Как будет работать аренда квартир с правом выкупа

При аренде с выкупом нанимателю не придется копить на первый взнос по ипотеке.

Сейчас в России существуют лишь два основных варианта обзавестись жильем, говорит гендиректор Фонда "Институт экономики города" Александр Пузанов. Это либо покупка квартиры, либо получение ее от государства. При этом в очередь на жилье могут становиться лишь малоимущие семьи и некоторые льготники.

Фонд "Институт экономики города" представил на Российской строительной неделе новую схему обеспечения жильем - аренда квартиры с правом выкупа. В конце прошлого года сообщалось о планах минфина развивать аналогичный механизм - лизинг жилья (аренду с поэтапным выкупом недвижимости в собственность и арендой невыкупленной части), этот механизм был включен в проект стратегии развития финансового рынка до 2030 года.

Правовые аспекты операций с жильем эксперты "РГ" разбирают в рубрике "Юрконсультация"

Аренда с выкупом, по мнению экспертов фонда, может быть востребована прежде всего семьями, которые имеют относительно неплохие доходы (и не являются малоимущими), но одновременно не настолько состоятельны, чтобы потянуть выплату ипотеки. Кроме того, она подходит покупателям, у которых нет средств для первого взноса по ипотеке, или людям с неофициальными доходами, которые не могут получить одобрение банка.

Предполагается, что это будет в первую очередь социальный механизм, и власти смогут вводить льготы при его использовании - безвозмездные бюджетные субсидии, пониженные ставки аренды земли для таких зданий, налог на прибыль и т.п. Поэтому воспользоваться механизмом смогут лишь некоторые категории граждан - к примеру, семьи с определенным размером доходов (чтобы не помогать наиболее состоятельным, кто может купить жилье и самостоятельно) или же представители нужных региону профессий.

Для реализации этой схемы необходимо ввести в законодательство новый тип документа - договор найма жилья с правом выкупа. Заключив такой договор, арендатор будет вносить плату за наем, квартплату, а также выкупной платеж. После истечения срока договора наниматель может выкупить жилье, при этом накопленные выкупные платежи засчитываются в счет покупки, причем с некоторой надбавкой за прошедшие годы. Если же арендатор не захочет покупать эту квартиру или пожелает переехать, сумма внесенных им выкупных платежей будет возвращена. Цена квартиры и размер платежей фиксируются в момент заключения договора, но будет предусматриваться их индексация, по мнению разработчиков, не более чем на 4% в год.

В целом, включая выкупной платеж, ежемесячные затраты арендатора будут сопоставимы с платежом по льготной ипотеке, уверен Александр Пузанов. Этого удастся достичь за счет отсутствия процентов по ипотеке, а также сниженной цены квартиры и арендной платы. Предполагается, что выкупная цена будет устанавливаться на уровне себестоимости строительства или же "официальной" цены, устанавливаемой минстроем (сейчас она используется для расчета выплат по жилищным сертификатам и другим пособиям на жилье для льготников).

Схема подходит покупателям, не накопившим на первый взнос

Ниже рыночной может быть и плата за наем. В нее предполагается включать лишь текущие расходы собственника (например, проценты по кредиту на строительство, налоги, арендную плату за земельный участок, расходы на страхование, взносы на капремонт). При этом получаемые с арендаторов средства можно сразу направлять на строительство новых домов для аренды с выкупом.

В случае же применения льгот со стороны властей выгода для арендатора будет еще более очевидной - платеж, по расчетам фонда, может быть ниже ипотечного в 1,5-2,5 раза.

Подобный механизм действует уже несколько лет в Челябинске. Как рассказала представитель Южно-Уральской корпорации жилищного строительства и ипотеки Ольга Валова, организация, созданная местными властями для развития жилищного строительства, строит жилье и ранее имела право выдавать ипотеку. Неликвидные квартиры (на первых этажах, больших площадей или с неудобной планировкой), а также "вернувшиеся" к ней залоговые квартиры несколько лет назад стали сдавать в аренду с правом выкупа. Арендная плата при этом на 5-7% ниже рыночной, а 20% стоимости жилья распределяется как выкупной платеж равными частями на три года. Выкупает жилье около половины арендаторов. Остальные расторгают договор или продлевают его на новых условиях.

Представленная фондом модель однозначно интересна и требует обсуждения и дальнейшей проработки, прокомментировали представленную схему в ДОМ.РФ.

Сейчас наем квартиры с последующим правом выкупа с зачетом платежей является формой беспроцентной рассрочки от застройщика для поддержания спроса, говорит эксперт Народного фронта Павел Склянчук. Основная задача такого инструмента - в поддержании спроса на неликвидные квартиры. Однако это более гуманный маркетинговый ход, чем ипотека с нулевой процентной ставкой, поскольку он выгоден покупателю, а не только девелоперу. Для граждан это может быть интересно как тест-драйв будущей квартиры. Сегодня основной выгодоприобретатель на рынке арендного жилья - это частные лица, однако в интересах арендаторов - студентов, молодых семей, приезжих специалистов и т. д., - чтобы договор найма они могли заключать напрямую с государством или застройщиком. К предложениям Института экономики города, считает он, стоит прислушаться.

Платежи арендатора будут сопоставимы с ипотечными

Такая вполне успешная практика есть за рубежом, отмечает завкафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при правительстве России Александр Цыганов. Такие программы благотворно влияют на жильцов и их отношение к дому и району проживания, повышается ответственность проживающих, понимающих, что квартира может стать не арендной, а собственной. И все-таки это, скорее, социальная программа поддержки приобретения жилья и оздоровления районов муниципального жилья, чем коммерческий проект. Поэтому здесь очень важно участие государства или муниципалитета. "Такую программу определенно можно реализовать в России, потребуется корректировка законодательства, но это вполне реально. Недаром лизинг недвижимости стал обсуждаться последний год значительно активнее", - говорит он.