Capital Partners продала отель класса люкс Ritz-Carlton на Тверской за $700 млн

Девелоперская компания Capital Partners продала отель класса люкс Ritz-Carlton на Тверской улице за $700 млн казахской инвестиционной компании "Верный капитал", руководство которой связывают с казахским миллиардером и бывшим управделами президента Казахстана Булатом Утемуратовым. Как считают эксперты рынка, реальная стоимость отеля могла быть в полтора раза завышена ради желания участников сделки помочь друг другу в решении финансовых проблем.

Сделка о продаже отеля Ritz-Carlton состоялась еще в середине апреля 2011 года. Однако в компании Capital Partners в компании, выступившей консультантом сделки, и в настоящий момент предпочитают не комментировать ее подробности. Тем не менее, стало известно, что новым владельцем отеля стала казахская инвесткомпания "Верный капитал", купившая объект за $700 млн. Созданная в 2006 году компания специализируется на предоставлении брокерских и дилерских услуг, а также на управлении инвестиционными портфелями.

Сейчас АО "Верный капитал" управляет восемью паевыми инвестфондами, размер активов которых в конце 2010 года достигал $1,47 млрд. "Верный капитал" принадлежит ТОО Verny Investments Holding, гендиректором которого выступает Тимур Исатаев. По данным участников рынка, ранее г-н Исатаев возглавлял АТФ Банк (до его продажи банку Unicredito Italiano). Тимура Исатаева участники бизнес-сообщества Казахстана связывают с Булатом Утемуратовым— миллиардером и бывшим управделами президента республики. После работы послом Казахстана в Швеции и организации АТФ Банка, который стал одним из самых успешных в стране, Булат Утемуратов был управляющим делами президента Казахстана в течение трех лет до конца 2008 года. Но он предпочитал оставаться в тени, так как после продажи своей доли в АТФ Банке итальянскому ЮниКредит Банку Утемуратов вошел в число миллиардеров.

Гендиректора АО "Верный капитал" Тимура Исатаева связывают с одним из самых богатых людей Казахстана, Булатом Утемуратовым, который является одним из акционеров компани Источник http://i-news.kz

От "Интуриста" до "Ритца"

Продавец отеля, компания Capital Partners выступала девелопером— застройщиком гостиницы, возведенной на месте советского "Интуриста". Первым инвестором, выигравшем контракт на реконструкцию здания в 1999 году и заключившим договор на управление будущим отелем с сетью Hyatt, а позднее— с Hilton, была французская компания Superior Ventures Ltd. (SVL). Не справившись с проектом, SVL продала права на реконструкцию "Интуриста" казахской компании Capital Partners, которая в 2007 году открыли здесь люксовый отель Ritz-Carlton на 334 номера, площадью 59,3 тыс. кв. м.

Акционерами Capital Partners, созданной в Казахстане в 1996 году, являются казах Сержан Жумашов и турок Бурак Оймен. Основное финансирование деятельности осуществляется на средства Казкоммерцбанка, аффилированность с которым в компании отрицают. В портфеле реализованных проектов в России— отель Ritz-Carlton на Тверской, многофункциональный комплекс "Метрополис" (80 тыс. кв. м) на Ленинградском шоссе, а также логистические парки в подмосковных городах Пушкине и Домодедове площадью 1 млн кв. м.

"Консильери" президента Назарбаева Бизнесмен Булат Утемуратов входит в список миллиардеров журнала "Форбс" , его состояние в 2008 году оценивалось приблизительно в $1 млрд. В Казахстане Булата Утемуратова , "дипломата, который стал банкиром", иногда называют "консильери" Назарбаева. Правда, в ближайшее время по уровню доходов он может обойти Тимура Кулибаева, зятя президента Казахстана, и трех соучредителей компании-гиганта горнорудной промышленности Eurasian Natural Resources Corporation (ENRC). Как пишет газета "Дейли телеграф" , Булат Утемуратов, как одна из самых приближенных к президенту Казахстана Нурсултану Назарбаеву персон, может превратиться в самого богатого человека страны после того, как в мае швейцарская компания "Гленкор"— один из крупнейших в мире поставщиков сырьевых товаров и редкоземельных материалов— разместит свои акции на Лондонской фондовой бирже. Булат Утемуратов должен заработать $2 млрд (около 1,2 миллиарда фунтов стерлингов), когда компания "Гленкор" направит 40% суммы от прогнозируемого чистого дохода, полученного от первоначального публичного размещения своих акций на общую сумму $7,9 млрд на покупку акций компании "Верный капитал", основным акционером которой является Утемуратов. Последняя, уточняет "Дейли телеграф", является партнером по управлению активами компании "Казцинк"— гиганта горной промышленности Казахстана. Запланированное IPO (Initial Public Offering) компании "Гленкор" в размере $10 млрд было полностью покрыто в первый же день, так как инвесторы горячо желали принять участие в этом листинге, передает "КазТАГ".

сли друг оказался вдруг...

Как заявил GZT.RU заместитель директора по развитию индустрии гостеприимства отдела стратегического консалтинга и оценки компании CB Richard Ellis Станислав Ивашкевич, сумма в $700 млн, за которую продали Ritz-Carlton, является очень высокой и в 1,5 раза превышает реальную стоимость объекта.

"Дело в том, что все бизнесмены, кто так или иначе связаны с Казахстаном, обладают такими большими средствами по согласованию с высшим руководством страны. Возможно, со стороны „Верного капитала" это была некая гуманитарная помощь Capital Partners, которые оказались в очень сложной финансовой ситуации после того, как кредитовались у Казкоммерцбанка по достаточно высокой ставке. Ведь сам отель таких денег пока не приносит, здание исторической ценности не представляет, и с точки зрения финансового потока, капитализации и доходности объекта Ритц-Карлтон оценивается максимум в $300–400 млн. Очень похоже на то, что партнеру по сделке просто нужно было помочь",— полагает Ивашкевич.

Действительно, как цитирует РБК daily источник, близкий к руководству Capital Partners, "Верный капитал" взял на себя обязательства по долгам прежнего собственника отеля. Кредит на строительство Ритц-Карлтон в 2003 году предоставил Казкоммерцбанк (точная сумма финансирования не называлась), а в 2006 году Merrill Lynch и Aareal Bank рефинансировали долг в размере 160 млн евро. Продажа отеля является структурной сделкой по предупреждению кредитного дефолта, который мог наступить еще в прошлом году, считает глава крупной девелоперской компании, и таким образом казахи предотвратили репутационный удар по бренду Ритц-Карлтон.

Бывший управделами президента Назарбаева Булат Утемуратов входит в список миллиардеров Forbes, в 2008 году его состояние оценивалось в $1 млрд. В ближайшее время он может стать самым богатым человеком стран Источник http://www.peoples.ru/

мидж не пострадает

Как полагает директор департамента консалтинга и оценки NAI Becar Маргарита Трофимова, Ритц-Карлтон сегодня— один самых фешенебельных отелей Москвы, поэтому его приобретение является, по сути, имиджевым шагом для казахского бизнесмена. "Если рассматривать покупку отеля как объекта недвижимости, то сумма сделки в $700 млн., не учитывая долговые обязательства, выглядит немного завышенной. Однако если рассматривать сделку с точки зрения покупки готового бизнеса с функционирующей инфраструктурой, цена выглядит вполне адекватной. Конечно, с приходом нового владельца управляющий состав гостиницы может измениться, но существенный перестановок не должно последовать. Исходя из этого, бренд гостиницы не пострадает от смены владельца",— говорит Трофимова.

"Если говорить о покупке Ритц-Карлтон казахской инвесткомпанией „Верный капитал", то это скорее приобретение дорогостоящего объекта в исторической части Москвы, которое в большей степени носит элемент престижа. Думаю, что, несмотря на высокую стоимость сделки, компания сделало выгодное приобретение, так как в случае последующей продажи гостиницы, ее цена вряд ли будет ниже текущей",— в свою очередь полагает аналитик ФГ БКС Ирина Пенкина.

В то же время она замечает, что говорить об устойчивом инвестиционном спросе на российском рынке недвижимости в настоящее время сложно. Безусловно, наблюдается некоторое восстановление на рынке коммерческой, гостиничной недвижимости, однако после кризиса оно идет достаточно медленными темпами. "„Показатель средней загрузки гостиниц по итогам 2010 года составил 58.1%.Наибольший вклад в уровень загрузки внес верхней ценовой сегмент (4–5*): восстановление делового спроса началось, как и прогнозировалось ранее, быстрее туристического. Основной причиной отставания загрузки российских гостиниц от среднеевропейского показателя заключается в низком туристическом спросе",— информирует Ирина Пенкина.

правляющие останутся

Между тем вице-президент Федерации рестораторов и отельеров, управляющий системой ГОСТ Вадим Прасов полагает, что после смены владельца в отеле ничего не должно измениться. "Существует договор на управление с Ritz— разводы с такими конторами даются дорого и тяжело, поэтому никакого смысла менять управляющего для новых владельцев нет. Раз они купили отель за такие серьезные деньги, значит, им было выгодно: на сегодняшний момент это действительно одна из крупных сделок на рынке. Не исключено, что на стоимость объекта могло повлиять и соседство с Кремлем",— говорит Вадим Прасов. В то же время, по его мнению, новый инвестор вряд ли будет строить новые отели: дорогие— было бы слишком непросто финансово, дешевые— вообще ни к чему. "Слишком велик объем инвестиций в данный объект и тяжела общая нагрузка, ведь отельный бизнес это длинные деньги",— объясняет Прасов.

Примерный срок окупаемости Ритц-Карлтон участники рынка оценивают примерно в 8–11 лет: этот срок зависит от стоимости проживания и уровня загрузки, который сегодня, по словам Станислава Ивашкевича, составляет 65–70%. Первое время отель вообще работал в минус, не приносит он прибыли и сегодня, несмотря на то, что доходы отеля уже начали превышать расходы. Средняя стоимость проживания в рабочие дни в Ритц-Карлтон составляет 30 тыс. руб. в сутки— примерно столько же, как и в конкурирующем с Ritz-Carlton отеле Ararat Park Hyatt.