НАЕЗД в виде обращения в ГЖИ - по поводу ОТСУТ- ДОГОВОРА

Государственная жилищная инспекция … области

Заявитель

Адрес

ЖАЛОБА на нарушении лицензионных требований

Заявитель проживает в доме, который считается находящимся под управлением ООО "Самолет-Сервис". Деятельность по управлению многоквартирным домом включает содержание общего имущества многоквартирного дома. Эта деятельность осуществляется с нарушением требований, предъявляемых к лицензиату, поскольку не существует решения собрания, на котором бы участники рассматривали существенные условия договора управления и приняли бы по этому вопросу решение.

1. Правовые и фактические обстоятельства

Управляющая организация обязана установить договорные отношения с каждым собственником помещений. Жилищное законодательство содержит императивное требование письменной формы договора между исполнителем и потребителем услуг (ч.1 ст. 162 ЖК РФ), в котором “одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны …за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы …” (ч.2 ст. 162 ЖК РФ).

В п.5 ч.1 ст. 10 Федерального закона “О защите конкуренции” указано на запрет уклонения от заключения договора с заказчиком:

1. Запрещаются действия (бездействие) занимающего доминирующее положение хозяйствующего субъекта, результатом которых являются или могут являться недопущение, ограничение, устранение конкуренции и (или) ущемление интересов других лиц, в том числе следующие действия (бездействие):

  5) экономически или технологически не обоснованные отказ либо уклонение от заключения договора с отдельными покупателями (заказчиками) …

Согласно подпункта "а" пункта 31 Правил предоставления коммунальных услуг, утвержденных Постановлением правительства №354 (ПП-354) Исполнитель услуг обязан "предоставлять потребителю коммунальные услуги в необходимых для него объемах и надлежащего качества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, настоящими Правилами и договором, содержащим положения о предоставлении коммунальных услуг".

Согласно подпункта "ф" пункта 31 Правил Исполнитель услуг обязан "нести иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством Российской Федерации, в том числе настоящими Правилами и договором, содержащим положения о предоставлении коммунальных услуг".

Таким образом, отсутствие заключенного с собственником помещения договора следует квалифицировать как прямое нарушение Правил предоставления коммунальных услуг, утвержденных Постановлением правительства №354

Однако управляющая организация уклонилась от заключения договора управления,- и тем самым совершила нарушение требования Правил.

2. Вина

Вина управляющей организации выражается в том, что, несмотря на наличие у нее возможности обеспечить соблюдение установленных законом требований в части заключения договора, по вине руководителя организации договор управления с собственниками помещений не заключен. Хотя за указанное нарушение предусмотрена административная ответственность, руководитель организации не принял все зависящие от него меры по соблюдению лицензионных требований.

Согласно ч.1 ст. 8 Федерального закона "О лицензировании отдельных видов деятельности" с учетом постановления Правительства РФ №1110 от 28.10.2014 (c изменениями от 25 декабря 2015 N 1434) соблюдение требований содержащихся в Постановлении Правительства РФ от 6 мая 2011 № 354 "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов" отнесено к лицензионным.

Осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами с нарушением лицензионных требований, влечет за собой ответственность по ч.2 ст. 14.1.3 КоАП РФ в виде наложения штрафа на должностных лиц в размере 50-100 тысяч рублей или дисквалификацию на срок до 3 лет; на юридических лиц – 250-300 тысяч рублей.

Контроль за выполнением лицензионных требований осуществляет государственный орган жилищного надзора.

3. Обоснование признания заявителя потерпевшим

Жилищное законодательство содержит императивное требование в части письменной формы договора между исполнителем и потребителем услуг (ч.1 ст. 162 ЖК РФ), в котором “одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны …за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы …” (ч.2 ст. 162 ЖК РФ).

Согласно ч.2 ст. 23 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” (122-ФЗ) государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое …помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. Это значит, что управляющая организация осуществляет деятельность по управлению не своим, а чужим имуществом, имуществом, принадлежащим собственникам помещений, в том числе заявителю - в соразмерной доле.

Таким образом, любая деятельность по осуществлению управлением общим имуществом дома во всех случаях всегда самым непосредственным образом связана с имущественные интересами, жилищными правами и обязанностями каждого собственника помещений, - и другой подобной деятельности, не затрагивающей имущественные интересы, жилищные права, а также права на возможность несения обязанностей в порядке, установленным законом, не существует.

Такое правовое регулирование исходит из своеобразной презумпции того, что каждое нарушение управляющей организацией установленного законом порядка означает одновременно нарушение или угрозу нарушения имущественных прав и законных интересов собственников помещений,

В Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 23.02.1999 N 4-П указано, что гражданин является экономически слабой стороной и нуждается в особой защите своих прав. Гражданин-потребитель, в силу своего статуса рассматривается более слабой стороной в отношениях с субъектом, осуществляющим предпринимательскую деятельность. В силу Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" и прямого указания в ст. 161.1 ЖК РФ о том, что “надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области … защиты прав потребителей…”

Для защиты граждан - потребителей от риска, могущего возникнуть от непонимания отдельных положений договора, государство вводит стандартизированные условия. В соответствии с пунктом 3 постановления Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354 "Об утверждении Правил предоставления коммунальных услуг ..." издан ПРИКАЗ Минстроя и ЖКХ РФ от 31 июля 2014 N 411/пр “Об утверждении примерных условий договора управления многоквартирным домом …" (далее - Примерные условия).

Согласно п. 9 Примерных условий договора управления в договоре управления должно быть условие о цене договора управления, порядке определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, размера платы за коммунальные услуги, взносов на капитальный ремонт общего имущества. Однако, из-за отсутствия заключенного договора управления собственники помещений, включая заявителя, неправомерно лишены права на информацию в части условия о цене договора управления, порядке определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, размера платы за коммунальные услуги, взносов на капитальный ремонт общего имущества.

Согласно п. 10 Примерных условий договора управления в договоре управления должно быть условие о сроках и порядке внесения платы по договору управления, в том числе положения о способах внесения платы и способах выставления управляющей компанией платежных документов. Однако в отсутствие договора заявитель не получает этой информации, что лишает "слабую сторону" возможности поставить заслон злоупотреблениям, связанным с ценообразованием, а это создает реальную угрозу имущественным интересам заявителя и благоприятные условия для совершения уголовно наказуемых деяний (присвоение и растрата).

Согласно пп "б" п. 11 Примерных условий договора управления в договоре управления должно быть условие доступа к местам установки коллективных (общедомовых) приборов учета коммунальных ресурсов организаций, которые осуществляют снабжение водой, тепловой энергией, электрической энергией или передачу этих таких ресурсов для обследования на предмет установления наличия (отсутствия) технической возможности установки коллективных (общедомовых) приборов учета, их установки, ввода в эксплуатацию, а также проверки состояния таких приборов учета и распределителей, факта их наличия или отсутствия, проверки достоверности представленных потребителями сведений о показаниях приборов учета и распределителей путем сверки их с показаниями соответствующего прибора учета на момент проверки (в случаях, когда снятие показаний таких приборов учета и распределителей осуществляют потребители).

Однако, из-за отсутствия Договора управления собственники помещений, включая заявителя, неправомерно лишены права на информацию в части такого условия. Вместе с тем, неурегулированность взаимоотношений по такому важному вопросу обуславливает угрозу имущественным интересам жителей, вызванную завышением показаний приборов учета при отсутствии возможности доступа собственников к местам установки приборов.

Согласно подпункта "и" пункта 31 Правил предоставления коммунальных услуг, утвержденных Постановлением правительства №354 (ПП-354) Исполнитель услуг обязан:

принимать в порядке и сроки, которые установлены настоящими Правилами, сообщения потребителей о факте предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, организовывать и проводить проверку такого факта с составлением соответствующего акта проверки, а при наличии вреда, причиненного нарушением качества коммунальных услуг, - также акта, фиксирующего вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу потребителя. Однако наши обращения о недопустимом снижении температуры теплоносителя (приложение №) не получили своевременного рассмотрения с составлением Акта недопустимого снижения качества коммунальной услуги.

Согласно п. 13 Примерных условий в договоре управления должно быть условие о порядке рассмотрения управляющей организацией жалоб и претензий собственников и пользователей помещений в многоквартирном доме, включая срок рассмотрения и ответственность управляющей организации за счет собственных средств такой организации перед собственниками и пользователями помещений в многоквартирном доме за просрочку представления ответа (например, в виде уменьшения стоимости платы за управление многоквартирным домом или платы за содержание и ремонт помещения за каждый день просрочки), форму и порядок предоставления управляющей организацией ответа на соответствующую жалобу (претензию). Однако, из-за отказа от заключения договора собственники помещений, включая заявителя, неправомерно были ущемлены в правах на получение информацию относительно такого условия. Кроме того, не достижением согласия по этому вопросу обусловлена угроза предъявления завышенной платы без учета снижения платы при просрочках ответа на претензию.

Согласно п. 12 Примерных условий в договоре управления должно быть условие о порядке информационного взаимодействия между управляющей организацией и собственниками или пользователями помещений в многоквартирном доме, включая состав, порядок, случаи и сроки предоставления информации, связанной:

а) с содержанием общего имущества в многоквартирном доме, в том числе информации о составе общего имущества многоквартирного дома и характеристиках его технического состояния;

б) с предоставлением коммунальных услуг, в том числе показаний приборов учета, количества проживающих в жилых помещениях, площади помещений;

в) с исполнением управляющей организацией договора управления и передаваемой собственниками и пользователями помещений в многоквартирном доме управляющей организации, в том числе список лиц, уполномоченных собственниками помещений на осуществление информационного взаимодействия с управляющей организацией по вопросам управления многоквартирным домом;

г) с исполнением управляющей организацией договора управления и предоставляемой управляющей организацией собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме,

д) с порядком обработки персональных данных собственников и пользователей помещений в многоквартирном доме.

Отказом от заключения Договора управления управляющая организация ущемила законные права собственника помещений на своевременное и полное получение информации в приведенных ситуациях; на свои многочисленные запросы информации относительно обоснования размеров платы за жилищные услуги заявитель ни разу не получил ответа, отвечающего критериям полноты, объективности и своевременности. Таким образом лишение заявителя права на информацию создается угроза имущественным интересам из-за необоснованного завышения размера платы

Отказ заключить Договор управления направлен на создание благоприятных условий для извлечения нелегальных доходов за счет выставления счетов по одной (постоянной) цене (тарифу) жилищных услуг, тогда как по правилам должен существовать диапазон ставок, меняющихся в зависимости от двух факторов

- от выполнения условий договора

- от качества потребленных услуг

Согласно подпунктов "а" и "б" пункта 19 Примерных условий должны быть сформулированы условия о порядке актирования нарушений договора управления и пересчета (в сторону уменьшения) размера платы за содержание и текущий ремонт общего имущества) в зависимости от допущения тех или иных отклонений от договора управления и в зависимости от тех или иных нарушений требований к качеству работ.
Уклонение от заключения договора управления создает условия для присвоения разницы между размером платы, исчисленном для некоего идеального случая (полного соблюдения всех условий договора), по сравнению с фактическим (при множестве нарушений условий договора и нарушений требований к качеству) - соответственно условия для взимания соответствующей переплаты, тогда как переплата за услуги - это прямой материальный ущерб

При таких обстоятельствах возникли основания для признания заявителя потерпевшим в полном соответствии с требованиями ст. 25.2 КоАП РФ

На основании изложенного, ПРОШУ

1) привлечь должностное лицо - генерального директора УК к ответственности за правонарушение, предусмотренное ч.2 ст. 14.1.3 КоАП РФ, в виде наложения на него штрафа в размере 50-100 тысяч рублей или применить дисквалификацию на срок до 3 лет;

2)меня признать потерпевшим в порядке ст. 25.2 КоАП РФ

Отказ удовлетворения настоящего заявления будет обжалован в судебном и административном порядке

Приложение .......................

Подпись

Дата

19 16 985