Елена Юлегина: какими мы видим новые правила управления МКД

Минстрой России разработал проект Постановления Правительства Российской Федерации «Об утверждении правил деятельности по управлению многоквартирными домами и содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах». Документ изучили регцентры НП «ЖКХ Контроль» как эксперты правоприменители, которые могут дать оценку документу и поучаствовать в его доработке.

Предлагаем мнение руководителя руководителя регцентра Тверской области Елены Юлегиной:

— Проект очень важный, очень нужный, но я очень прошу: не надо торопиться! Давайте поможем друг другу и сделаем документ, по которому можно будет эффективно работать, а не разгадывать ребусы, как сейчас.

Не устаю повторять, что Конфуций, когда его спросили, как навести порядок, ответил: называть вещи своими именами.

Так, в действующем законодательстве нет однозначного определения «многоквартирный жилой дом». С антимонопольной службой мы разбирались, что такое «дом блокированной застройки». С ГЖИ мы судились: дом построенный очередями — это один дом или несколько и как там выбирать способ управления.  Сейчас мы судимся с ресурсниками, потому что не можем разобраться: одно это здание или два, если у них одна крыша, один подвал, один ввод воды, один тепловой узел, но 2 разных адреса. И настоящий проект этой ясности не вносит. О каком грамотном управлении может идти, если мы толком не понимаем, чем мы управляем? Нам нужно четкое определение многоквартирного жилого дома.

Дополнительную путаницу вносят разночтения в понятии «общее имущество». Во-первых, проект предлагает сохранить триумвират в отношении лиц, имеющих право определять состав общего имущества. Это просто недопустимая норма. То, чем мы управляем, должно быть определено абсолютно точно и без вариантов. Надо установить, кто определяет состав общего имущества, и регистрировать его в установленном порядке, как любую недвижимость. Во-вторых, вызывает множество вопросов непосредственно состав общего имущества. Дымоходы, вентсистемы, вентшахты нигде в нормативных документах не упомянуты, как общее имущество, а претензии и требования по их содержанию так и сыплются на УО вместе со штрафами. Насколько у меня хватает знаний, большинство вентшахт к общему имуществу не относится, потому что обслуживает чаще всего только одну квартиру, соответственно это личное имущество со всеми вытекающими последствиями. Так и напишите об этом русским языком. Проект включает трансформаторные подстанции и тепловые пункты в состав общего имущества, но они находятся за стенами дома, что противоречит другой норме этого же проекта. Если включать ТП в состав общего имущества – при любых обстоятельствах, — тариф на соответствующий ресурс для этого дома должен быть меньше. Абсолютно неразумная, непросчитанная, пролоббированная ресурсниками норма. Надо убрать. Если она останется в проекте, то существенно ухудшит положение собственников. В-третьих, так и остается неразрешенным вопрос о подвалах, чердаках, колясочных, парадных, попавших в муниципальную собственность. Самое время кардинально решить все вопросы с общим имуществом.

Если мы решим обсуждаемым проектом первые две задачи, тогда можно будет говорить об управлении домом. Причем управлять своим общим имуществом могут или собственники, или иное лицо, но по договору доверительного управления. Надо полностью исключить даже мысль о том, что принимать за собственников решения могут какие-то иные органы и структуры, в т.ч. органы власти и надзорные органы.  В случае каких-либо нарушений закона предписания надо выдавать собственникам.  И только собственники должны принять решение о производстве каких-либо работ и их оплате. В противном случае большинство собственников так и останется «номинальными» собственниками и, хуже того, равнодушными и безответственными «потребителями» жилищных услуг. Все, что связано в проекте с «потребителями» жилищных услуг должно быть из него исключено. Уважайте собственников! В конце концов мы все перетерпели страшные лишения в 90-х именно за право быть собственниками.  Только собственники могут обеспечить порядок в домах и их надлежащее содержание.

Я всю жизнь работаю в управлении, в т.ч. с 84 г. связана с управлением МКД, но понять — что такое услуга по управлению общим имуществом МКД  — я не в состоянии, особенно, если еще учесть ГОСТ 56038-2014 и настоящий проект. Когда я управляю, то принимаю решения, обязательные для исполнения, и отвечаю за результат своих решений.

 Все остальное для меня, управляющего, делают технические работники. В этом проекте, как и во всем нашем законодательстве, – не просто все наоборот. А все в одну кучу и куда кривая вывезет. Решения, обязательные для исполнения, принимают собственники, органы власти, надзорные органы. Но при этом лица, принявшие решение, ни за результат своих решений, ни за состояние дома не отвечают никогда. Это порождает полную безответственность. УО НИКОГДА не принимают решений, обязательных для исполнения. Но всегда отвечает за последствия решений, обязательных для исполнения, которые принимают другие, и никто не морочит себе голову: есть на выполнение этих предписаний деньги или денег нет. Говорят: это риски бизнеса. Нет, это дорога в тупик. Другой пример: ОМСУ принимает официальное решение о  включении дома в краткосрочный план для РО. Доверчивые собственники не включают эту работу в план своего текущего ремонта. Но региональная власть не включает ее в свой краткосрочный план для РО. Работу, необходимую работу, никто не делает из-за сумбурных, несогласованных решений управомоченных инстанций. Но следом на дом идет ОМСУ или иной орган, и обязывает УО выполнить эту работу и наказывает УО, несмотря на то, что УО не может ее сделать без решения собственников и без денег этих самых собственников. Фонд капремонта не может в установленные сроки отремонтировать дом, а предписание выдают и штрафуют УО. Смысл, логику таких действий понять просто невозможно.

При такой организации дела невозможно получить адекватный результат. Мы его по большей части и не получаем. Капремонты делаем, аварийные дома расселяем, а количество аварийного жилья растет, жилой фонд ветшает. Собственники не платят за содержание, текущий и капитальный ремонт, в результате многие УК работают только на устранении аварий, — жилой фонд ветшает. На строку «Содержание» повесили множество обязанностей по обслуживанию ресурсников и смежных отраслей, ГИС ЖКХ, налоги — жилой фонд ветшает. Из строки «Содержание» силой заставили исключить все деньги на содержание площадок для сбора ТКО, теперь их надо содержать в ущерб обслуживанию общего имущества, — жилой фонд ветшает. Штрафы за малейшую провинность имеют размеры, сопоставимые с месячной выручкой ТСЖ, ЖСК, небольших УК, штраф надо платить — жилой фонд ветшает. Управление домами перестало быть привлекательным бизнесом, растет число МКД без управления — жилой фонд ветшает. И это не мои выводы.  Это данные проекта Стратегии развития ЖКХ до 2035 года. Я только назвала причины. А наше законодательство, в т.ч. и обсуждаемый проект, своей кривой юридической конструкцией «услуга по управлению общим имуществом МКД» фактически закрепляют  за большинством статус «номинальных» собственников и, повторяю, равнодушных и безответственных «потребителей» жилищных услуг.

Короче говоря, в проекте нет ни одного абзаца, который удовлетворил бы меня полностью: везде неточности, противоречия с другими нормативными документами, недоговоренность, неисполнимость. Сплошные источники конфликтов. Особенно тревожит все, что в проекте называется переустройством и перепланировкой – трогать несущие конструкции надо просто запретить при любых обстоятельствах! Совершенно непонятно прописаны договоры управления и ресурсоснабжения.

Мы, в Тверской области, обсуждали этот проект.  Я говорю не только от себя лично, но от тверского жилищного актива. От тех граждан, которые готовы быть реальными собственниками и понимают ситуацию так же, как я. От тех россиян, которые просят привести жилищное и ресурсное законодательство в соответствие с Конституцией,  ГК РФ, его основополагающим принципом о равноправии всех участников гражданского оборота, другими нормативными актами и здравым смыслом. Мы   просим устранить все противоречия и нестыковки в законодательстве, которые просто превращают нашу работу в каждодневный ребус, ибо даже Верховный  суд по однородным вопросам, бывает, принимает взаимоисключающие решения. Если мы действительно хотим получить результат, необходимо полностью поменять концепцию и снять с УО клеймо «козлов отпущения». Мы готовы над этим работать. Мы просим дирекцию  «ЖКХ Контроль» взять на себя работу по упорядочиванию жилищного законодательства, в т.ч. и обсуждаемого проекта. Мы просим Правительство РФ и Президента поручить НП «ЖКХ Контроль» эту работу.

Иначе так и будем строить, чтобы было что разрушать.