Инвестжилье.Наброски.

Проблема отсутствия жилья известна, то, что ипотека-кабала, а не спасение, к тому же избирательна, так же всем известно.Мной предлагается набросок программы "Инвестжилье".

Схема такой программы очень напоминает схему социалистического строительства, что лишний раз подверждает, что рыночная экономика(как экономика) не реагирует на смену политиков и систем власти.По крайней мере очень слабо.

Сама программа хороша тем, что имеет механизм связывания выпускаемых под нее новых денег.Этот механизм встроен в нее и работает без понуканий и заклинаний экономистов и властей.

Итак:Система для общего понимания без тонкостей: Государство(или инвестфонд) собирает "подписчиков" на квартиры с заданными параметрами.Стоимомость такой квартиры, вытекающая из сметы и издержек инвестфонда, или госслужбы,  делится на количество лет, которое должно отстоять здание по нормативам, и из суммы выделяется ежемесячный обязательный платеж будущего квартиросемщика.Этот платеж приводится к процентому выражению к стоимости кв. метра  на час подписания договора об участии в таком строительстве. Далее инвест фонд(или государство) нанимает подрядчика по согласованной смете и начинает строительство.Закончив строительство инвестфонд не собирает деньги с новоселов, а выпускает сертификаты, дробные одному или десяти или пяти кв. метров.И размещает их на рынке ценных бумаг.Эти сертификаты представляют из себя совокупность обязательств квартиросемщиков выплачивать ежемесячно вычисленный ранее процент, и не более.Покупатель такой бумаги имеет ежемесячный доход, подобный доходу с акций(дивидент), инвестфонд возвращает вложенные средства через продажу и владение сертификатами, жилец выплачивает стоимость квартиры за срок указанный в сертификате без процентов, хотя и с учетом изменения цены сертификата на рынке. так все выглядит вкраце. Есть узлы и дальше постепенно их распутываем.

1.Чем хорошо такое устройство для денежных мешков? Игра на бирже, плюс постоянный, гарантированный доход.Под денежными мешками я, между прочим, имею ввиду не только, и не столько миллиардеров, а любых граждан имеющих сбережения и желающие их вложить в недвижимость.То, что такая недвижимость разбита на небольшие, доступные среднему гражданину части, как раз и дает такую возможность, не приобретая непосильную(лишнюю) квартиру, а потом еще занимаясь сдачей ее в наем, то есть купить и продать квадратный метр становится реальностью.

2.Чем хорошо такое устройство для власти?.Достаточно быстрый возврат средств вложенных в строительтсво (например квартир для военных).Хотя для нынешней власти слово " возврат" не в чести, но не будет же так вечно.Кроме того, власть получает возможность вложиться в дело, которое создает два продукта за одни деньги.То есть:квартира и сертификат, а это означает нивелирование инфляционного давления такого рода вливаний в экономику.Так как каждый из продуктов создает свой оборот денег, отсасывая их излишки.Иначе так-этот проект создает продукт, который требует в два раза больше денег для оборота, нежели в него вкладывается. Я не пишу здесь о возможности приближения решения жилищного вопроса. так как власти это совершенно не интересно.Этим плюсом может воспользоваться общество или государство в широком смысле.

3.Чем хорошо такое устройство для обывателя?Гарантированное жилье в случае своевременной платы за наем в течении пятидесяти лет(зависит от норматива, может и более).Отсутствие процента как класса, который, правда подменяется ростом стоимости на рынке жилья(тут, еще бабушка на двое сказала). Возможность досрочного выкупа квартиры по малым(установленным законом) частям досрочно и вступления в права собственника.

Эти три крупных узла, распутавшись подводят нас к более мелким:

1.Для мешков с деньгами.Им, конечно хочется , что б тот кто проживает на купленном им кв. метре кланялся при встрече, скидывая картуз и называл его хозяином.Придется мешкам отказаться от светлой мечты.Бумага не дает никакого права ни на какие кв.метры.Но она дает право их накапливать, получая гарантированный доход и в итоге продав, купить за накопленные таким образом деньги полноценную квартиру.При этом цену таких бумаг поддерживает прочная связь процентной зависимости дохода от рыночной цены бумаги и такой же рыночной цены реального кв. метра.Что не даст "инвестору" разогнать заоблачную цену на бумагу, но и опустить ее ниже цоколя,так же не даст.Для этого, правда должны быть приняты антимонопольные нормативы, устанавливающие максимальное число сертификатов в одни юридические, биологические, химические и физические руки.А  так же другие законы регулирующие спекуляции.Не с целью их запретить, а с целью соблюдения правил такой  игры.То есть, мешок не проиграет, более того, граждане, которые на сегодня не могут собрать нужных денег, могут их медленно собирать по одному метру в месяц, например или в два, ппри этом пользуясь волатильностью рынка.Я не знаю что такое волатильность, но раз ей другие пользуются, почему бы не воспользоваться и вам?Шучу, волатильность, это возможность выждать и купить дешевле, а продать дороже, если по-простому.В общем мешкам хорошо.Это главная наша забота и забота государства и мы с вами ее решили.

2.Государству в этом деле мало что перепадает сверх вложенного, потому такие проекты нужно изначально государству и начинать.Никакой инвестор(разве что под угрозой расстрела его яхты) не возмется за подЪем такого проекта не имея поддержки со спины(в качестве пулемета, например), ну а если серьезно, то государство должно это дело начать и гарантировать его законное продолжение.Мест для такого строительства более чем достаточно.Это известные крупные стройки:Саммит АСЕАН во Владивостоке, Сочи Олимпийский, мудрое Сколково, военнослужащие, ученые, и пр.Безусловно, начинать всегда тяжело.Но именно для этого мы собираем с миру по нитке и отдаем их в бюджет, что б сшить нищему рубаху.

3. Гражданин влипший в инвестпроект не должен надеяться на чудо.Ведь на самом деле он просто получает жилье и платит за него процент всю жизнь(если раньше не захочет) при этом безусловным владельцем жилья он не становится ни в каком случае, кроме случая выкупа равнозначного своему метражу количества сертификатов.Приведу два примера, которые кажутся мне крайними точками поля, в котором гражданин имеет свободу рук.Первый:Вы подписываете обязательства на ежемесячный взнос за кв. стоимостью 3 млн.руб.Расчитывается он так:3000000, делим на 50, делим на 12 получаем первый платеж в пять тысяч.Дальше расчитываем процентне содержание этого взноса, он равен 0,17%.Этот процент и обязаутесь вы платить ежемесячно(или сумму в год или еще как-то), по договоренности.Как видите получаемые 2 процента от стоимости квартиры в год, жестко отличаются от 20-ти проц.по ипотеке, плюс 20 проц. на стоимость кредита.При этом вы не получаете квартиру в собственность но имеете право передать свои обязательства другому, любому человеку, который , если очень захочет может, купив, за срок его устраивающий сертификатов на эквивалентную его квартире сумму и первое:оформить собственность и не платить более никаких процентов, второе-держать их дома получая проценты и передавая их в оплату за свое жилье, приберегая возможность, либо приобрести кв.в собственность, либо продать сертификаты(поиграть к примеру захотелось). Второй пример.Человек ускоренными темпами выкупил сертификаты, сЪэкономив при этом на ежемесячных выплатах и просто оформил квартиру в собственность, после чего он полный ее хозяин, никому кроме коммунальщиков ничего не должен и может продать(подарить) свою квартиру в любой момент на рынке реального жилья.

В общем и целом все мне кажется понятным и разруливаемым,не без труда, конечно.Нужны законы регулирующие рынок этих бумаг, условия свободного доступа владельцев на их рынок(например, через брокерские конторы при риэлтерских, как и при банках, как и самостоятельных).Нужны законы первоочередного права наследников на проживание в опустевших квартирах(с соблюдением условий договора составленного завещателем или умершим родственником), нужны законы по отчуждению квартир у злостных неплательщиков, нужны законы против мошенников на этом, как и на других бумажных рынках, необходима система страхования такого жилья, как инвесторами, так и жильцами и наконец, самый на мой взгляд сложный узел.Что делать когда дом отслужил свое и идет под снос?Чей он, при условии, что разные квартиры по разному соотнесены с правом собственности?Здесь делим на три большие озабоченности, как и раньше.

Начнем опять с самого дорогого каждому русскому сердцу, с денежных мешков.Как им быть с бумагой выпущенной под дом, который перестал существовать, особенно если учитывать, что на бумаге не написано, что именно к этому дому они относятся?В нормальной ситуации эти бумаги надо просто отнять и сжечь, но тогда можно попращаться с долговременной заинтересованностью "инвестора", скорее спекулянты будут играть на пирамидальности, обрушивая рынок и выращивая его снова.Если государство просто станет выкупать порцию таких бумаг, то как раз получится обычная толчея с выпуском инфляционных денег.Нет.За все должен платить тот, кто взялся ломать(с какой-то целью) этот дом.Он должен предЪявить владельцу земли(пока мы говорим о государстве, значит ему) ворох сертификатов, по рыночной цене сответствующих рыночной же цене уничтожаемой жилой площади.И уже дело хозяина раздать эти бумаги(или продать снова по тому же принципу) жильцам безбумажным или лишить их всякой надежды(здесь каждый должен понимать, что квартира ему ссужена, а не подарена первоначально).Тем же, кто выкупил в собственность, такие бумаги передаются безвозмездно, по праву собственности на жилье.Что дает возможность безотлагательно продав их на рынке , купить себе другое подходящее.

В итоге, происходит полное погашение и изятие сертификатов снесенного дома(что важно, для отсутствия накопления инфляции и перекосов в социальном плане).Напомню, что тот, кто выкупил сертификаты ранее и оформил собственность, так же и погасил свою часть сертификатов, инвестор же, оплативший дом продавший в свое время сертификаты получил от них прибыль и погашение их под сносимый дом для него вопрос технический, не требующий вложений, только комиссию.Те, кто не имел денег на выкуп своей квартиры просто платил всю жизнь за сЪем, потому его судьба , никого, грубо говоря не волнует, так же как судьба тех, кто сейчас платит по 30-40 тысяч за сЪем чужой квартиры.Есть, конечно, непрогнозируемое движение рынка.Но это движение больше зависит от действий властей и человеческих миграций, с этим надо согласиться как с правилами игры.И если Вы проживая в центре столицы накопили лишь на домик в деревне нет смысла обвинять кого-либо.Все в одних условиях.Ну, а льготы от государства дело техники, они вписываются в любую схему.

Все же надо уяснить, что при сносе дома сертификаты, соответствующие качественно и количественно жил.площади снесенной, должны быть однозначно изЪяты из обращения.Иначе, все превращается в очередной лохотрон, под эгидой государства.Честность же изначально должна быть заложена в договоре на аренду инвестжилья.Именно там должно быть прописаны такие детали, как отсутствие права собственности и при каких условиях оно возникает, а так же механизм реализации как этого права, так и его отсутствия.На мой взгляд он не сложен и справедлив:Если Вы не выкупаете сертификатов, то Вам просто построили дом и Вы в течении времени его эксплуатации отдаете за него плату.Дом пришел в негодность, ищите новое место для жилья(если не накопили) может на таких же условиях аренды.Если же человек выкупил сертификаты и погасив их вступил в собственность, то ему по праву должны быть переданы средства на новое жилье(в виде новых сертификатов).

И еще один вопрос остался не проясненным, кто же собственник всего дома?Действительно, обезличенные сертификаты разбрелись по рынку, инвестор, финансировавший строительство , продав эти сертификаты умыл руки и пропал, строители вообще свою работу сделали и ушли, жильцы являются изначально арендаторами?Кажется это самый сложный из узлов.Полагаю, что инвестор в договоре с жильцами передает часть своих прав и обязанностей собственника и закрепляет его за жильцами.Каковы эти права(и обязательно, обязанности)?Право на выбор обслуживающей компании коммунальных услуг.Право предачи(продажи) своего договора на аренду, со всеми обязательствами и правами, право на государственную защиту гражданских прав, в которых и нужен будет закон о невозможности отчуждения данного дома вне нормативного срока его службы, без согласия жильцов.Но после истечения такого срока в согласии уже нет необходимости, я писал о таком механизме выше.Кроме того в обязанности арендаторов входит поддержание дома в надлежащем порядке.Использование его в коммерческих целях(например банер на стене) так же передается жильцам(для чего , очевидно необходимо создать товарищество или кооператив с исполнительным органом).В общем и целом , все вопросы можно разрулить если обЪединить жильцов в юридически дееспособную группу.Вот эта группа и будет собственником, в том числе с правом продажи всего дома.Но продажи вместе с обязательствами по сертификату.

И остался неясным технический вопрос погашения сертификатов и их уничтожения.Очевидно, что должен быть создан центр, возможно при фондовой бирже, либо при ЦБ , который бы взял на себя функцию контроля за выпуском(может и сам выпуск бумаг), оборотом, погашением.Что касается гипотетического дома, то здесь мы должны вспомнить о собственнике земли на котором он стоит.В связке с исполнением закона, у него(у собственника земли) есть право передать участок под другой дом, и дальше по описанному выше сценарию.

Вот такой проект.Он возможен  для поселков военных, при этом военное ведомство может не волноваться о доходности, ведь его расходы несем все-равно мы, потому военные сертификаты, как и сертификаты свободных инвесторов никаких отдельных меток нести не будут, кроме принадлежности к ценовой группе, которая определяется изначально местоположением.То есть сертификат г.Москвы, класса "Г", который выпустить имеет право только тот, кто реально оплатил строительство в Москве дома класса "Г"-гостинка, будет безусловно котироваться в своей группе жилья, а не вместе с сертификатом Иваново, того же класса.Кроме того можно использовать единый сертификат, но их количество на метр квадратный, конечно будет разным.Так мне кажется даже проще.Рынок и затраты на строительство определят количество таких сертификатов на конкретный кв.метр в любом конкретном месте.

кстати, о свободных инвесторах, которые со временем должны подтянуться в финансирование строительства,подтянуться добровольно, но для деятельности таковых ведь тоже нужны законы.

В заключении хочу напомнить, что первично в любой экономической схеме наличие людей, а не строений.

РS: Я предложил способы распутывания только тех узлов, которые увидел сам.Если кто-то заметил еще какие-то, давайте попробуем их распутать.Только просьба без халявных предложений(подарить, отдать, все мое, потому что я народ и т.д.).За все надо платить.