В ближайшей перспективе эксперты ждут снижения спроса как на рынке новостроек Москвы, так и в сегменте вторичного жилья.

"В Банке России уже в очередной раз предупредили, что в июле ключевая ставка может вырасти. Традиционно ипотека оживает при рыночных ставках 12% и ниже, а, значит, ключевая в этом случае должна быть на уровне 10% и ниже, но такой уровень ключевой ставки мы увидим не скоро", – посетовал руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.Ru" Олег Репченко.

Кроме того, в современных реалиях покупатели зачастую предпочитают держать свои средства на депозитах в силу привлекательных процентов, а не вкладывать их в жилье, добавила директор по продажам девелопера Sense Наталья Шичанина.

По прогнозам Репченко, после завершения ипотеки с господдержкой спрос на первичное жилье Москвы неизбежно просядет: вряд ли менее, чем на 25%, а в некоторых проектах может упасть и вовсе на 50%.

Застройщики вместе с банками-партнерами, конечно, будут пытаться простимулировать спрос: в первую очередь с помощью субсидированной ипотеки, зашитой в стоимость метра. Но это, скорее всего, вызовет недовольство Банка России, предупредил Репченко.

"Увеличится число скидок и акционных предложений. Как раз дисконты, пусть и завуалировано, позволяют снизить стоимость покупки и становятся хорошим стимулом для покупателя. Но тут все зависит от щедрости застройщиков", – добавил Репченко, отметив, что на рынок уже возвращаются рассрочки от застройщиков, но назвать прямой альтернативой ипотеке этот инструмент нельзя.

Цены на новостройки в Москве, по прогнозам Репченко, в ближайшее время будут топтаться на месте – по крайней мере, в прайсах застройщиков. Но, возможно, ближе к концу года вырастет размер дисконта и в целом число акционных предложений, которые тоже, пусть и закамуфлировано, снижают стоимость сделки, предположил Репченко.

Сейчас застройщики возлагают надежды на программы дальневосточной и арктической ипотеки, IТ-ипотеки, сельской, добавил основатель группы "Родина" Владимир Щекин. Кроме того, по его словам, появятся новые льготные программы, ориентированные на конкретные сегменты покупателей, пример – льготная ипотека для работников ОПК.

"IT-ипотека, если по ней перечислят средства банкам, и семейная ипотека, если по ней не будет серьезных ужесточений, позволят сохранить до 60-65% потенциальных заемщиков", – оценил перспективы Попов.

Что же касается вторичного рынка, то до момента снижения ключевой ставки Банком России – а перспективы этого неопределенные, ситуация на нем будет сохраняться достаточно безрадостная.

"Я считаю, третий квартал может быть худшим по своим абсолютным значениям для вторичного рынка в этом году. Он продолжит остывать, и на это наложится еще и летний период", – дал свой негативный прогноз Москатов.

По его словам, пока ключевая ставка и ставки по депозитам остаются высокими, люди предпочтут держать деньги на банковских вкладах, а не покупать жилье.

"Но вот когда ключевая ставка упадет, а ставки по депозитам снизятся и держать деньги на низких процентах будет нецелесообразно, тогда люди и пойдут на рынок недвижимости. Но как скоро это случится? Полагаю, это перспектива не ранее, чем на первую половину следующего года", – отметил Москатов.

До этого момента рынку придется жить с тем, что есть: медленно и спокойно продавать и покупать квартиры, решая различные жилищные ситуации и конкретные задачи, констатировал основатель агентства недвижимости "Вишня" Сергей Вишняков.

При всем при этом цены же на вторичное жилье будут стоять на месте, дал свой прогноз гендиректор портала "Мир квартир" Павел Луценко. Особенно это коснется старого советского жилого фонда.