Мёртвые города. Миллионы новых квартир — под снос?

На рынке недвижимости всё хорошо, с ипотекой тоже, никакого «пузыря» нет, напротив, рост и развитие. Подобные заявления в последнее время появляются с пугающей периодичностью, что заставляет крепко задуматься: всё отнюдь не просто так. Как раз в начале мая, перед тем как начал валиться рубль, нам всем настойчиво рекомендовали переводить свои сбережения в российскую валюту. Сейчас видны аналогии. Значит, стоит ждать чего-то нехорошего.

«Признаков собирающегося на ипотечном рынке РФ пузыря пока нет, конъюнктура развивается в условиях высокого естественного спроса на жилье. В целом рынок сбалансированный, гибкий, конкурентный, хорошо реагирует на ценовую динамику.

Мы видим рост темпов строительства жилья. В этом году за первые пять месяцев мы видим 20%-й рост запуска новых проектов. Цены дали результат — застройщики стали строить больше. Люди стали покупать больше жилья. Большая часть жилья покупается для проживания. На горизонте ближайших 10 лет — это здоровая ситуация, поскольку в начале 2000-х годов был бум рождаемости. Эти люди приходят к возрасту, когда они готовы брать ипотеку", — вещает председатель правления госбанка ДОМ. РФ Артём Федорко.

Что такое «цены дали результат» вполне понятно — стоимость недвижимости покатилась вниз. На таком уровне об этом до недавнего времени не говорили, но страус таки вынул голову из песка и признал, что северный пушистый зверь на подходе.

Что касается «бума рождаемости» в начале XXI века, то стоит просто посмотреть на графики, они доступны. И понять, что «Штирлиц порол чушь». Впрочем, таковой в данной оценке ситуации хватает и без бума.

Росстат, конечно, нарисовал недавно очередные 146% роста ВВП, однако даже эта контора вынуждена была признать, что жилищное строительство сдаёт. Минус всего на 2,8%. Правда, в ИЖС более реалистическая цифра.

«Общая площадь жилых помещений в построенных индивидуальными застройщиками жилых домах составила 25,5 млн кв. метров, или 59,1% от общего объема жилья, введенного в январе-мае 2023 года», — означено в отчёте.

Тут более-менее похоже на правду. Но и в массовом строительстве картина, судя по всему, аналогичная. И вот почему: по всей России простаивает 150−200 млн кв. метров новых многоэтажек, на них просто нет покупателей. То есть несколько миллионов квартир. И дополнительные просто не нужны.

Проблема отнюдь не в том, что они просто стоят. А в том, что незаселенные дома имеют свойство быстро разрушаться. По трубам должна течь вода, холодная и горячая, отоплению положено функционировать, равно как и вентиляции. Опять-таки аварийные бригады обязаны чинить прохудившиеся крыши и устранять прочие неполадки. В противном случае трубы быстро проржавеют, краны закиснут, по стенам поползёт плесень и грибок. Собственно, любому владельцу недвижимости это известно. И через пару лет все эти мёртвые города и кварталы придётся тупо сносить. Что тоже стоит денег, причём колоссальных.

Согласно майскому отчёту Центробанка, задолженность граждан РФ по ипотеке составляет 15,085 трлн рублей, однако доля неплатежей у этом секторе кредитного рынка почему-то мизерная. Хотя тенденция явно крайне негативная.

«Объем неплатежей в ипотечном кредитовании начинает нарастать, это были ожидаемые последствия бурного роста ипотеки в 2020—2021 годах. Платежеспособность населения снижается, с рынка практически ушли программы рефинансирования, но нынешний всплеск неплатежей мы связываем с программами кредитных каникул. Текущий прирост фиксирует невозможность восстановления в график платежей после их завершения у отдельных заемщиков, то есть льготный период прошел, повторно воспользоваться каникулами должники не могут.

С начала года объем просроченной ипотеки увеличился на 1,015 млрд рублей или +2%, до 59,8 млрд рублей. Сейчас мы видим, что доля просроченной ипотечной задолженности такой низкой уже не будет, она будет расти. Ипотеки выдается меньше, плюс начали испытывать трудности заемщики, взявшие кредиты в прошлые периоды. Рынок недвижимости слаб, количество потенциальных покупателей жилья сократилось. Это затрудняет быструю продажу залогового жилья и, как следствие, погашение проблемной ипотеки. Полагаю, что к декабрю объем новых ипотечных долгов может вырасти до 5 млрд рублей", — считает генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант» Денис Аксёнов.

Картина безрадостная, но тут нужно понимать, что она основана на тех данных, которые не засекречены. А таковых нынче очень мало. Проблема неплатежей ипотечников не афишируется, так как это чревато. Большая часть просрочки просто не учитывается. Вроде как её нет, всё хорошо, а с должником ведутся конструктивные переговоры.

Даже злостных неплательщиков пока не выселяют, банкам даны соответствующие неформальные рекомендации. Особенно это касается семей с детьми, с ними финансистам предлагается договариваться в обязательном порядке. Ибо ситуация в стране крайне тревожная, и толчком для начала спонтанной дератизации может послужить что угодно.

С экономической точки зрения тоже всё печально. Да, залоговое жильё нынче не продать, если только за копейки. А начать массово выселять неплательщиков, выставляя их квартиры на продажу — рынок недвижимости вообще рухнет. В разы, если не в десятки раз. В смысле стоимости квадратных метров. Жилплощади, выставленной на продажу, и так более чем достаточно, упомянутые районы-кварталы стоят пустые.

Означенные выше 59,8 млрд рублей неплатежей — всего 0,4% от общего объёма задолженности по ипотеке. Для контраста: по потребкредитам это более 10%, по кредитным картам — не менее 12%. В целом уже есть вполне публичные оценки, что граждане не возвращают 20% ссуд.

А нам говорят, что по ипотеке — всего 0,4%. Тогда как жильё в долг покупают как раз те, у кого нет возможности накопить на квартиру. Да, они стараются вовремя платить, ипотечники, действительно, самая надёжная категория заёмщиков. Но общая экономическая ситуация в стране едина для всех. Поэтому если пациент болен, у него не может быть по всему организму температура, к примеру, 38,5, а, положим, в анусе — 36,6. Поверим мы такому доктору?

Любопытно, что на днях Верховный суд вообще запретил отбирать жильё у ипотечников, которые не платят по ссудам. То есть к неформальным рекомендациям для банков добавились и официальные. Просрочка может достигать 5% от суммы долга, а срок — не более трёх месяцев. Впрочем, все эти параметры могут быть и скорректированы…

И нас при этом уверяют: всё хорошо, прекрасная маркиза! Никакого «пузыря» нет, а цены не рухнут. К чему бы это, в чём подвох, где нас хотят обмануть?

Прежде всего, структурам, как государственным, так и частным, интересно продолжать получать платежи. Средняя ставка по существующим ипотечным договорам — запредельные для всего остального мира 8,4% годовых. При задолженности в 15 трлн рублей в год объём аннуитетных платежей составляет более 1,26 трлн рублей. Серьёзная копеечка… Если народ разом перестанет отстёгивать эти денежки, российская финансовая система просто лопнет.

И вызовет «острый рост социальной напряжённости». А именно его власти предержащие и боятся больше всего. Именно поэтому в ход идут всякие оптимистические заявления по поводу того, что всё в стране прекрасно. А на рынке недвижимости, да с ипотекой — и вовсе замечательно.

Иван Рыбин