Рынок недвижимости замерз, цены падают, новостройки пустуют целыми кварталами

Около двух миллионов квартир по всей России ждут покупателей, но вряд ли дождутся

Новостройки не продаются, совсем. Даже по отчетам аффилированных с застройщиками аналитиков, которые сильно приукрашены, в мёртвом простое — две трети возведённых домов. На самом же деле все 100% - офисы продаж закрываются, а риэлтеры даже не берут данные объекты в работу. Так как бесполезно — цены ещё слишком высокие, а качество объектов, особенно тех, что сданы в этом году, «ниже плинтуса» — если есть сам плинтус. Покупатели ждут обвального падения цен, и оно, судя по всему, уже не за горами. Так как предел финансовой устойчивости застройщиков не беспределен.

Согласно данным компании «INFOLine-Аналитика», в РФ простаивает минимум 66 млн. кв. м. готовых квартир, что составляет 66% уже готовых новостроек. Налицо очередной рекорд, то есть антирекорд — самый большой объём никому не нужных квартир за всю историю современного российского рынка жилья. Собственно, полюбоваться на подобные объекты может каждый, мрачные кварталы новеньких домов стоят нынче везде.

Зарисовка с натуры. Ближнее Подмосковье, готовый квартал, здоровенный. Около офиса продаж не чищено, причём давно, девственные сугробы явно с самых первых снегопадов. Нет даже одиночных следов — жизнь ушла отсюда. Висит баннер про скидки, но какой-то уже потрёпанный, поблекший. Явно его повесили ещё весной, и за лето краски выцвели.

Москва, СВАО — та же самая картина. Офисы продаж закрыты, следов нет, кварталы заброшены. Кое-где стройки прекращены, несмотря на будний день, там безлюдно, огни не горят, техника не ездит. Какой-то зомби-апокалипсис…

При этом скидки на новостройки даже официально уже достигли 30−35%, это то, что декларируется. На деле же, если потрясти пачкой купюр у носа продавцов, можно выбить и гораздо больше, до 50%. Подобных дисконтов на российском рынке недвижимости тоже никогда не было. Ещё один антирекорд. Но то ли ещё будет.

Все ждут дальнейшего падения цен, но проблема не только в этом. Даже те немногочисленные обладатели сумм, достаточных для покупки квартир, не решаются брать новостройки.

«Недавно предлагали очень вкусный вариант, ходил смотреть. Я уже год ищу квартиру, начинал с однушки, сейчас уже и трёшка по карману. Хотя денег у меня особо больше не стало. Так вот, всё вроде как хорошо, скидка отличная, но быть единственным жильцом в подъезде огромного многоэтажного дома мне как-то не хочется. Страшновато, то есть откровенно жутко. Подожду ещё, тем более, цены продолжают падать. Глядишь, и пятикомнатные хоромы куплю», — смеётся высококвалифицированный IT-специалист Александр.

Опасения молодого здорового мужчины отнюдь не беспочвенны, бесхозные многоэтажки начали постепенно заполняться различной сомнительной публикой. Сквоттеры — так на Западе называют тех, кто самовольно вселяется в пустующие дома или квартиры. Там, у «общечеловеков», выгнать захватчиков очень сложно. Но и в России тоже непросто.

Сквоттинг в РФ квалифицируется по статье 330 УК РФ «Самоуправство»: «Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному законом или иным нормативным правовым актом порядку совершение каких-либо действий, правомерность которых оспаривается организацией или гражданином, если такими действиями причинен существенный вред».

Вред этот, как несложно догадаться, нужно ещё доказать, что непросто. Но в любом случае наказание крайне мягкое: штраф в размере до 80 тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев, либо обязательные работы на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо исправительные работы на срок до двух лет, либо арест на срок до 6 месяцев.

До суда никто и никогда дело не доводил, охранники тупо били морды самозаселенцам-хиппи и выкидывали их из домов. Собственно, сквоттеров было немного, так как еще недавно свежепостроенные жилые массивы быстро распродавались и заселялись. В основном они проникали в те здания, которые по тем или иным причинам власти долго не принимали на баланс населённых пунктов. Но таковых было не так уж и много.

Сейчас всё иначе. Во-первых, простаивают целые города, во-вторых, компании-застройщики кардинально сократили персонал. Этих самых охранников в том числе.

А нашим доблестным полицейским ничего, по сути, не нужно. К тому же против владельцев домов играет и крайне запутанная система прав собственности на строения.

Для «оптимизации налогообложения» и совершения иных шахермахеров используются различные хитрые схемы, поэтому полиция подчас отказывает заявителям по причине отсутствия у них документов на собственность, которая, якобы, была захвачена. Пойди докажи сперва!

К сожалению, типичные сквоттеры в РФ — приезжие. И покупать квартиру в подъезде, часть которого занимает незаконный «Ташкент», чаще всего связанный с этнической преступностью, естественно, никто не желает. Охранники тут не помогут, нужен ОМОН. Серьёзная проблема, о которой застройщики вообще помалкивают. Её как бы нет. Хотя она есть, причём не только в столице.

Означенные выше 66 млн. кв. метров — это более миллиона квартир. Причём учтены далеко не все, те дома, которые пока не достроены, тут не фигурируют. Но, на самом деле, цифра сильно занижена, стоит говорить о простое всех 100% новостроек, то есть 100 млн. кв. метров — около двух миллионов квартир. На них, понятное дело, никаких охранников не напасёшься.

«Новостройки не продаются, и точка! Совсем. Все видят, какие идут на них скидки, как они увеличиваются. Более того, против застройщиков играет и та агрессивная реклама, которую они запустили, эти звонки на мобильные номера людей, что всех уже достали. Предлагаются „индивидуальные условия продажи“, „индивидуальные скидки“ и так далее. Люди не дураки, видят, что у владельцев домов подгорает — и не торопятся. И чем активней они будут пытаться их продать, тем больше народ станет ждать дальнейшего падения цен», — объясняет частный риэлтер Татьяна Иванова.

Подгорает — это факт. И дело не только в вышеупомянутых сквоттерах, особо широкого распространения данное явление пока не приняло. Пока. Прежде всего, в строениях заморожены огромные деньги, которые барыги привыкли быстро оборачивать, получая сверхприбыли. Во-вторых, бесхозные дома начинают разрушаться, то есть данные активы обесцениваются. Не меньшая проблема.

Застройщики «бегают по потолку» и пытаются как-то решить свои проблемы, как водится, за счёт государства. То есть за счёт нас, простых граждан. Например, вброшена идея неких доходных домов, квартиры в которых будут сдаваться гражданам. Правда, всё шито белыми нитками, и этот финт вряд ли пройдёт.

Под действием каких-то волшебных аргументов Минфин внезапно поменял своё мнение на счёт того, что «льготную» ипотеку нужно отменить.

«Мы говорим не о сворачивании программы, а о ее модификации. Программа льготной ипотеки — это одна из пяти льготных программ, которые сегодня существуют. Льготная ипотека принималась в момент так называемого антикризисного реагирования. Сегодня программа требует модификации, и мы рассматриваем различные сценарии модификации этого инструмент», — заявил глава финансового ведомства Антон Силуанов.

Правда, есть сомнения, что данный фокус сработает во второй раз. Цены уже покатились под горку вниз, все поняли, что недвижимость в России может не только дорожать, но и дешеветь. А покупать что-либо на падающем рынке, да ещё и в долг — дурных нема.

Да и денег нет.

«Продление программы льготной ипотеки потребует дополнительных расходов из бюджета страны на субсидирование ставок, сейчас эти деньги на 2023 год не предусмотрены. Поэтому надежд на продление госпрограммы у участников рынка все меньше. Весьма вероятно, что с завершением госпрограммы цены на недвижимость начнут худеть». По нашим оценкам, на 15−20%", — считает коммерческий директор финансового сервиса «Выберу.ру» Ярослав Баджурак.

Иван Рыбин