Доходные дома XXI века: «Крышу» кто в России делает? Уже становится понятно

Что дальше с ипотекой и арендой жилья будет

Рынок недвижимости в неважном состоянии, «льготную» ипотеку с Нового года отменяют.

Всюду простаивают целые кварталы новостроек, да и на вторичном рынке предложений просто море. Застройщики рвут волосы на всех частях тела и пинают своих «ручных» депутатов — предложите что-нибудь. И они предложили.

Вместо ипотеки предлагается массово сдавать жильё в аренду, то есть строить предназначенные именно для этого дома. Которые станут покупать некие мифические «инвесторы». Почему мифические? Подождите, дойдём и до этого. Главное — это строить. И чтобы возведённые «крыши» покупались.

«Мера позволит вывести из серой зоны рынок аренды жилья. Инвесторам таких домов предоставят льготы на 10 лет — нулевой налог на прибыль, на землю, на владение объектом, а также льготные кредиты на финансирование стройки. Законопроект планируется внести в Госдуму в начале 2023 года.

Так появится сегмент арендных домов, которые будут предлагать официальную аренду в комфортном жилье с сервисом по приемлемым ценам. Конкуренция должна привести к выводу из серой зоны большей части съёмного жилья в стране, — говорит первый заместитель председателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Владимир Кошелев (фракция ЛДПР).

Ну да, хочешь жить — умей вертеться. Лидера, который своей харизмой (и не только) обеспечивал финансирование партии, больше нет, вот и приходиться зарабатывать. По профилю, так сказать. Но получается как-то не очень, всё уж больно явно шито белыми нитками.

Начать стоит с того, что при нынешних ценах на съём жилья окупаемость вложений составляет около 20 лет и более того. А российские «бизнесмены» не привыкли строить такие долгосрочные планы, тут подход другой — «рубить бабло», сразу и побольше. Впрочем, при той неопределённости, которая вот уже 30 лет наблюдается, их отчасти можно понять.

Но в данном случае упомянутый фактор не является определяющим. Проблема в ином — инвестиции в квадратные метры в настоящий момент не имеют перспектив в принципе.

«За 2020 и 2021 годы при снижении доходов населения жилье в Москве подорожало на 50−70%. Это нонсенс. Одно дело, когда жилье дорожает в условиях роста экономики и доходов. Другое дело — сейчас. Поэтому мне кажется, что тот пузырь, который надулся за эти два года, должен лопнуть», — считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.

Оценок на сколько упадут цены множество, но в разы — это точно. При таких мрачных перспективах никто тем более не станет покупать недвижимость, так как это «замороженные» деньги. Точнее, выброшенные на ветер — отрастут ли цены снова, никто не знает.

Эх, а ведь были времена…

«Я взял в ипотеку две квартиры, новые, обе с „муниципальным“ ремонтом. Сдал их в аренду, за счёт этого получалось проводить аннуитетные платежи. Года через три цены на недвижимость сильно выросли, я всё посчитал, договорился с банком и одну квартиру продал. Погасил ипотеку и остался в прибыли. Этими деньгами закрыл другую ипотеку, то есть вторая квартира мне досталась бесплатно», — рассказывает москвич Григорий.

Он успел. Недвижимость была продана, а ипотека закрыта на бурном росте рынка, в 2020 году. Сейчас такой фокус уже не пройдёт. Покупателей нет в принципе, а уж подобных «инвесторов» и подавно.

«Эти самые „инвесторы“, которые понакупили квартир за последние два-три года в расчёте на продолжение роста цен, сейчас в крайне подавленном состоянии. Выставляют заоблачные цены, надеются на чудо, но ничего у них не продаётся. Пока массового слива недвижимости этой категорией владельцев квартир нет, ждут того самого чуда. Но как только народ перестанет верить в Деда Мороза, рынок рухнет — все будут пытаться успеть продать первыми, неважно по какой цене.

Лишь бы получить на руки деньги», — говорит частный риэлтер Татьяна Иванова.

Стоит отметить, что подобной же тактики сейчас придерживаются и застройщики, скидки при продаже новостроек очень велики, до 30%, а порой уже и выше. «Бизнесмены» срочно выходят из неликвидных активов, а недвижимость уже стала таковым.

Итак, построить, да, можно, но это никто не купит. Особенно учитывая то, что строить станут исключительно для сдачи в аренду, то есть тяп-ляп. По «упрощённым» проектам, и с самой дешёвой отделкой. Переквалифицировать подобные объекты в обычную жилплощадь не получится, либо — с огромным дисконтом.

Не исключено, что законопроект примут, ради такого дела денег дадут ещё кому-нибудь. Дальнейшее развитие ситуации спрогнозировать несложно. Компании-застройщики сляпают массу кварталов убогих домов, их никто не станет покупать, и начнётся второй этап давления на государства. Дайте денег, программа провалилась, но вы же обещали…

Опять депутаты говорить про защиту интересов граждан, про пополнение казны, про борьбу с «теневым сектором» и прочие умные вещи. В итоге многоквартирные халупы тяжким грузом лягут на госбюджет, то есть за них придётся платить нам с вами. Застройщики получат прибыли и выведут деньги за границу, а чиновники, наверное, промямлят что-то типа «ну не смогла я, не смогла…» Или вообще промолчат как будто ничего не происходит.

А потом начнётся новый этап «освоения бюджета». Казённые арендные дома таки найдут «инвесторов», которым государство, бесспорно, поможет кредитами. Вот только боюсь, окажется, что все эти компании принадлежат тем же самым чиновникам. Которые получает всё вышеозначенное — «нулевой налог на прибыль, на землю, на владение объектом» и т. д. Кстати, про льготные кредиты депутат говорил. Пусть для застройщиков, но это пока только для них…

Да и в принципе это самое арендное жильё нынче не нужно. Хватает, даже более чем.

«В массовом сегменте количество предложений с начала сентября выросло на 25% из-за снизившегося на 20% за тот же период спроса. Собственники теперь лояльно относятся к потенциальным квартирантам: готовы сдать жилье арендаторам с детьми, домашними животными», — отметила заместитель директора управления аренды квартир «Инком-недвижимость» Оксана Полякова.

Цены тоже идут вниз, то есть сроки окупаемости жилплощади, приобретённой для сдачи, увеличиваются. Это ещё один аргумент против этих самых «инвесторов», про которых так любят вещать с Охотного ряда.

России сегодня требуются иные объекты, а именно — новые заводы и фабрики. Причём срочно.

«Те машины и оборудование, которые имеют штамп «Сделано в России», в подавляющем большинстве случаев являются продуктом так называемого «локализованного производства» и содержат изрядные дозы скрытого импорта. Оценки независимых экспертов, учитывающие все составляющие импорта (включая косвенный импорт), дают значения импортной по обрабатывающей промышленности как минимум 50%. А скорее всего, более половины.

По некоторым отраслям доля импортной составляющей выше среднего значения: фармацевтическая промышленность — 53%; электрооборудование — 57,8%; прочие машины и оборудование — 62%; автотранспортные средства — 56,3%; легкая промышленность — 74,8%", — говорит доктор экономических наук, профессор Валентин Катасонов.

То есть работа строителям найдётся, гарантированная. И с «казённой» оплатой. Не в той мере, в какой они привыкли, но это уже детали. Придётся привыкать. Осталось только запустить эти программы — реиндустриалиазции и импортного замещения. Реального, а не на бумаге. Правда, для этого сперва придётся начать с «капитального ремонта» в верхах российского властного Олимпа. Но иных вариантов нет.

Иван Рыбин