Квартплата: содержание и ремонт жилья

На модерации Отложенный

 

     Как я уже писал в предыдущей статье, квартплата состоит из двух частей - плата за коммунальные услуги и содержание и ремонт жилого дома.

Именно эта часть вызывает много споров, особенно от собственников жилья. Почему то многие из них считают, что покупая или приватизируя квартиру, они тем самым освобождаются от уплаты за текущий ремонт дома, внутренних инженерных сетей, вывоз мусора и некоторые другие виды работ, которые нужны для того, чтобы дом простоял много лет и все его системы работали исправно.

     С этой целью выдвигаются различные теории типа того, что при покупке никто не сдавал инженерные системы или стены и крышу дома им по акту, значит, они не несут за них оветственность и не обязаны платить за исправность.

     Должен сказать, что при проведении приватизации опасность такого подхода высказывали многие наши "младореформаторы", и предлагали разные варианты приватизации, типа - нужно приватизировать дома целиком, а там пусть владелец дома разбирается, как его обслуживать и что делать с жильцами, которые не будут платить.

     Другой вариант предполагал отдельную приватизацию квартир и отдельно - ролностью общедомовой собственности отдельному собственнику, который и будет ее содержать и брать за это деньги с владельцев квартир.

     Оба эти варианта грозили бесконтрольным ростом стоимости услуг, на которые не могли бы уже повлиять ни местные власти, ни владельцы жилья - собственность то частная, и владельцы сами вправе устанавливать стоимость ее использования, и в результате ростом конфликтных ситуаций в результате невозможности оплаты за услуги при таких ценах, и в результате - выселением людей из жилья за неуплату.

     Поэтому и был выбран вариант, когда, приобретая квартиру любым путем, человек приобретает также долю (часть) права на собственность в имуществе многоквартирного дома, с тем, чтобы никто не мог ему запретить пользоваться этим имуществом, и чтобы он мог тв какой то степени влиять на размер стоимости его обслуживания.          

     У многих вызывает смущение понятие "доля в праве на собственность" - как это может быть доля в праве на что-то, а не право на долю в чем-то, отсюда и проистекают многие недоразумения. Однако, все почему то не удивляются понятию "полное право на собственность" , а раз есть полное право, значит есть и неполное право на что -то , то есть, часть (доля) этого самого полного права,которая и называется доля в праве на собственность имущества многоквартирного дома. Полностью я это описывал в одной из предыдущих статей, находящихся в блоге сообщества и у меня в блоге.

     Вернемся к самой оплате обслуживания жилья. Обычно оно состоит из затрат на текущий ремонт дома (устранение повреждений, влияющих на целостность стен и несущих конструкций дома,кровли, входных дверей подьезды и так далее), текущего ремонта инженерных сетей (внутидомовые, до границы квартир, сети сантехники, газоснабжения , электроснабжения и отопления), различных специальных мероприятий (дератизация, дезинфекция и так далее), обслуживания внутридомовых территорий и устройств (уборщицы, косьержи, системы пожаротушения, обслуживание мусоропроводов и тк далее), плата за лифты, плата за содержание и обслуживание двора или придомовой территории (дворники, где есть - садовники).

     Особое положение здесь у вывоза мусора (обычно идет как пункт "содержание контейнеров под ТБО и их вывоз"). Практически, этот пункт должен быть коммунальной услугой, по типу канализации, так как если там идет речь об удалении жидких отходов, то в данном пункте идет речь о твердых.

   Однако, очень трудно замерить обьем этой услуги, хотя в советское время плата за уборку мусора зависела от количества прописанных в квартире .

Поэтому пока этот пункт включен обычно в обслуживание двора (обычно пишут - в том числе содержание контейнеров и вывоз ТБО), хотя в планах Минстроя было включить его в коммунальные услуги в 2016 году, пока , по имеющимся сведениям, это отложили на 2017 год.

  

         Как начисляется размер оплаты за содержание жилья и ремонт?

  

   Согласно действующему законодательству, возможно два варианта установления расценок. Первый вариант(применяется в основном в ТСЖ) - правление ТСЖ решает, как будет обслуживаться дом - собственным персоналом, или привлеченной организацией, рассматривает обьем требуемых услуг, на основе полученных сведений составляет их перечень и расценки на эти услуги. Этот перечень выносится на общее собрание жильцов, где обсуждается,

в него вносятся при необходимости поправки, и затем он ставится на голосование

.   Голосование ведется с учетом доли каждого присутствующего в праве собственности на общее имущество МКД, а не по количеству проголосовавших.

     Если при голосовании будет набрано 2/3 доли и более, перечено и расценки считаются утвержденными. Таким образом, осуществляется право собственников на управление своим имуществом. Важно учесть, что ни правление ТСЖ, ни собрание не могут пересматривать тарифы на коммунальные услуги.

    

     Несколько по другому выглядит этот процесс в случае, если для обслуживания дома привлекается управляющая компания. В этом случае местными властями проводится конкурс на подбор управляющей компании для определенного микрорайона или нескольких микрорайонов, которая затем должна провести собрания в каждом доме с той же целью, что и в ТСЖ, и утвердить перечень работ и расценки, и заключить договора с жильцами на обслуживание домов.

До заключения таких договоров УК могут работать по расценкам, установленным местными властями, их же могут применять и в случае невозможности провести такие собрание.

   На практике УК собрания проводят редко, так как практически невозможно собрать собственников всех домов даже одного микрорайона, в результате чего пользуются установленными или согласованными с местными властями расценками. Однако, в любом случае у них на руках длжен быть один из трех документов - либо пртокол проведенного собрания с результатами голосования по утверждению расценок, либо протокол собрания , на которм владельцы собственности проголосовали за применение расценок, утвержденных муниципалитетом, либо договор с каждым владельцем квартиры, в котором он соглашается платить по расценкам муниципалитета. На практике обычно используют последний способ.

   Кроме того, в двух последних случаях в УК должен быть перечень услуг по обслуживанию жилдомов с расценками, утвержденный местными властями.

 

         Порядок и правила содержания общего имущества многоквартирного дома, и устновления платы за содержание и ремонт жилья установлены Жилищным кодексом РФ, статья 39,155, 156, 45, 46 и Правилами, установленными Постановлением правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 4911.