Что кроется за процессом передачи документов при смене УК?

В основе серьезнейших выводов порой лежат сущие мелочи.
Артур Конан Дойл. Архив Шерлока Холмса

    Не так давно в профессиональном сообществе появилась информация о том, что Минстрой решил упорядочить сроки передачи технической документации на дом при смене управляющей компании. С точки зрения решения сиюминутных задач, эта инициатива выглядит довольно актуальной, поскольку проблема передачи документации достаточно часто возникает при смене УК. Без комплекта же документации полноценное обслуживание имущества МКД становится намного более затруднительным.
    Однако, если копнуть чуть поглубже, то  окажется, что  за этим казалось бы чисто техническим вопросом, кроется довольно серьезная подоплека, касающаяся проблемы собственности реальной и мнимой.

   Поясню на примере.
   Допустим, что мы приобрели, например, компьютер. После оплаты и получения правоподтвержающего документа в виде товарного чека, товарно-транспортной накладной или другой бумаги того же назначения это оборудование по закону становится собственностью покупателя. Если продавец добросовестный то вместе с оборудованием он передаст покупателю документацию на это оборудование, в том числе по устройству, эксплуатации и ремонту, которая также становится собственностью собственника оборудования.

   Наверное, для любого серьезного пользователя, который постоянно пользуется компьютером, очевидно, что эта техника не может работать вечно – по принципу «купил и пользуйся без проблем в течение неограниченного времени». Для обеспечения бесперебойной и стабильной работы, постоянно требуется проведение регламентных процедур, таких как чистка охладительных устройств, наладка ремонт и апгрейд различных узлов и компонентов, обновление и замена элементов программного обеспечения. 

     В принципе подобные работы можно производить самостоятельно или каждый раз заново приглашать специалиста. Однако достаточно часто прибегают к практике заключения долгосрочного договора на абонементное обслуживание с индивидуальным мастером или специализированной компанией, Этот договор обычно включает не только исправление ситуации, когда оборудование уже перестало работать или близко к этому, но и проведение периодических осмотров и профилактических работ по принципу «легче предупредить – чем потом исправлять». Строго говоря, подобный договор является своеобразным аналогом договора управления МКД, для управляющей компании, чьи функции ограничены понятием «управление МКД» в той форме, которая присутствует в Жилищном Кодексе.

    Важной особенностью  правильно составленного договора является то, что техническая и эксплуатационная документация остается во владении собственника, как неотъемлемая часть  объекта и передается обслуживающей компании в виде копии или оригинала, но только в пользование, что и оговаривается в договоре. При этом, после окончания действия договора исполнитель обязан вернуть эту документацию собственнику или предать ее другому исполнителю (в случае смены обслуживающего лица), но только по указанию собственника и в порядке предписываемым последним.

     Если передача осуществляется в порядке установленном третьим лицом, то  невольно возникает подозрение о том, что  это лицо считает себя истинным собственником. Простейший пример: компьютер, закрепленный за отделом предприятия или фирмы. В этом случае лицами ответственными за использование компьютера и несущими ответственность, в том числе материальную, за всякого рода косяки и неисправности будет являться руководитель отдела и уполномоченный сотрудник отдела. Но оборудование само по себе считается собственностью  предприятия и поэтому порядок ремонта и обслуживания, также как и место хранения и порядок передачи документации определяется документом, утвержденным руководством фирмы.

     При этом, если обслуживание осуществляется сторонней организацией, то оригиналы документации в принципе могут предаваться и ее представителям. Однако это, как правило, закрепляется  ответствующим соглашением и оформляется актом. При этом обслуживающая компания берет на себя ответственность за сохранность  документации и ее актуализацию в случае внесения изменений при ремонте и модернизации. Данная передача не делает обслуживающую организацию собственником документации, поэтому после окончания действия договора последняя должна быть возвращена владельцу оборудования. Прямая передача документов другой обслуживающей организации в случае смены обслуживающей компании возможна только с прямого согласия собственника и в согласованном с ним порядке.

    С нашей точки зрения аналогичный механизм должен действовать и  в случае МКД, находящегося в собственности (индивидуальной или коллективной не суть важно). Если мы считаем, что если общее имущество дома принадлежит собственникам помещений, то оригиналы  паспорта дома и другая технологическая и пользовательская документация на общее имущество должны находиться у представителя собственников или в установленном собственниками месте, где имеется возможность свободного доступа к ней любого сособственника. Что касается УК, наиболее оптимальным представляется вариант, когда для постоянной работы она должна получать копии этих документов. Если же происходит передача оригиналов, то это должно делаться по акту с прописанной ответственностью управляющей компании за утрату или порчу документации. Хранение оригиналов документации в УК должно осуществляться исключительно по согласию собственников и оформляться соответствующим соглашением. То же и насчет передачи: в случае смены УК старая должна вернуть актуализированную документацию собственникам, которые потом передадут ее в оригинале или в виде копии новому управдому.

 (Кстати, именно поэтому следует признать более целесообразным передачу УК копий документов – меньше зависимость от добросовестности уходящей компании. Поскольку оригиналы остаются у собственников, то не так уж и сложно, в случае чего, изготовить новые рабочие копии и отдать их в новую УК).

     Разумеется, это только приблизительная схема, однако ясно, что для цивилизованного решения проблемы вопросы, касающиеся передачи документации на находящееся в собственности имущество должны решаться в первую очередь  между собственником и управляющей организацией. Всякого рода предписания органов законодательной и исполнительной власти и надзорных органов по данному поводу могут и должны носить, в основном, рекомендательный характер.

     К сожалению, мы имеем несколько иную картину: постановления органов власти и в первую очередь Минстроя предписывают, что  документация хранится у управляющей компании и при смене УК передается НЕПОСРЕДСТВЕННО от старой УК к новой. Жители МКД в этой процедуре никак не фигурируют.

    Не знаю как Вам, уважаемый читатель,  но  у меня создается впечатление, что  при создании этой схемы схемы исходили из того, что реальным собственником основной массы жилищного фонда является, как это было в советское время, государство в лице органов МСУ. Соответсвенно, цеди и задачи управления домом, также как и практические вопросы, вроде порядка работы с документацией на дом, должны обределяться именно органами уполномоченными провластными структурами. Что же касается т.н. собственников - их статус, по сути дела совпадает со статусом  арендатора, владеющего и пользующегося своими помещениями на условиях долгосрочного (пожизненного) найма с правом наследников на преимущественное заключение соответствующего договора аренды на тех же условиях. В пользу этого говорят и другие факты: например право МСУ назначать УК по конкурсу в случае если жители не могут определиться с выбором самостоятельно, с обязанием жителей подписать договор с этой УК на условиях установленных конкурсом. (Разумеется дом не может оставаться без присмотра, но, если бы мы имели дело с истинными собственниками, то  решение выглядело бы несколько по иному: например назначение внешнего управления на время пока собственник не определится с выбором собственного управляющего). И этот пример является далеко не единственным. Вспомним, например, проблему капитального ремонта. Если исходить из того, что дом имеет полноценного собственника, то вопросы накопления средств на капитальный ремонт и организация собственно работ по ремонту - это в первую очередь проблемы самого собственника. Подключение к решению этих вопросов третьих лиц, не суть важно, государственных или частных, по воле стороннего органа может осуществляться только с согласия собственника и по его доброй воле.  Настоящей же задачей же государственных органов является только контроль технического состояния дома и выдача собственнику предписаний об устранении проблем при их появлении (в том числе с обвязыванием выполнения соответствующих работ через суд или арбитраж). Если же жителю распоряжением органов власти вменяется в обязанность делать обязательный взнос для накопления средств на ремонт дома, в котором он проживает, (не суть важно куда поступают эти средства - в «общий котел» или на спецсчет), причем вопрос о сроках и исполнителе соответствующих работ решается неким органом, учрежденным органами власти, то мы опять приходим к схеме, в которой  жители ставятся в положение арендаторов помещений в домах, принадлежащих в реальности тому же МСУ, который и определяет структуру и размеры платежей, вносимых арендатором.

    Я не говорю, что  ситуация, когда основная масса жителей сведена до положения арендаторов, является абсолютно неприемлемой (особенно если в стране созданы и действуют эффективные механизмы защиты прав таких арендаторов). Напротив, ее возникновение представляется вполне естественным и, даже более того, готов допустить, единственно возможным вариантом. позволяющим навести хоть какой то порядок, для случая, когда МКД по сути дела представляет собой конгломерат, построенный по принципу ноева ковчега: «всякой твари – по паре». Соответственно, в этом случае всякого рода органы жилищного самоуправления типа ОСС или Совета Дома фактически являются способом квазиделегирования жильцам части полномочий собственника с тем, чтобы в случае возникновения каких либо  проблем или претензий можно было сказать: «А что Вы хотите – у Вас есть возможности для самостоятельного управления, а то, что Вы не в состоянии их реализовать – виноваты сами. Надо уметь договариваться». (Кстати, интересно, как должно выглядеть учитывающее жизненные потребности всех участников соглашение между Лебедем, Раком и Щукой в известной басне И.С.Крылова ).
    При этом, конечное решение, выраженное в виде законодательных актов, нормативных документов и всякого рода приказов, постановлений и предписаний органов законодательной и исполнительной власти, все равно остается за истинным  собственником. Об этом вполне откровенно сказал один древний китайский император: «Я разрешил подданным высказывать свое мнение, поскольку окончательное решение все равно принимаю сам».

    Именно поэтому многие рекомендации и советы доморощенных экспертов от ЖКХ являются малопродуктивными. Ведь они основаны на том, что жители МКД являются реальными собственниками со всеми вытекающими из этого правами. Хотя на самом деле это так далеко не всегда.

      А что думают по этому поводу наши читатели?

И.Старшинов, главный редактор журнала «Коммунальщик XXI века»и