Острые вопросы ОПЛАТЫ за содержание жилого помещения
ВСТУПИТЕЛЬНЫЕ ЗАМЕЧАНИЯ
В структуре платежей обособленно стоят
- оплата жилищных услуг ( в которой сидят расходы на управление);
- оплата коммунальных услуг
- взносы на капремонт
Здесь будут освещаться вопросы, относящиеся исключительно к жилищным услугам, которые КАК БЫ оказывает так называемая управляющая организация в случае отказа этой организации заключить договор управления (Вопросы оплаты коммунальных услуг и капремонта не затрагиваются)
Часть 1. ПРАВОВЫЕ ХИТРОСПЛЕТЕНИЯ
1.1. Дата возникновения обязанности
Потому, что вместе с правом собственности на квартиру у нас возникла обязанность содержать общее имущество многоквартирного дома. И это принимается всеми судами как бесспорное положение. Вот почему при рассмотрении любого спора суды выясняют, с какого времени вы владеете помещением? Датой возникновения обязанности считается дата приобретения квартиры в собственность.
1.2. Порядок исполнения обязанности
Если полистаем закон, то понятие ПОРЯДОК можем встретить много раз: порядок установления, порядок осуществления, порядок внесения, порядок исполнения, порядок заключения, порядок расторжения … Что касается ПОРЯДКА ВНЕСЕНИЯ ПЛАТЫ, то он пунктом 16 статьи 12 ЖК РФ отнесен к полномочиям органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений.
Это значит, что ни собрание, ни суд не вправе устанавливать свой особый порядок ВНЕСЕНИЯ ПЛАТЫ
В ч.10 ст. 155 ЖК РФ установлено:
Собственники помещений в многоквартирном доме оплачивают услуги и работы по содержанию и ремонту этих помещений в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.
Уясним это положение…
- кто осуществляет услуги и работы по содержанию и ремонту, тот и получает право получать денежную плату (делаем вывод: посредник в лице ЕИРЦ таким правом не наделен)
- оплата должна осуществляться в соответствие с заключенными договорами (делаем вывод: если есть заключенный договор, то возможно обеспечить оплату в соответствие с ним; но если договор не заключен оплатить в соответствии с договором невозможно, а еще из Римского права известно, что Ad impossibilia nemo obligātur (Невозможное не может вменяться)
1.3. А кому платить?
Из ч. 10 ст. 155 ЖК РФ следует, что плату вправе получать не любая, а только "управляющая" организация.
А признаком "управляющей организации" является заключенный с собственниками помещений ДОГОВОР УПРАВЛЕНИЯ - из ч.4.2 ст. 20 ЖК РФ следует, что управляющая организация - это юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, осуществляющее деятельность по управлению многоквартирным домом в целях заключения с управляющей организацией договора управления многоквартирным домом. Несмотря на явные погрешности стиля и даже тавтологию, все же можно понять, что без договора управления не может быть управляющей организации.
В части 7 статьи 162 ЖК РФ представлено более четкая формулировка: деятельность по управлению домом начинается с заключения договора:
Статья 162. Договор управления многоквартирным домом
7. Управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления многоквартирным домом с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управления таким домом.
Для уточнения позиции законодателя можно привлечь диспозицию части 1 статьи 7.23.3 КоАП РФ, в которой также указано, что деятельность по управлению многоквартирными домами возможна лишь на основании договоров управления
Статья 7.23.3. Нарушение правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами
1. Нарушение организациями и индивидуальными предпринимателями, осуществляющими предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными домами на основании договоров управления многоквартирными домами, правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами -
влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пятидесяти тысяч до ста тысяч рублей или дисквалификацию на срок до 3 лет; на юридических лиц - от 150 тысяч до 250 тысяч рублей.
Подведем итог
- обязанность оплачивать содержание общего имущества есть, но нет возможности исполнить эту обязанность в порядке, установленном законе - просто НЕКОМУ ПЛАТИТЬ;
- организация, считающая себя Наполеоном Управляющей, таковой не является - она не заключила договор управления с собственниками помещений, а потому является САМОПРОВОЗГЛАШЕННОЙ управляющей организацией;
Это критическая ситуация. Надо наметить выход
В последующих публикациях будет представлено наше видение
Комментарии
Спасибо.
делал в запарке огромный массив документов
для одной подопечной из СПб
но вдруг - а так бывает - связь оборрвалась
Оказывается ОНА ВЫШЛА из БОЯ
Все наработки этого частного направления скинул в архив
и сел за любимую тему
"как следует из содержания части 4 статьи 198 Жилищного кодекса РФ, лицензиат имеет право осуществлять деятельность по управлению конкретным многоквартирным домом при условии заключения договора управления таким домом и выполнения требований о размещении на официальном сайте для раскрытия информации, а также внесения органом государственного жилищного надзора изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации, отражающих изменения в перечне многоквартирных домов, управление которыми осуществляет лицензиат".
а развернутую аргументацию
(вместо схемы)
не могли бы сделать
(в духе Вадима Постинкова)
Декларативное решение которое не регистрируется в Реестре толпой, которая считает себя ОРГАНОМ управления СОБСТВЕННОСТЬЮ в лице общего собрания, которое нигде не зарегистрировано, НИ НАЗВАНИЯ, НИ АДРЕСА, не порождает обязанностей собственника подчиняться таким решениям, до заключения им ДУ с УО, т.е. возникновением обязательств.
А передача недвижимости от ЯКОБЫ собственника ОИ в доле... другому лицу - это, как не вертите, РАСПОРЯЖЕНИЕ СОБСТВЕННИКА СВОЕЙ ДОЛЕЙ собственности в ОИ МКД.
Следовательно должен исполняться СПЕЦИАЛЬНЫЙ 122-ФЗ.
В противном случае НИКТО НИЧЕГО НЕ ПЕРЕДАВАЛ и
НИКТО НИЧЕГО НЕ ПОЛУЧАЛ.
Доказательства.
Запрос в Реестр и ответ Реестра - НИКАКИХ обременений за указанным МКД нет. Т.е. УО не зарегистрировало право на управление ОИ МКД. Почему? А потому что нет порядка определение и регистрации этого ОИ и нет порядка определения
"доли в праве" в законе.
Посему УО ничем не управляет - доказательства в Реестре.
А деятельность с недвижимостью регулируется не ЖК РФ и ЗоЗПП, а специальным законом (который в данном случае будет посильнее ЖК РФ), о чём говорится и в ГК РФ - ст.131.
Посему суд приняв иск назначая подготовку дела к судебному разбирательству ОБЯЗАН определить законы, которыми он собирается руководствоваться при разрешении иска и КОНКУРИРУЮЩИЕ законы.
В противном случае Стороны не будут понимать чем РУКОВОДСТВУЕТСЯ суд при разрешении иска и чем могут и должны руководствоваться стороны.
Это без жёсткой привязки к законодательству.
Тема актуальна. Статья филигранная - 5+!
Но не всё затронуто.
С нетерпением жду продолжений.
Решение ОССП? - Это смех!!
Решение ТОЛПЫ НЕ ПОРОЖДАЕТ ПРАВ И ОБЯЗАННОСТЕЙ.
Права и обязательства в договоре.
Если в Реестре нет обременений УО по данному МКД, то запись в лицензии не имеет законной силы, т.е. является ничтожной.
Что такое Решение ОССП?
Есть такая судебная практика?
Поскольку суды как черт ладана бояться этой темы
организация, считающая себя Наполеоном Управляющей, таковой не является - она не заключила договор управления с собственниками помещений, а потому является САМОПРОВОЗГЛАШЕННОЙ управляющей организацией.
Даже если эта частная структура и заключила договор управления с собственниками помещений, не факт, что все его условия строго соблюдаются с её стороны. Кто проверял? Где акты осмотра ОИ? Где на них подписи собственников?
С датами и в ходе выявленных осмотров фактов тех или иных недоделок по факту исполнения ВСЕХ условий договора. И т.д. и т.п. Где это всё?
Отсюда вывод: Любой договор управления (даже при его наличии с собственниками) ПУКа легко превращает в несколько листов бумаги с нанесённым на них текстом без фактического его исполнения.
А по сему, до тех пор, пока собственники не будут жёстко контролировать соблюдение ПУКой условий договора, последняя просто спустит на тормозах фактическое его исполнение. На то это и жулики, привыкшие получать деньги с собственников в обход Закона.
я вышлю
"Это значит, что ни собрание, ни суд не вправе устанавливать свой особый порядок ВНЕСЕНИЯ ПЛАТЫ"
А как же п.5 ст. 155 ЖК:
"5. Члены товарищества собственников жилья ... вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива"
?
просто коллизия
у органов управления НЕТ права по закону такой порядок устанпвливать
НЕ НАДЕЛЕНЫ она ТАКИМ ПРАВОМ
С другой стороны, пунктом 5 ст. 155 ЖК определено, что этот же самый порядок устанавливается "органами управления товарищества".
Так что налицо коллизия.
Но если угодно, готов побарахтаться за разрешением коллизии
А устав?