Судьба Мергасовского дома: аварийный памятник разрушается без отопления

Последние жильцы «авангардного дома» на Дзержинского не съезжают и требуют за 47-метровую квартиру 5-миллионной компенсации

Многострадальный дом с видом на «Черное озеро» был построен буквально из подручных материалов. При подготовке проекта реконструкции, как выяснили дипломники КГАСУ, выявлено использование камышита — плит из прессованных стеблей камыша или тростника, скрепленных проволокой. Поэтому восстановление здания будет процессом нелегким, а инвесторов по-прежнему нет. «БИЗНЕС Online» продолжает следить за ситуацией вокруг исторического памятника.

До сих пор продолжается череда судебных процессов с жителями Мергасовского дома в Казани, стартовавших почти полтора года назадФото: Ирина Ерохина

СПОРЫ ВОКРУГ «МЕРГАСОВСКОГО»: ПОКА СУД ДА ДЕЛО, ОТОПЛЕНИЯ НЕТ И ДОМ РАЗРУШАЕТСЯ

До сих пор продолжается череда судебных процессов с жителями «Мергасовского дома» в Казани, стартовавших почти полтора года назад. На момент начала «аварийной» программы здесь были заняты 44 квартиры. Сейчас нерасселенными остаются 9, а в судах остаются иски к двум семьям. Сложившаяся практика позволяет констатировать: суд удовлетворяет требования о переселении жильцов, ссылаясь на факт аварийности. Проживание здесь «представляет угрозу для жизни и здоровья». Взамен всем жителям были предоставлены квартиры равнозначной либо большей площади, либо на Мазита Гафури, либо в «Салават Купере». Но магия места — исторический центр, Черное озеро, да и наконец просто привычный образ жизни диктуют свое.

«Ходатайство исполкома поддержать, людей переселить», — услышала корреспондент «БИЗНЕС Online» на одном из заседаний в Вахитовском райсуде. В исках к собственникам жилья указано об изъятии их квартиры с дальнейшим предоставлением жилья. В случае проживания на условиях соцнайма — расторжение договора соцнайма и опять-таки переселение в «Салават Купере». Ответчики категорически не согласны с требованиями исполкома, указывая на процессуальные ошибки и нежелание переселяться из центра города. Их возмущение связано еще и с тем, что кому-то достались квартиры на Гафури — почти что центр, и жилье это досталось тем, кто первым согласился подписать отказ от своих квартир. Остальным же достался выбор в «Салавате».

Вердикт жильцы намерены оспорить в Верховном суде — такое желание высказывает глава семьи, с которым мы сталкиваемся в коридоре. Супруги, которым не удалось доказать свою правоту, выглядят уставшими и расстроенными. Корреспонденту «БИЗНЕС Online» они рассказывают, что до сих пор живут в «Мергасовском», который сейчас не отапливается.

На момент начала «аварийной» программы здесь были заняты 44 квартиры. Сейчас нерасселенными остаются 9, а в судах остаются иски к двум семьямФото: «БИЗНЕС Online»

Как прозвучало в зале суда, технической возможности подачи тепла в Мергасовский сейчас нет. По крайней мере, так утверждают специалисты управляющей компании. Во-первых, кто будет платить за отопление всего расселенного дома? Во-вторых, во многих освободившихся после переезда жителей квартирах кто-то проворный тут же снял и утащил батареи. В УК не исключают, что сделать это могли как «залетные гости», так и сами бывшие владельцы квартир: «так не доставайся ж ты никому!». 

Напомним, что в Казани, в отличие от остальных районов республики, условия расселения по аварийности осенью 2017 года были изменены. Вместо пресловутых 11 тыс. за квадратный метр, которыми пришлось довольствоваться жителям других городов Татарстана, казанским аварийщикам предложили вариант обмена по схеме «метр на метр». На фоне начавшегося расселения «Мергасовского» в Казани объявили: людям бесплатно предложат квартиры, приобретенные на условиях открытого аукциона у Госжилфонда. Причиной такого шага стала высокая стоимость земли в Казани.

Судьбу Мергасовского дома обсуждали и на недавнем заседании ТРО ВООПИиК. Зампредседателя организации Фарида Забирова говорит, что вопрос сохранения этого здания сегодня стоит очень остро. Без отопления оно разрушается. «Там ужасно, там есть протекшие трубы. Мы ходили по этому дому — сейчас он замерзнет, потом оттаивать будет», — спрогнозировала Забирова. В общем, чем дольше — тем хуже. Это общая проблема расселенных аварийных домов: чем дольше они стоят без хозяев, тем быстрее превращаются в руины.

У жителей есть желание получить за квартиру в доме без отопления с 75-процентным износом по 106 тыс рублей за квадратный метрФото: «БИЗНЕС Online»

47-МЕТРОВАЯ КВАРТИРА В «МЕРГАСОВСКОМ» ДОМЕ ОЦЕНЕНА В МИЛЛИОН. ЖИЛЬЦЫ ПОТРЕБОВАЛИ В ПЯТЬ РАЗ БОЛЬШЕ

Впрочем, не все суды одинаковы. Одна из семей весной этого года подала встречный иск к исполкому, потребовав взыскать с города компенсацию в виде стоимости принадлежащего им жилья. Жильцы ходатайствовали о проведения экспертизы, которая оценила бы рыночную стоимость их квартиры. Суд требования истцов удовлетворил, поручив проведение экспертизы АО «Бюро технической инвентаризации РТ».

Проведя все необходимые расчеты, эксперт пришел к выводу, что общая стоимость 47-метровой «трешки» — немногим более 1 млн рублей. Хозяева с этим не согласились и в начале декабря потребовали повторной экспертизы. Они хотят получить за свою 47-метровую квартиру 5 млн рублей, ссылаясь на отчет «Центра независимой оценки «Эксперт» от 24 января 2018 года. Согласно документу, рыночная стоимость изымаемого помещения составляет 3,5 миллиона рублей. Оставшиеся 1,5 миллиона — стоимость долей в праве на земельный участок и размер компенсации за непроизведенный в свое время капитальный ремонт.

То есть у жителей есть желание получить за квартиру в доме без отопления с 75-процентным износом по 106 тыс рублей за квадратный метр. Для сравнения: стоимость «вторички» в Вахитовском районе в ноябре — 93 тысячи за «квадрат», таковы данные «Домофонда». Но у жителей «Мергасовского» своя аргументация: стоимость квадратного метра в соседних домах по ул. Дзержинского — 180 тыс. рублей, таков здесь рыночный уровень цен на новое жилье. 

Закон, впрочем, не запрещает продать аварийную квартиру кому угодно за любую цену, но, видимо, желающих найти вряд ли удастся. 

Алия Алтынбаева: «А когда у нас изымают недвижимость для государственных нужд, то выплачивают инвентаризационную стоимость?»Фото: Ирина Ерохина

ДАЖЕ НАЛОГИ ИСЧИСЛЯЮТ ИЗ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ — А КОМПЕНСАЦИЮ ПОСЧИТАЛИ ПО ИНВЕНТАРИЗАЦИОННОЙ

Но вернемся в зал суда.

В ходе заседания представитель исполкома подчеркнула: «Проживать в данных жилых помещениях уже становится невозможным». Комментируя оценку стоимости квартиры, юрист отметила, что она оказалась значительно ниже даже той цены, что предлагалась программой вначале (ниже 11 тыс рублей), если не считать землю. «Поэтому исполнительным комитетом были изменены исковые требования, и было предложено именно переселение в иное благоустроенное жилое помещение», — продолжила она. То есть — жилье в «Салават Купере».

У адвоката жителей, старшего юриста «Шаймарданов и Партнеры» Алии Алтынбаевой оказались иные аргументы. Она заявила, что эксперты БТИ при оценке применили методику, подходящую для оценки инвентаризационной стоимости. А закон требует рыночной оценки. Под инвентаризационной стоимостью понимается восстановительная стоимость объекта, учитывающая его износ, а также изменения цен на строительные материалы, работы и услуги. Алтынбаева напомнила, что на процессе ранее эксперт БТИ утверждал, что использовал «уникальную методику, разработанную им на основе личного опыта». «Для наглядной демонстрации мы внесли обе методики в единую сравнительную таблицу», — продолжает Алтынбаева. По ее словам, они оказались идентичными. Методика, которую применил оценщик, была выведена в 60-е годы XX века и в настоящее время считается устаревшей, так как не предполагает учет рыночных факторов и не может угнаться за изменением цен на рынке, заявила Алтынбаева. Хотя она действительно описана в приказе минстроя РФ от 4 апреля 1992 года (для оценки инвентаризационной стоимости — авт.). 

«Суть этой методики сводится к следующему. Берется инвентаризационная стоимость здания на момент строительства, затем эта стоимость здания на 1969 год переводится в стоимость здания в 2018 год. Такой перевод производится по сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС), — объясняет она. — В последующем из полученной стоимости восстановления здания вычитается стоимость его износа на момент оценки». В случае с Мергасовским домом степень износа составляет 75%. Однако здесь важны нюансы: укрупненные показатели, приведенные в сборниках, составлены в ценах и нормах, введенных с 1 января 1969 года. А укрупненные показатели восстановительной стоимости еще 15 лет назад были признаны Госстройнадзором недостоверным источником для определения восстановительной стоимости зданий, считает Алтынбаева. «Уже в 2002 году Госстрой РФ открыто заявляет о том, что применяемые в советское время цены на воссоздание здания не соизмеримы с теми ценами, которые уже существовали на 2001 год. Однако вопреки известному факту о несоответствии советских цен, даже с учетом коэффициентов, реальной оценки недвижимости, эксперт применяет их при оценке в 2018 году», — удивляется адвокат. Существует, к примеру, справочник «КО-Инвест», выпущенный в 2008 году, который отражает реальность строительных технологий и стоимость строительных материалов настоящего времени — почему же он не был использован? В заключение она добавила, что даже при начислении налогов на недвижимость оценка берется из расчета кадастровой стоимости, которая приближена к рыночной. «А когда у нас изымают недвижимость для государственных нужд, то выплачивают инвентаризационную стоимость?», — удивлялась юрист. 

Выслушав эти доводы, судья передала слово представителю исполкома. Она попросила отказать в удовлетворении ходатайства о повторной экспертизе. «Как видно из судебной товароведческой экспертизы, экспертом четко указано, что дана рыночная стоимость 1 квадратного метра», — подчеркнула она, сделав акцент на слове «рыночная». И напомнив, что эксперт несет уголовную ответственность за предоставление недостоверных сведений. Кроме того, как оказалось, жильцы ранее уже заявляли о согласии на другое жилое помещение — их тогда не устраивал лишь метраж. Вместо 47-метровой «трешки» им предложили 77 «квадратов», но жильцы попросили 82. А теперь вот — новый поворот… Все это, по ее мнению, лишь умышленное затягивание дела.

Суд, тем не менее, вынес решение о назначении повторной экспертизы, проведение которой поручил специалистам АОРКЦ «Земля». Через месяц результаты должны быть готовы — платить за экспертизу будет исполком, постановил суд. Несмотря на то, что исход дела по-прежнему непонятен, жители выглядели чрезвычайно обрадованными, однако комментировать процесс они не стали.

Мергасовский дом получил свое название от улицы, где он построен, — один из фасадов выходил на улицу Мергасова. Этот дом возвели в 1928 году в стиле конструктивизмаФото: «БИЗНЕС Online»

БУДУЩЕЕ «МЕРГАСОВСКОГО»: НАПОЛОВИНУ ГОСТИНИЦА, НАПОЛОВИНУ — АППАРТАМЕНТЫ?

На заседании казанского общества охраны памятников, обсуждая положение дел вокруг «Мергасовского», Фарида Забирова сообщила, что наметки вариантов восстановления уже есть. Присутствующей на собрании помощнику президента РТ Олесе Балтусовой она сообщила о готовности КГАСУ представить проект. Лишь бы городские и республиканские власти нашли денег на  реконструкцию здания.

«Наши дипломники делали хороший проект на эту тему. Они предлагали наполовину сделать гостиницу, наполовину — апартаменты. Так называемые дома нового быта очень большим спросом пользуются в Москве. Почему здесь нельзя сделать?», — риторически интересуется представитель ВООПИиК.

По ее словам, 90-летнее здание возводили буквально из того, что было. Дом, видимо, держался на духе той целеустремленной эпохи. 

«Когда строились эти памятники авангарда, строительных материалов не было. Они строились из подручных материалов —  камышита (плиты из прессованных стеблей камыша или тростника, скреплённых проволокой — авт.), насыпушек таких», — рассказала она на собрании. Поэтому восстановление здания будет процессом нелегким, но и сносить его нельзя — здание признано памятником.

Мергасовский дом получил свое название от улицы, где он построен, — один из фасадов выходил на улицу Мергасова. Этот дом возвели в 1928 году в стиле конструктивизма, он был спроектирован как дом-коммуна: маленькие комнаты, общие кухни и душевые. Тем не менее благодаря своему расположению в центре города в доме жили представители советской интеллигенции и элиты, в частности, писатели Абдулла Алиш и Кави Наджми, в честь которого и переименовали затем улицу Мергасова.