ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС ГЛАЗАМИ МАЛОГО БИЗНЕСА

На модерации Отложенный

О поддержке малого и среднего бизнеса кто только ни говорил и ни писал. Но почему-то об этой самой поддержке мало что говорят представители этого самого бизнеса. То ли сглазить боятся (уж очень мощную поддержку ощущают со всех сторон), то ли говорить особо не о чем. 

«Не надо кошмарить малый бизнес», - как-то вырвалось у Путина, который в бытность свою президентом (в декабре 2004 года) подписал Жилищный  кодекс РФ.

С первого взгляда кажется, что Жилищный кодекс не имеет никакого отношения к малому бизнесу и к бизнесу вообще. На самом деле это далеко не так. Вся закавыка в  том, что помещения первых этажей многоквартирных домов принадлежат, как правило, малому бизнесу (магазины, парикмахерские, офисы и т.д.). А по Жилищному кодексу (статья 36) этому малому бизнесу на праве общей долевой собственности принадлежат межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые шахты и многое другое. Правила  содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены  Постановлением  Правительства  в 2006 г.) уточняют  положения Жилищного кодекса. По этим  Правилам в состав общего имущества включаются дополнительно колясочные, мастерские, детские и спортивные площадки и т.д.

Зачем законодатель наделил без разбору всех собственников помещений в многоквартирном доме такими большими правами непонятно. Видимо, не предвидел последствий.

Малый  бизнес с удовольствием отказался бы от  своего права на эту общую собственность. Да только кто же ему позволит? Потому как  если ты  имеешь права, то,  значит  имеешь и обязанности. А основная обязанность  малого бизнеса - это вовсе не торговать, подстригать и вообще  бизнесом, т.е. делом, заниматься. Основная обязанность бизнеса - платить. В данном случае, в соответствии с  Жилищным кодексом, - платить управляющей компании  или товариществу собственников  жилья  (в зависимости от выбранной жильцами формы управления домом) за содержание общего имущества соразмерно своей доле в общей собственности. И при этом совершенно не важно, что у каждого собственника нежилых помещений  первого  этажа имеется отдельный вход с улицы. Т.е. ни он, ни его сотрудники, ни его клиенты никогда не воспользуются упомянутыми лестничными площадками, лестницами, лифтами, шахтами, колясочными, мастерскими, детскими и спортивными площадками. Но за  их обслуживание должны  ежемесячно платить согласно тарифу. А тариф этот утверждается  общим собранием жильцов дома (владельцев жилых помещений, которых в доме абсолютное большинство). Стоит ли говорить о том, что  редкий жилец проголосует за то, чтобы  бизнесмена освободили от какой-нибудь оплаты.

Обращает на себя внимание тот факт, что Жилищный кодекс не определяет КТО именно должен определять состав общего имущества. Существует, правда, письмо директора Департамента жилищно-коммунального хозяйства  Министерства регионального  развития от 04.04.2007 № 6037-РМ/07, где сказано, что «собственники помещений в многоквартирном доме, в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества, вправе самостоятельно определять состав общего имущества в многоквартирном доме, руководствуясь статьей 36 ЖК РФ и пунктами 2-9 Правил содержания общего имущества». Зачем директор Департамента написал это письмо  совершенно непонятно. Подобные письма не являются нормативными  актами. Судьи ими не обязаны руководствоваться. Прочие граждане - тем более.

Кроме того, похоже, что директор Департамента совершенно не понял сам, что написал. Видимо, он никогда  лично не присутствовал на общих собраниях членов ТСЖ. Представим, что он вдруг оказался на таком собрании. Собственник нежилого помещения  безуспешно пытается объяснить присутствующим пенсионерам, что граница эксплуатационной ответственности между домом и его помещением отсутствует, поскольку его энергообеспечение осуществляется отдельным кабелем («Торсадой»), минующим общедомовое электрооборудование. Вместо нее существует граница ответственности за обслуживание электросетей между собственником  помещения и поставщиком энергоресурсов. А в ответ самая активная пенсионерка зачитывает  пункт 7 Правил: «В состав  общего имущества включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и  управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов» и т.д. Вопрос ставится на голосование. И поскольку  собственник нежилого помещения  один, а  злобствующих на олигархов бабушек  явное большинство и среди них нет ни одного электрика (не говоря уж об инженере - энергетике), общее собрание принимает решение в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества собственником  нежилого помещения включить в состав общего имущества все то электрооборудование, что зачитала  «бабушка-активистка».

В результате, собственник  нежилого помещения  первого этажа, нога которого не ступала на лестницы дома, который  ни разу даже не прокатился в лифте, и у которого собственный, не зависящий  от дома электроввод, должен оплачивать за содержание этого, частично  принадлежащего ему, но никогда не используемого им, общего имущества. Это не просто абсурдно. Это  несправедливо.

Почему такой абсурд стал возможен? Скорее всего из-за того, что законы  у нас пишут люди, страдающие мутноголовостью.

 А мутноголовых у нас немало. Один мутноголовый напишет,  другой мутноголовый прочитает. А как применять эту муть на практике?  На этот случай  Постановлением Правительства от 13.08.2006 № 491 установлено, что «разъяснения о применении Правил, утвержденных настоящим  Постановлением, дает Министерство регионального развития РФ». Т.е. разъяснять должен уже упомянутый  директор Департамента жилищно-коммунального хозяйства, письма  которого не  имеют законодательной силы. И который никогда не был на общем собрании членов ТСЖ. Круг замкнулся.

Получается полнейшая безнадега и глупость.

Кто-то  может  подумать, что автор  защищает  частного предпринимателя. Да нет же. Просто каждый  должен платить  только за те услуги, что ему действительно оказаны, а не за те, которые оказаны другим лицам (кто-то пользуется лифтом, а оплачивать должен тот, кто его в глаза не видел!). Это несправедливо.  Если  ты пользуешься лифтом – плати без разговоров. А если у тебя отдельный вход с улицы и тебе  лифт  нужен как зайцу  пятая нога - не плати.

Что касается упомянутых Правил, то  пункт  1 определяет состав  общего имущества в трех  разных целях и, соответственно, тремя  разными юридическими лицами:

1) собственниками помещений - в целях выполнения обязанностей по содержанию общего имущества;

2) органами государственной власти - в целях контроля  за содержанием  имущества;

3) органами местного самоуправления -  в целях отбора управляющей организации.

Поскольку  указаны три различные цели, с которыми может определяться состав общего имущества, то для  каждого конкретного случая состав последнего для  собственников, органов власти и органов самоуправления может отличаться.

Своим письмом директор Департамента разрешил в первом случае определять состав общего имущества самим собственникам. Логично предположить, что во втором случае он доверил бы это органам государственной власти, а в третьем - органам  местного самоуправления. Собственно, так и написано в Правилах (дословно!). Что нового в письме  сообщил директор Департамента вообще  непонятно.

В любом случае, если  собственник владеет нежилым помещением на первом  этаже с отдельным изолированным входом и поэтому никогда не пользуется лестницами и лифтами, то эти элементы имущества дома не являются для него общими с жильцами дома. Они  будут общими только для собственников жилых помещений. Следовательно, в целях выполнения его обязанностей по содержанию общего имущества указанные объекты должны быть исключены.

Для устранения ненужной самодеятельности при определении состава общего имущества и для устранения противоречий Жилищного кодекса и Закона о бухгалтерском учете необходимо законодательно установить раздельные перечни общего имущества:

- имущество, общее только для владельцев жилых помещений;

- имущество, общее только для владельцев нежилых помещений.

Эти  перечни могут совпадать, если нежилые помещения в жилом доме находятся, например, на верхних этажах. Но если на первом, то они никогда не совпадут.  

И самое  главное:

- состав общего имущества существующих многоквартирных домов должен определяться специалистами с участием заинтересованных собственников, а не  бабушками - пенсионерами путем голосования (чаще всего - заочным). Может быть кому-то это покажется недемократичным, зато будет соответствовать здравому смыслу и сложившимся в стране рыночным отношениям;

- состав общего имущества вновь проектируемых домов должен определяться на этапе проектирования, в обязательном порядке предусматривающем помимо отдельных входов в нежилые помещения, отдельные системы  энерго-, тепло- и водоснабжения, водоотведения  и системы канализации.