Если ТСЖ не исполняет своих обязанностей... Набор аргументов

 товарищество не исполняет своих обязанностей по управлению домом

Этот тезис доказывается следующими доводами

1

Со стороны ТСЖ нарушены требования ст. 162 ЖК РФ,  пп 2-3 ст. 138 ЖК РФ, а также Правил содержания общего имущества МКД, утвержденных Пост. Прав. России №491

Согласно п.16 (литер “б”)  Правил содержания общего имущества МКД, утвержденных Постановлением Правительства России №491,  надлежащее содержание общего имущества обеспечивается товариществом собственников жилья путем членства собственников помещений в указанных организациях и путем заключения собственниками помещений, не являющимися членами указанных организаций, договоров о содержании и ремонте общего имущества с этими организациями.

 За уклонении ТСЖ от заключения договора управления установлен состав административного правонарушения -  ст.14.4.  КоАП РФ "… оказание населению услуг … с нарушением установленных законодательством РФ требований".

2.

Со стороны ТСЖ нарушены требования Правил, утв. Пост Прав. РФ №354, и пп.1-3 ст. 138 ЖК РФ

Товарищество не исполняет требования "Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов", утв. Постановлением Правительства РФ № 354, в пунктах 6,7,9 которых указано:

"Предоставление коммунальных услуг потребителю осуществляется на основании возмездного договора..."

"Договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг, заключенный в письменной форме, должен соответствовать положениям настоящих Правил и может содержать особенности исполнения такого договора в случаях и пределах, предусмотренных настоящими Правилами..."

 "Условия предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме в зависимости от выбранного способа управления многоквартирным домом определяются: а) в договоре управления многоквартирным домом, заключаемом … органом управления товарищества собственников жилья …для управления многоквартирным домом»

 3.

Со стороны нарушены требования Правил, утв. Пост. Прав. №416, и пп.1-3 ст. 138 ЖК РФ

Согласно Стандартов организации оказания услуг и выполнения работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, утвержденным решением собрания
(раздел II Правил осуществления деятельности по управлению МКД, утв. Постановлением Правительства РФ № 416, пункт 4, подпункт “д”, дефис 6) требуется заключение с собственниками помещений в многоквартирном доме договоров, содержащих условия предоставления коммунальных услуг

Несмотря на указанные требования, ТСЖ уклоняется от предоставления условий предоставления коммунальных услуг собственникам

4.

Со стороны ТСЖ нарушены требований ст. 4 закона №261-ФЗ и п.1 ст. 138 ЖК РФ

Согласно ст.4 Федерального закона № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности ..." к числу принципов, на которых основано правовое регулирование в области энергосбережения и повышения энергетической эффективности отнесены, в частности, поддержка и стимулирование энергосбережения и повышения энергетической эффективности (пункт 2);  использование энергетических ресурсов с учетом .... производственно-технологических ...условий. Это предопределяет необходимость стимулировать собственников дома к устранению энергопотерь (пункт 5). Никаких мер по стимулированию собственников к экономии тепла со стороны ТСЖ  не принято. В доме не было проведено обязательного энергетического обследования. Никакой поддержки энергетической эффективности наше ТСЖ не проводит. Это удорожает стоимость обслуживания помещений.

За нарушение требований в области энергосбережения установлена ответственность по ст. 19.6 (ч.8) КоАП РФ и ст. 7.22 КоАП РФ (правила содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений)

5.

Со стороны ТСЖ нарушено требования закона об открытости информации ч.10 ст. 161, п.1 ст. 138 ЖК РФ и Правил, утвержденных Пост. Прав. РФ №731

Согласно ч.1 ст. 143.1 ЖК РФ не являющиеся членами товарищества собственники помещений в многоквартирном доме имеют право получать от органов управления товарищества информацию о деятельности товарищества в порядке и в объеме, которые установлены ЖК РФ.

 Согласно ч.10 ст. 161 ЖК РФ «Управляющая организация обязана обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, в соответствии со стандартом раскрытия информации, утвержденным Правительством РФ”.

Однако ТСЖ не обеспечивает свободного доступа к информации об основных показателях его финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и работах по содержанию общего имущества, об условиях их оказания, об их стоимости, о ценах (тарифах) на ресурсы

 За уклонение ТСЖ от исполнения требований законодательства о раскрытии информации организация подлежит привлечению к административно-правовой ответственности по ст. 

Правовые последствия неисполнения ТСЖ обязанностей 

А. 

Из ч.4 ст.131 и ч.4 ст.20 ЖК РФ следует, что факт выбора способа управления не является достаточным условием для выставления со стороны выбранной управляющей организации или ТСЖ требований на оплату оказываемых ей услуг – необходимы дополнительные шаги в доказательство реализации способа управления, в частности, заключения договора управления. Договор управления является доказательством определенного вида. Поскольку ТСЖ  договора управления с собственниками не заключило, тем самым доказано, что способ управления домом не реализован.

Б. 

Собственники помещений, не являющиеся членами товарищества, согласно ч.6 ст. 155 ЖК РФ обязаны вносить плату за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья. Поскольку невозможно вносить плату в соответствие с несуществующими договорами возникает ситуация просрочки кредитора. В соответствии с ч.3 ст. 405 и ч.1 ст. 406 ГК РФ должник не считается просрочившим исполнение обязательства, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора, в том числе вследствие не совершения кредитором предусмотренных законом действий, до исполнения которых должник не мог исполнить своего обязательства.

В. 

Если ТСЖ получает денежные средства (причем немалые) за работу по управлению домом, но не исполняет требования закона и подзаконных актов, то тем самым он подталкивает заказчика (потребителя) жилищных и (или) коммунальных услуг к защите своих нарушенных прав. Не прибегая к судебной защите, граждане вправе  в порядке самозащиты права (ст. 14 ГК РФ) приостановить оплату по счетам до устранения нарушений закона со стороны управляющей организации.

Г.

Правила осуществления деятельности по управлению МКД, утвержденные Постановлением Правительства №416, требуют отражения в договорах управления «контроля за оказанием услуг и выполнением работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме исполнителями этих услуг и работ, в том числе документальное оформление приемки таких услуг и работ, а также фактов выполнения услуг и работ ненадлежащего качества»



Пунктом 3 части 3 статьи 162 ЖК РФ также предусмотрена необходимость включения в договор управления “порядка осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления”

Отказ от заключения договора управления наряду с полным сокрытием информации о финансовой деятельности лишает собственников помещений, меня в частности, возможности контроля за финансовыми потоками. Есть основания полагать, что это делается целенаправленно для создания благоприятных условия совершения экономических преступлений

 Совершенно понятно, что ТСЖ предъявляет не просто необоснованные, но и заведомо завышенные счета, в связи с чем истец ставится  в унизительное положение, поскольку его подталкивают к оплате своими денежными средствами фактически кабальную сделку: уплатил - и тем самым признал свою кабальную зависимость

Истец располагает правом оплачивать услуги исключительно в том случае, если тщательно - по всем пунктам - соблюдены требования закона. А ТСЖ обязано соблюдать все предписания закона без каких-либо изъятий – согласно ч. 2 ст. 15 Конституции РФ все обязаны соблюдать законы.

Жилищное законодательство не допускает ограничений прав граждан по желанию организаций:

"жилищные права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства” (ч.3 ст. 1 ЖК РФ).

Для условий г. ХХХХ ситуация усугубляется низким уровнем правовой культуры  органов местного самоуправления и коррумпированностью отдельных должностных лиц надзорных и правоохранительных органов