Собственник. Но какой? Доработанная статья

Собственник. Но какой?

И.Старшинов, главный редактор журнала

В настоящее время, когда говорят  о ЖКХ наиболее частым употребляемым словом является слово «собственник». «Собственники имеют право...», «собственники обязаны….» от собственника требуется...» и так далее — постоянно звучит в выступлениях трибун и со страниц прессы, как проправительственной, так и оппозиционной. Однако ярлычок - это одно, а реальное содержание — совсем иное. Ведь если какой-либо хам назовет Вас «свиньей» это не означает, что вы немедленно обязаны начать бегать на четвереньках и хрюкать. Тоже и в вопросе о собственнике. Прежде чем говорить, что житель обязан что-то  поскольку они является собственником, необходимо разобраться действительно ли он  являются полноценным собственником или же этот термин используется для того, чтобы скрыть истинное положение вещей. (Нечто подобное было в известной сказке итальянского писателя Джанни Родари «Джельсомино в стране лжецов». Там король Джакомон распорядился употреблять  вместо слова «пират» – термин «порядочный человек». Естественно, что пиратскую суть смена ярлычка не меняла!)

    Недавно на одном из телеканалов я слушал беседу со священником. Среди вопросов, заданных ему телезрителями был и такой: почему православная церковь неодобрительно относится к сменившим пол. Дело доходит до отказа венчать пары,  где один или оба партнера являются трансгендерами.
    Суть ответа была такова. Основной причиной является то, что  современные методы не позволяют создать их женщины полноценного мужчину и наоборот. В результате операций по смене пола, часто  весьма сложных и дорогостоящих,  получаются некие существа, которые хотя и имеют внешние признаки соответствующего пола, но не являются полноценными мужчинами и женщинами. Так дама-трансгендер, не может рожать детей. А мужчина-трансгендер способен к отцовству не более чем евнух из гарема турецкого султана. Разумеется, нечто подобное порой встречается и у обычных людей. Но там неспособность к материнству и отцовству является скорее исключением, возникшим в результате физиологических отклонений, которые к тому же достаточно часто поддаются эффективному лечению. У трансгендеров же подобные отклонения неизбежны и закономерно являются результатом операций по смене пола . То есть полноценными мужчинами и женщинами они не  становятся. Значит с чисто канонической точки зрения венчание с трансгендером по сути дела ничем не отличается от венчания, например, с неодушевленным предметом — другой партнер не являются человеком, созданным по образу и подобию Божьему.

    Я вспомнил эту историю потому что нечто  подобное произошло при приватизации квартир в 90-х годах. Как известно, согласно мировой юридической практике, полноценная  собственность на недвижимость включает в себя собственность непосредственно на помещение (жилое или нежилое — не суть важно), собственность на то, что  в Жилищном кодексе именуют общим имуществом и собственность на землю, на которой распложено здание. Будет ли эта собственность индивидуальной, долевой или совместной - дело второе. Важно, чтобы ее принадлежность была не просто декларативной, вроде общенародной собственности в СССР, об общенародном характере которой благополучно забыли в ходе приватизации 90-х, но оформлена в установленном законом порядке. В противном случае мы имеем усеченное право на пользование и, частично, распоряжение помещением, по сути дела аналогичное тому, которое имеет арендатор по договору долгосрочной наследуемой аренды с правом, предусматривающем возможность переуступки прав третьим лицам. Подтверждением этому является, например, решение канадского суда по спору о наследстве на квартиру в Москве, отказавшего в иске на том основании, что отсутствуют имеющие правовую силу документы,  подтверждающие, что  владелец квартиры является сособственником и общего имущества и земельного участка , хотя бы в праве общей собственности. Другими словами, по мнению суда, спорная квартира может являться чем угодно, но только не полноценной собственностью. Ссылки на статьи российского Жилищного кодекса суд, судя по всему, не  убедили, поскольку они имеют слишком общий характер и  не выражают конкретной связи с определенным объектом. То есть применительно к т. н. собственникам помещений:  по бумаге ты вроде бы и собственник, однако на деле твой статус очень напоминает организм существа, получившегося при операции по смене пола. Внешне  это существо выглядит как мужчина или женщина, но на деле многие важные гендерные функции организма или не работают вообще или работают, что называется, через пень — колода.
    Правда сейчас говорят о том, что,  в принципе, можно зарегистрировать право собственности на общее имущество и землю официально. Однако этот процесс не быстрый и не дешевый. Так что наш «собственник» фактически оказывается в положении молодожена, который после регистрации брака обнаружил, что он женился на аналоге Кончиты Вурст, для превращения которой в более или менее полноценную женщину требуется еще множество дорогостоящих операций. К тому же без 100% надежды на успех.
   При этом за формальной  передачей общего имущества и земли в собственность владельцам помещений может скрываться нечто совсем иное.  Не так давно в ходе одной из дискуссий на Фейсбуке один из участников призывал оформлять  в долевую собственность землю и общее имущество.

Причем, в качестве примера удачного оформления приводился один дом в Санкт-Петербурге. Однако, когда я запросил в открытом доступе Росреестра данные о земельном участке данного дома, то с интересом узнал, что для него существует долевая собственность сочетающая два вида собственности: частную собственность и собственность муниципального образования. Из справки не было  ясно сколько и какие по размеру доли входят в состав муниципального имущества, однако понятно, что  участие представителей муниципального органа власти обладающего административным ресурсом позволяет достаточно эффективно проводить нужные власти решения как через ОСС, так и через совет дома (в том числе путем опротестования решений ОСС в суде, поскольку голос представителя муниципальной власти для наших судебных органов часто оказывается весомее голоса рядового собственника). То есть создаются все условия, чтобы формальное самоуправление превратилось в ширму, за которой скрываются интересы тех же чиновников

Более того, нашим законодательством предусмотрена принудительная «смена пола» и в том случае, когда вопросов казалось бы возникать не должно. Я говорю о ЖСК. Еще со времен СССР считалось, что все имущество МКД, в котором расположен ЖСК является совместной собственностью  его членов, а квартиры рассматриваются как выделенные доли этого имущества, находящиеся во владении членов ЖСК. Однако авторы Жилищного кодекса фактически аннулировали это положение записав, что  после выплаты пая квартира переходит в полную собственность владельца, а ее продажа и покупка не требуют согласия других членов ЖСК. Более того, согласно действующему законодательству приобретение квартиры в доме ЖСК не обязательно связано с согласием других членов кооператива и не несет обязанность вступления в члены ЖСК. То есть регистрация права собственности на общее имущество владельца квартиры, хотя бы через членство в ЖСК, не  происходит. Соответственно создаются условия для появления собственников- «трансгендеров» и в таких домах. Тем самым создаются предпосылки для превращения ЖСК из коллектива единомышленников в конгломерат, описанный Глазуновым и  Самошиным.

    И самое главное в том, что подобные «собственники» продолжают, что называется плодится и размножаться. Этому способствует практика поквартирной продажи жилой недвижимости,  которая, возможно, облегчает жизнь девелоперам, но серьезно затрудняет создание социально однородных социумов в доме (если конечно речь не идет об элитной недвижимости). Тут я снова хочу вспомнить слова из интервью  покойного В.С.Плескачевского о том, что  эффективное жилищное самоуправление в МКД за рубежом возможно во многом благодаря достаточно высокой социальной однородности состава обитателей дома: вероятность проживания в одном доме предпринимателя и бомжа крайне мала. Это создает некую общность интересов и целей, что значиельно облегчает нахождение взаимноприемлимых компромиссов при планировании тех или иных действий.
    Положение усугубляется еще и тем, что поквартирная продажа стала объектом ипотечного кредитования, которое, по непонятным мне причинам, было с самых высоких трибун провозглашено магистральным путем решения задачи обеспечения жильем населения.

    В связи с этим возникает вопрос: почему те те кто разрабатывает проекты законов и  подзаконных актов не видят ущербности плодов своей деятельности и то, что  результаты получаются далекими от тех, которые декларируются с высоких трибун и  расписываются в печатных и электронных СМИ. Здесь, с моей точки зрения возможны два ответа. 

   Первый, что эти эксперты являются не слишком компетентными специалистами в области, которой они занимаются, сами фактически не ведают, что  творят и подобно субъективным идеалистам прошлого считают, что  те образы которые родились в их мозгу и есть объективная истина в последней инстанции. Лично мне в это не очень верится поскольку большинство из тех проправительственных экспертов, которых мне пришлось слышать и с которыми мне пришлось общаться (взять хотя бы сотрудников фонда «Институт экономики города») можно упрекнуть в чем угодно, но только не в некомпетентности.
    Другим объяснением может быть предположение о  том, что все это делается специально и вполне осознано, имея ввиду достижение каких то иных целей, отличных от того, что нам декларируется с думских и правительственных трибун. В  этой связи, на мой взгляд заслуживает мнение ряда экспертов о том, что реальной целью осуществляемой жилищной политики является намерение возложить финансовые и иные издержки функционирования и реформирования отрасли на население в самом широком смысле этого слова. Тогда как , реальные рычаги управления недвижимостью фактически остаются в руках федеральных и региональных чиновников и аффилированных с ними бизнес-структур. 
     Во всяком случае тот факт, что  серьезный анализ возможных механизмов управления МКД и разработка на этой основе реальных способов решения этой задачи подменяется законодательными шаманскими плясками с ЖК вместо бубна вокруг ОСС и совета дома, на мой взгляд, говорит о том, что это мнение имеет под собой достаточно веские основания.
Другим доказательством обоснованности данного мнения, с моей точки зрения, является то, что  творится вокруг капитального ремонта МКД и московской программы реновации, о чем уже неоднократно писалось в прессе, в том числе профессиональной.

А что думают по этому поводу наши читатели?!