Чего ждать от цен на недвижимость в ближайшие месяцы

Рост ключевой ставки, а вслед за ней и подъем ипотечных ставок по рыночным программам в банках пока не привели к снижению цен на жилье. Перспективы дальнейшего удорожания ипотеки провоцирует повышенный спрос на квартиры. А в условиях падающего курса покупатели еще активнее расстаются с рублями. NEWS.ru рассказывает, чего ждать от цен на недвижимость в ближайшие месяцы.

Что происходит с ценами на недвижимость в Москве

По данным «ИНКОМ-Недвижимости», средняя стоимость квадратного метра в новостройках Старой Москвы за июль выросла на 1,9%, до 362 тыс. руб., в Новой Москве — на 0,1%, до 228,1 тыс. руб. Цена «квадрата» в Подмосковье за месяц прибавила 0,5% и достигла 175,5 тыс. руб.

На вторичном рынке цены тоже в основном растут. Так, в границах Старой Москвы средняя стоимость квадратного метра за месяц увеличились на 0,3%, до 276 тыс. руб., в Подмосковье — на 0,2%, до 139,3 тыс. руб. Обратная динамика только по Новой Москве: здесь цена «квадрата» опустилась 0,1%, составив 202,8 тыс. руб.

В компании «Миэль» также фиксируют повышение цен на вторичном рынке. Так, по их данным, средняя цена квадратного метра в июле по сравнению с июнем выросла в Москве на 1%. Наибольший рост (на 2%) зафиксирован в Западном, Северо-Восточном, Северо-Западном и Южном округах.

При этом эксперты обращают внимание, что самые востребованные квартиры постепенно вымываются с рынка (этот процесс идет с начала года) и уже наблюдается их дефицит. Из данных «Миэля» следует, что за месяц объем предложения на вторичном рынке столицы сократился на 6%, до 43,3 тыс. объектов.

Как изменилась стоимость жилья в России

Аналогичная динамика наблюдается и в целом по России. По данным федерального портала «Мир квартир», цены на новостройки в июле выросли на 0,5%, а «вторичка» за месяц подорожала на 0,7%.

По оценкам федеральной компании «Этажи», средняя цена квадратного метра вторичная жилья за июль выросла на 0,5%, при этом самый большой рост зафиксирован в Нижнем Новгороде (+1%), Челябинске и Омске (+0,7%).

По данным аналитиков «Авито Недвижимости», средняя цена на рынке вторичного жилья в целом в РФ за июль не изменилась. Но в объявлениях в 21 городе из 33 квартиры подорожали, в том числе в столице. В Москве, средняя цена выросла на 15%, что сильно отличается от данных «Миэля» и «Инкома» в 0,3%–1%, но в «Авито» объясняют это сокращением доли студий на рынке. Эксперты также зафиксировали рост стоимости предложения в июле в Челябинске на 4% и на 2% в Перми, Барнауле, Сочи, Томске, Нижнем Новгороде, Симферополе и Самаре.

Почему растут цены на жилье

Рост ипотечных ставок, а главное, перспектива их дальнейшего повышения стимулируют спрос, объясняет NEWS.ru глава аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимости» Дмитрий Таганов.

«Как правило, когда ипотека дорожает, люди стараются успеть купить жилье, пока условия кредитования не ухудшились еще — и создается ажиотаж. В таких обстоятельствах цены не могут снижаться», — говорит он.

При нездоровом ажиотаже цены на квартиры всегда растут, соглашается директор направления новостроек «ИНКОМ-Недвижимости» Валерий Кочетков. По его словам, в ожидании повышения ставок банками россияне стараются успеть и оформить ипотеку. Поэтому на рынке началось оживление.

«Такая же ситуация была, когда распространялись слухи об отмене околонулевой ипотеки, а после повышения всеми банками ставок спрос снизился», — напоминает он NEWS.ru.

До сих пор наблюдался переток клиентов с рынка новостроек на «вторичку» (разница в стоимости новой и «старой» квартиры в Москве доходила до 20%). Теперь, когда ипотечные ставки выросли, а, возможно вырастут еще больше, часть клиентов вернется на рынок новостроек, где до сих пор действуют льготные программы и применяются понижающие коэффициенты, говорит Кочетков. К примеру, за электронную регистрацию сделок при ипотеке ставка снижается на 0,3%, отмечает он.

Остановится ли рост цен

В теории ухудшение условий ипотечного кредитования должно «подрезать» спрос и уменьшить количество покупателей. Рост ключевой ставки на один процентный пункт (как это произошло 21 июля при росте с 7,5% до 8,5%) приводит к сокращению спроса на 5–10%, рассказывает управляющий директор сети «Миэль» Александр Москатов. Но эффект подорожания ипотеки начинает работать примерно через два-три месяца, так как у всех уже одобренных ипотечников одобрение действует именно в этот период, уточняет он.

При этом нужно помнить о двух факторах, провоцирующих рост спроса. Во-первых, это падающий рубль. «Дорожающая валюта побуждает покупателей без сожаления расставаться с рублями», — говорит Москатов. А во-вторых, это определенный дефицит ликвидных объектов.

Что будет с ценами на квартиры дальше

По словам гендиректора федерального портала «Мир квартир» Павла Луценко, положительная динамика цен на недвижимость в России сохраняется за счет «догоняющего роста» во многих регионах.

«Но тенденция ясна: рост ипотечных ставок, снижение спроса на недвижимость в целом. Хотя какого-то обрушения мы не ждем, поскольку сохраняется льготная ипотека», — говорит он.

По прогнозу эксперта, до конца года цены и на первичное, и на вторичное жилье могут снизиться, но не более чем на 3–5%. По мнению Таганова, спрос упадет лишь в случае существенного повышения ипотечных ставок, например, с 10% до 20%. До этого покупательская активность будет только расти, уверен он.

К тому же цены именно на новостройки во многом связаны с планами закупок стройматериалов. Обычно они оплачиваются на квартал вперед, что влияет на ценообразование, добавляет Кочетков. «Если рубль не отыграет потери последнего месяца, то в четвертом квартале себестоимость строительства увеличится на 12–15%», — прогнозирует собеседник NEWS.ru.

А это на фоне повышенного спроса будет толкать цену «квадрата» вверх. С другой стороны, значительного подорожания быть не может, так как рынок все-таки перегрет, резюмирует Таганов.