Переполох на рынке недвижимости

Чем ближе завершение программы льготной ипотеки, тем более непредсказуемо ведет себя рынок. Спрос растёт, а цены на новостройки снижаются. «НИ» выяснили, как такое возможно, и как долго продлится этот ценопад.

Фото: Валентин Антонов / ТАСС

Мария Соколова

Недавно мы писали о том, что рынок недвижимости столкнулся с ажиотажным спросом в преддверии завершения программы льготной ипотеки с господдержкой. Теперь же аналитики отмечают, что цены на новостройки постепенно пошли вниз. По данным компании «Этажи», за последний месяц метр жилья в среднем по России подешевел на 0,5% — до 132,1 тыс. рублей.

В лидерах снижения цен среди городов-миллионников числятся Екатеринбург (-1,7%), Омск (-1,6%) и Челябинск (-0,5%). Но единых тенденций в России нет. В Краснодаре за последний месяц метр подорожал на 4,7%, в Москве — на 3,7%, в Санкт-Петербурге — на 2,9%.

Квартиры в московской Некрасовке выросли в цене более чем на 60%. Фото: bangkokbook.ru

Особенно отличилось малогабаритное жильё на окраинах Москвы. В московском районе Некрасовка (раньше это был один из самых доступных районов) стоимость метра за последний год взлетела на 62,2%.

Исполнительный директор компании «Этажи» Юлия Бочарникова так описывает сложившуюся ситуацию.

— Средняя цена квадратного метра на первичном рынке в первую очередь снижается в небольших городах, а также в тех городах-миллионниках, где традиционно отмечались одни из самых доступных цен на жилье.

Где и почему дорожают, а где дешевеют квартиры

На рынок недвижимости сейчас действует множество самых различных факторов, которые приводят к такой турбулентности. В Москве средняя стоимость квадратного метра подобралась вплотную к отметке в 400 тыс. рублей. Квартиры стремительно теряют остатки доступности. Люди готовы влезать в долги, брать потребительские кредиты на первоначальный взнос и терпеть колоссальные финансовые потери из-за переплат банкам, лишь бы успеть «заскочить» в программу льготной ипотеки под 8% годовых. Россияне просто в отчаянии и сметают на рынке всё подряд.

Екатеринбург — лидер по снижению цен на новостройки в городах-миллионниках. Фото: ekaterinburg.n1.ru

В Екатеринбурге, который оказался лидером по снижению цен среди городов-миллионников, продажи квартир тоже растут — в мае прибавка составила 30% к апрелю 2024 года. Но это Москва способна проглотить любое повышение цен и не поперхнуться, а в России за пределами МКАДа девелоперы вынуждены готовится к отмене льготной ипотеки.

В последнее время темпы строительства явно превышали спрос. Екатеринбург ещё летом прошлого года вошёл в ТОП-5 городов с наибольшим объёмом нераспроданного жилья. Тогда на рынке Екатеринбурга скопилось 2,18 млн кв. м жилья. К маю 2024 года затоваривание рынка достигло 2,8 млн кв. м. Чтобы продать все имеющиеся квартиры, понадобится 3 года.

Екатеринбург в этом плане не уникален. В новостройках Красноярска в мае 2024 года были распроданы только 36,9% квартир. Из-за такого застоя на рынке в мае девелоперы запустили продажи только в 3 новых домах.

Темпы строительства в ряде регионов России превысили спрос. Фото: bigfoto.name

Дальше ситуация будет только усугубляться. Директор ГК «Новастрой» Антонина Дарчинова ожидает существенное падение спроса на новостройки после 1 июля 2024 года.

— Мы ожидаем падения спроса с 1 июля на 30—40%, именно столько сейчас занимает объем сделок по льготной ипотеке. Плюс к этому увеличатся ставки для части аудитории и по «Семейной ипотеке». Ожидаем также отмену возможности субсидировать ставки.

Отдельно стоит упомянуть регионы, в которых очень быстро развивается туризм: Республики Дагестан и Алтай. Там квартиры превратились в средство заработка для состоятельных предпринимателей, а простым местным жителям, желающим улучшить жилищные условия, ловить уже практически нечего. Цены растут и уже никак не соответствуют доходам людей.

На Алтае, как и в других регионах, ставших новыми центрами туризма, цены на жилье растут. Фото: dzen.ru

Как изменятся цены на квартиры во второй половине 2024 года

Следствием такой болтанки на рынке недвижимости стали противоречивые прогнозы экспертов. Однозначного ответа на вопрос, что будет с ценами на жильё во второй половине 2024 года, нет.

Председатель Комитета ГД по финансовому рынку Сергей Аксаков очень оптимистично смотрит в будущее.

— Я считаю, что жилье будет продаваться по разумным ценам, а не по взвинченным, завышенным от спроса. Оно станет более доступным, конечно. Не надо будет льготной ипотечной программы, достаточно будет обычной.

Чтобы проверить это утверждение, проведём эксперимент: возьмём ипотечный калькулятор и посчитаем, как сильно должны подешеветь квартиры, чтобы обычная ипотека заменила льготную.

С учётом первоначального взноса в 30% от стоимости квартиры и займа на 6 млн рублей под 8% годовых (таковы условия льготной ипотеки), можно взять квартиру за 8,57 млн рублей. Средний срок, на который оформляют ипотеку в России — 26 лет. В этом случае ежемесячный платёж составит 45756 рублей.

Без льготной ипотеки придётся брать заём минимум под 18,5% годовых, скорее будет 19%. Чтобы ежемесячный платёж остался на том же уровне с такой ставкой, занять можно только 2,87 млн рублей. Общая стоимость квартиры с тем же первоначальным взносом должна быть на уровне 5,44 млн рублей.

Если не смотреть на размер переплаты, а только на ежемесячные платежи, обычная ипотека может заменить льготную только при падении цен на новостройки на 37%.

Сохранение платежей по обычной ипотеке на уровне льготной возможно при обрушени цен на 37%Фото: ru.pinterest.com

Будем реалистами, такое обрушение рынка — это фантастика.

Генеральный директор группы компаний СМУ-88 Наиль Галеев поясняет, что значительное снижение цен на новостройки сейчас невозможно чисто технически. Это традиционно дорогие стройматериалы, но в первую очередь из-за того, что застройщикам запрещено использовать средства дольщиков — необходимо привлекать банковское финансирование по схеме «ключевая ставка + 3%». То есть кредиты для застройщиков тоже обходятся в 19% годовых.

— Чтобы компенсировать увеличение ставки, застройщики вынуждены повышать стоимость квадратного метра. Далее надо вспомнить, что механизм эскроу-счетов работает таким образом, что застройщик не может получить доступ к деньгам, пока не введет дом в эксплуатацию. Все это время деньги никак не защищены от инфляции и обесцениваются. Поэтому застройщики вынуждены закладывать в стоимость квадратного метра и эти потери.

Незначительное снижение цен возможно только в регионах, где дела с продажами обстоят совсем уж плохо: девелоперы понастроили домов, а спроса нет. Если же в ваш город или регион стремятся приехать люди (на отдых или ПМЖ — не важно), то цены как минимум сохранятся на прежнем уровне. Остаётся только греть себя мыслями о том, что когда-нибудь в будущем может быть прогноз законодателей сбудется, и квартиры вновь станут доступными.