Ценообразование жилищных услуг. Части 4-6.

ЦЕНООБРАЗОВАНИЕ ЖИЛИЩНЫХ УСЛУГ при обслуживании МКД управляющей организацией

Часть 4. Недопустимость принятия управляющей организацией решения о размере платы за содержание и ремонт общего имущества в обход договора управления.

Часть 5. Требования законодательства в части уменьшения размера платы

 Часть 6. Требования законодательства в части отражения в договоре управления условий контроля за исполнением договорных условий.

4.   Требования законодательства в части отражения в договоре управления существенных условий, связанных с содержанием общего имущества

Специально уполномоченный Правительством государственный орган – в пп. “а” п. 3 письма Минрегионразвития от 14.10.2008 г. № 26084-СК/14 разъяснил:

законодательство Российской Федерации не предусматривает возможности одностороннего установления управляющей или подрядной организацией перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, условий их оказания и выполнения, а также размера их финансирования. Эти положения должны быть согласно ч.3 ст. 162 и ст. 164 Жилищного Кодекса указаны в заключённых договорах".

В соответствии с пунктом 9 Приказа Минстроя и ЖКХ РФ от 31 июля 2014 г. N 411/пр “Об утверждении примерных условий договора управления …” требуется отражение в договоре управления таких существенных условий, как

–      Условие о цене договора управления и цена договора управления, порядок определения размера платы за содержание и ремонт, размера платы за коммунальные услуги, порядок внесения и изменения соответствующей платы (подпункт «а»);

–      Порядок изменения размера платы в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту ОИ в МКД ненадлежащего качества и с перерывами превышающими установленную Правилами  № 491 продолжительность (подпункт «в»)

–      Порядок изменения размера платы, учета и расходования платы за коммунальные ресурсы, порядок перерасчетов платы (подпункт «г»)

При отсутствии договора управления способ управления посредством управлющей организации не может считаться реализованным, поскольку незаключение договора управления лишает организацию статуса управляющей. Организация, не располагающая статусом управляющей, не вправе заводить лицевые счета, производить начисления, предъявлять счета, получать денежные средства и расходовать их.

5. Требования законодательства в части уменьшения размера платы

В Определение Конституционного Суда РФ от 28.01.2016 № 100-О«Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гр-на Д.А. Шалбина на нарушение его конституционных прав …" Примерные условия договора управленяи, утвержденные Приказом №411/пр приняты в качестве составной части правовой базы жилищного законодательства (далее: Примерные условия)

Согласно пп "т" п. 25 Примерных условий договор управления должен содержать порядок приемки работ, услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и порядок уменьшения платы за содержание и ремонт жилого помещения;

Согласно п.

9 Примерных условий размер платы за содержание и ремонт жилого помещения подлежит изменению не только в соответствии с Правилами изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, но также в соответствии с условиями договора управления;

Согласно п. 19 Примерных условий договор управления должен содержать условие о порядке регистрации факта нарушения условий договора управления, включая:

а) порядок составления акта о соответствующем нарушении (в произвольной форме или на подготовленных управляющей организацией бланках акта с указанием сведений о лицах, уполномоченных на составление такого акта);

б) порядок перерасчета размера платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в сторону уменьшения на основании факта нарушения условий договора управления;

Согласно п. 13 Примерных условий размер договор управления должен содержать условие о порядке рассмотрения жалоб и претензий собственников и пользователей помещений в многоквартирном доме, включая срок рассмотрения и ответственность управляющей организации за счет собственных средств такой организации перед собственниками и пользователями помещений в многоквартирном доме за просрочку представления ответа (например, в виде уменьшения стоимости платы за управление многоквартирным домом или платы за содержание и ремонт помещения за каждый день просрочки), форму и порядок предоставления управляющей организацией ответа на соответствующую жалобу (претензию).

6. Требования законодательства в части отражения в договоре управления условий контроля за исполнением договорных условий

Согласно ст. 4 “Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами”, утв Постановлением Правительства РФ от 15 мая 2013 №416, должны быть обеспечены условия для контроля за исполнением решений собрания, выполнением перечней услуг и работ, повышением безопасности и комфортности проживания, а также достижением целей деятельности по управлению многоквартирным домом, в том числе:



• предоставление собственникам помещений в многоквартирном доме отчетов об исполнении обязательств по управлению многоквартирным домом с периодичностью и в объеме, которые установлены решением собрания и договором управления многоквартирным домом;


• раскрытие информации о деятельности по управлению многоквартирным домом в соответствии со стандартом раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 23 сентября 2010 г. N 731;



• обеспечение участия представителей собственников помещений в многоквартирном доме в осуществлении контроля за качеством услуг и работ, в том числе при их приемке.



Контроль за расходованием полученных от жителей денежных средств имеет принципиальное значение в связи с тем, что в массовом порядке управляющие организации занимаются присвоением и растратой собранной с жителей платы.