Сыграет ли ставка на ипотеку

Сергей Беляков о том, как инвестиции в недвижимость теряют смысл

В 1965 году 47-летний адвокат, живущий на юге Франции, заключил, как он считал, сделку своей жизни, которая должна была обеспечить его старость. Очарованный домиком в Арле (регион во Франции, Прованс – Альпы – Лазурный Берег), он убедил вдову, которая владела недвижимостью, что будет ей платить 2500 франков в месяц (на тот момент около $500) до конца ее дней. Но с условием, что после ее кончины дом перейдет ему. На тот момент почтенной даме было почти 90, поэтому сделка представлялась мужчине беспроигрышной ставкой. Через три года мужчина умер, а вдова по-прежнему была бодра.

Когда ей исполнилось 122 года и она стала самой старой жительницей Земли, семья адвоката уже вдвое переплатила за дом.

Этой печальной и поучительной историей недавно журнал The Economist начал статью о том, что в последние десятилетия из-за демографических, социальных и других изменений преобразовались традиционные представления о старости и финансовом долголетии. Постепенной трансформации подвергается и восприятие материальных ценностей, которые казались гарантией обеспеченного будущего на пенсии. Например, та же недвижимость, которая обеспечивала, как правило, два поколения семьи.

В той же Франции, как мы уже поняли, понимание перемен уже наступает. Перемен, нужно сказать, поистине революционных, поскольку разрушается вся прежняя архитектура пользования собственностью и накоплениями. «Долгая счастливая жизнь» распространяется уже не только на юных людей, вступающих в активную жизнь. Нынешние пожилые люди тоже мечтают сказать, что на пенсии жизнь только начинается.

Продолжительность жизни увеличивается, меняется периодичность смены поколений, что отражается и на финансовом планировании людей.

Готовиться к этому будущему нужно в раннем периоде активной трудовой деятельности. В России молодежь редко задумывается о старости и о том, на какие средства будет существовать после выхода на пенсию. Пожалуй, единственный проблеск мысли по поводу старости возникает на момент, когда человек или семья решают приобрести жилье. Прежде всего, конечно, для того, чтобы там жить. Но периферийной мыслью проходит и то, что недвижимость — это еще и хорошая инвестиция в благополучную старость. И что еще нужно для того, чтобы встретить закат?

Действительно, в России покупка недвижимости продолжает оставаться важнейшим способом обеспечить старость. Из года в год опросы общественного мнения показывают, что так считает около половины российских граждан. Примерно вдвое меньше рассматривают в качестве основного инструмента вклад в банке. Примерно одинаковое количество — 18% и 17% — выбрали такие, казалось бы, архаичные способы накопления, как наличные деньги и золото, драгоценности. 

Оставим в стороне мотивы тех, кто до сих пор готов доверять свое финансовое будущее и финансовое же долголетие (а почему бы нет, с учетом демографических тенденций?) матрасу или изделиям из драгметаллов, интереснее факт, почему люди делают единственную ставку — на недвижимость. Ставку, которая, как и упомянутому вначале французскому адвокату, кажется беспроигрышной, поэтому многие и не пытаются разнообразить свои инвестиции, тем самым снижая риски и повышая шансы на успех.

Время, когда квадратные метры доставались от государства бесплатно, фактически канули в прошлое, оставив соотечественникам, не принадлежащим к категории богатого населения, приобретать квартиру в ипотеку. Что, важно отметить, только увеличивает риски от этой единственной инвестиции на старость. Уже хотя бы потому, что вложения на заемные средства всегда представляют дополнительную опасность.

Однако людей это не останавливает. Ипотека — единственный сегмент кредитования, который сейчас бурно растет, невзирая ни на какие кризисы.

Так, по данным ЦБ, в первом полугодии 2017 года банки выдали 423,5 тыс. ипотечных жилищных кредитов на сумму 773 млрд рублей, из них только в июне, когда на рынке недвижимости традиционно наступает отпускное затишье, — почти 85 тыс. кредитов на сумму 157,6 млрд рублей. Рост — более 9%. Только за июнь. В итоге россияне должны банкам по ипотеке уже почти 4,5 трлн рублей.

Понятно, что оживлению активности заемщиков способствовало существенное снижение процентных ставок по ипотеке. Например, по состоянию на июнь средневзвешенная ставка составила чуть более 11%, минимальное значение за всю историю.

И есть банки, которые уже замахиваются на однозначную стоимость ипотечного кредита.

Тем не менее даже такой уровень ставок не делает ипотеку надежным инструментом. Чтобы не быть голословным, просто забью весьма средние параметры кредита в ипотечном калькуляторе одного из банков. Итак, покупаем квартиру на вторичном рынке за 8 млн рублей (стоимость стандартной «двушки» в относительно обустроенном районе). Банк устанавливает первоначальный взнос в 1,6 млн рублей, которые еще нужно накопить. При этом из расчета на 25 лет под 10% годовых ежемесячный платеж составляет 58 157 рублей, существенная сумма для среднестатистической семьи.

При помощи примитивных подсчетов получаем, что через 25 лет вы заплатите банку около 17,5 млн рублей. С учетом первоначального взноса сумма квартиры — более 19 млн рублей.

И это весьма условные расчеты, конечно. На деле переплата может быть куда больше. А это дополнительный риск невозврата кредита. Ведь для того, чтобы выплачивать ипотеку, нужно не только отказывать себе во многом, но и не иметь возможности прервать трудовую деятельность. Это уже зависимость, требующая постоянного и стабильного дохода, многие годы.

Есть и другие риски. Первый — конъюнктура рынка. Ошибочно считается, что в долгосрочном периоде цены на недвижимость обязательно вырастут. Однако в этих ожиданиях люди исходят из опыта «нулевых», когда на распухших ценах на нефть росли доходы населения. Кроме того, строители не успевали за возросшим спросом. Сейчас ситуация изменилась. Предложение, особенно это касается новостроек, растет и будет расти впредь с учетом реновации и господдержки строительной отрасли. А восстановления доходов только до уровня 2013 года Минэкономразвития ждет не ранее 2021 года.

Поэтому если мы посмотрим на динамику цен на недвижимость, то увидим, что с 2009 года стоимость квадратного метра, например, в Москве не росла, а последние два года и вовсе снижается примерно на 10% в год.

По прогнозам экспертов, до 2021 года квадратный метр в столице может подешеветь примерно на треть, причем больше всего не повезет новостройкам за пределами МКАД.

Второй риск — повышение налоговой нагрузки и стоимости содержания квадратных метров. Не надо строить иллюзий, упомянутые риски обязательно сработают. В частности, постепенное повышение ставки налога на имущество. Что же касается услуг ЖКХ, то за последние десять лет их стоимость выросла более чем на 10%. Добавим к этому еще затраты на ремонты и поддержание квартиры.

Итак, что мы получаем в сухом остатке? Изрядно переплатив за квадратные метры и вложив в них еще значительные суммы на содержание, на пенсии мы оказываемся в стандартной, уже не новой «двушке». Недвижимость, скорее всего, в этом моменту изрядно подешевеет, от чего продажа теряет всякий смысл. Сдать в аренду? Но и в этом сегменте будут наблюдаться аналогичные рынку продажи недвижимости тенденции. Недавно, например, СМИ сообщили, что предложение на рынке аренды жилья в три раза превысило спрос.

При этом в России не развиты инструменты, позволяющие зарабатывать пожилому человеку на единственном жилье, за исключением разве договора ренты. Однако способ этот рискованный.

В развитых странах есть инструмент под названием обратная ипотека. Он во многом схож с договором ренты, но заключается с банком, который в свою очередь выпускает под эти сделки ценные бумаги. В России в прошлом году активно начали обсуждать этот инструмент, однако пока никаких подвижек к реализации не видно. Что и понятно. Слишком рискованно, в том числе и для банка.

Естественно, никто не говорит, что не нужно приобретать жилье, но святая убежденность в том, что достаточно сделать ставку на этот инструмент инвестиций и старость будет обеспеченной, увы, в новых реалиях себя не оправдывает.

Прошу прощения за банальность, но держать яйца в одной корзине нецелесообразно. Финансовое долголетие подразумевает раннее финансовое планирование с использованием различных способов накопления: это и пенсионные программы, и депозиты, и вложения в надежные активы. Иначе можно оказаться в положении француза, с изложения истории которого мы начали.

Одна ставка играет один раз на сотни миллиардов, и для этого требуется невероятная удача, а в вопросе финансового планирования на удачу полагаться не стоит.