ЦБ готовится обвалить рынок недвижимости

Этого ждали и боялись. Банки как могли пытались отодвинуть признание убытков: недосоздавали резервы, надували капиталы, проводили реструктуризации, имитировали кредитование. Но ЦБ все-таки решился на масштабную чистку балансов. Регулятор придумал, как заставить банки избавиться от непрофильных активов, и в первую очередь позаботился о недвижимости. Как стало извстно Slon.ru, ЦБ подготовил новацию, которая должна выдавить из банков в рынок недвижимость на сотни миллиардов рублей.

СПИСАНИЯ

О том, что ЦБ готовит новую инструкцию, рассказал гендиректор АРИЖК Андрей Языков. «Будут заставлять переоценивать недвижимость, поставленную на баланс не по реальной цене, а по цене остатка долга, что очень сильно отличается от реальных цен», – сообщил он на круглом столе, проведенном «Ассоциацией российских банков». Особенно жестко, по его словам, будут преследоваться банки, учитывающие недвижимость в составе капитала. Новые требования сильно ударят по капиталу многих банков: недвижимость – это основной актив, под который банки выдавали кредиты, а с начала кризиса изрядое количество залогов перешло банкам в собственность.

По данным директора департамента банковского регулирования и надзора Банка России Алексея Симановского, на которые сослался г-н Языков, у некоторых региональных банков объем такой недвижимости достиг уже 50% капитала. Чтобы не показывать убытки, банки отражают имущество, переданное за долги, по стоимости кредитов. Это так называемые неработающие активы, которые висят мертвым грузом, не приносят банку дохода и не позволяют наращивать кредитование.

Как выяснил Slon.ru, решать проблему с расчисткой балансов ЦБ планирует, взяв за образец латиноамериканские страны – Аргентину и Бразилию. Там банки должны проводить ускоренную амортизацию непрофильного актива, доставшегося за долги. Стоимость актива, если он не продан, в первый год дисконтируется на 20%, во второй год – на 50%, в третий – списывается до нуля.

ЦБ планирует изменить порядок оценки недвижимости на балансах банков. Регулятор провел несколько совещаний, в частности, с участием представителей Ассоциации региональных банков. На этих встречах ЦБ представил в качестве модели для переоценки амортизацию по ускоренному варианту. Под этим подразумевается следующая схема: если в течение первого года непрофильный актив не продан, то он амортизируется на 20%, по истечении двух лет – на 50%, по истечении трех лет непроданный актив амортизируется на 100% и, таким образом, вся его стоимость списывается. Это такая примерная оценка сроков и процентов, которую Центральный банк приводил в качестве примера действующих нормативов Бразилии, Аргентины, Чили и других стран Латинской Америки. Когда в этих странах сталкивались с долговыми кризисами, у банков на балансах тоже скапливалось большое количество непрофильных активов, и они задерживали их реализацию.

Речь идет не только об учете такой недвижимости в капитале, в пассивной части баланса, но и, в целом, об активах, перешедших в собственность банков. Если ЦБ примет такие драконовские меры по ускоренной амортизации непрофильных активов, то он подтолкнет банки к реализации этой недвижимости. Ведь если при такой быстрой амортизации банки начнут вешать убытки на баланс, это приведет к серьезному уменьшению их совокупного капитала. Мы ждали, что инструкция может быть принята Банком России уже в первом квартале, но, возможно, это произойдет несколько позже.

При обращении взыскания на непрофильные активы банки, как правило, ставят его на баланс и учитывают по стоимости кредита. Получается, что один актив, денежное требование, превращается в другой актив, не генерирующий никакого денежного потока. Он сохраняется на балансе банков, и если амортизации или списания не происходит, баланс выглядит вполне достойно, хотя по факту это и не так.

Банки так поступают в разных случаях. Например, когда считают, что не время продавать эти активы, эти объекты недвижимости, которые в условиях кризиса недооценены. Они выжидают, так как рассчитывают через два года получить за него большую стоимость. Другая ситуация, когда банки, пользуясь услугами недобросовестных оценщиков, заведомо малоценный объект проводят по балансу как имеющий ценность, чтобы не показывать убытки. Таким образом, отодвигается момент признания убытков, в расчете на его компенсацию из возможной дополнительной прибыли в будущем. Получить ее банк надеется в течение ближайших двух-трех лет от тех или иных сделок.

Часть крупных банков создают дочерние хозяйственные общества, условно называемые долговыми центрами. Среди них Сбербанк, ВТБ, «Альфа-Банк» и несколько других банков. Они передают им просроченные долги и, по сути, в рамках этих долговых центров формируют свои мешки с непрофильными активами. Капитал этого хозяйственного общества вычитается из собственного капитала банка, но у крупных банков с высокой достаточностью капитала проблем из-за этого не возникает. Сбербанк и ВТБ такие большие, и столько денег в них государство закачало, что такой вычет для них не критичен.

Центральный банк больше волнует проблема достоверности балансовых показателей банка, чем цены на рынке недвижимости. По разным оценкам, в собственность банков может перейти коммерческая недвижимость на 1 – 2 трлн рублей при обращении взыскания по просроченным кредитам. Что касается жилой недвижимости, это примерно 5% от той недвижимости, на которую могут претендовать банки, или около 100 млрд руб. При этом рынок жилой недвижимости какой-никакой существует, и есть оценки текущей стоимости, которые подтверждаемы и проверяемы. А когда речь идет о коммерческой недвижимости и, тем более, о недострое, то ее ликвидационная стоимость по сравнению с балансовой может отличаться на порядок.

В ситуации, когда банкам нужно будет срочно продавать эти объекты недвижимости, они могут получить за них несопоставимо маленькие деньги. В случае некоторых объектов вообще может не существовать рынков, на которых можно их продать, и покупателей не будет. Разница между ликвидационной стоимостью, которую можно получить при продаже в рынок и той ценой, по которой оценщик ее оценивал, может быть очень велика.

ЦБ, видимо, считает, что все будет хорошо уже через два – три года. Однако банки высказывают тревогу и опасения в отношении такого сценария, когда банки поставят просто перед фактом и потребуют немедленно избавляться от непрофильных активов. Мы надеемся, что Центральный банк на такого рода меры не пойдет и постарается избрать какой-то более мягкий сценарий, обсуждаются временные сроки амортизации и соответствующие дисконты. Те дисконты, которые были озвучены в качестве примера по латиноамериканской модели, выглядят резонными, это 20% – 50% – 100% в течение трех лет. Но с точки зрения банков, чем больше будет срок, тем больше возможности для маневра.

Пока планы ЦБ реализуемы в некотором оптимистическом сценарии: что в конце этого года начнется рост в 3–5% и затем продолжится, просроченная задолженность начнет уменьшаться.

В таком случае этот инструмент по амортизации выглядит оправданным, как и попытка административным способом заставить банки освободиться от непрофильных активов за счет переоценки и списания. Таким образом, ЦБ говорит: продавайте и продавайте, расчищайте свои балансы, мы хотим реальные балансы, банки должны заниматься реальным кредитованием, а не поддержанием неработающих активов. По большому счету, все будет решаться за пределами банковского сектора. Если восстановление экономики произойдет достаточно быстро и проблема с просроченной задолженностью будет не такой острой, банки справятся с непрофильными активами достаточно эффективно.

Если экономический рост задержится, и устойчивый позитив пойдет с 2012 года, то долги будут накапливаться, объем непрофильных активов расти. И нужно будет какое-то политическое решение относительно того, что делать с этой просрочкой и активами. В случае пессимистического сценария отложенного экономического роста попытка амортизировать эти активы на балансах банков даже вполовину может привести к резкому снижению капитала банковской системы. Что приведет к полной остановке кредитования. Это такой сценарий, который, видимо, комплексом антикризисных мер за счет политических решений будет предотвращен. В данном случае может понадобиться выкуп плохих активов или создание банка проблемных долгов, или новые меры по увеличению совокупного капитала банковской системы.

Возникает вопрос, а что, если банк эти активы держит не на балансе, а передает, например, в ЗПИФ недвижимости, и непосредственно на балансе банка оказываются финансовые инструменты. Банки, таким образом, могут воспользоваться правовым арбитражем: сформировать фонд, передать туда недвижимость и показать на балансе паи, которые вроде и не надо так амортизировать, так как этот актив является вложением в ценные бумаги. Будет ли для таких паев тоже предусматрена жесткая амортизация, пока неизвестно.

 

Давая такие ориентиры, ЦБ явно рассчитывает на то, что устойчивый экономический рост начнется уже в этом году и банки выкрутятся. Однако если ожидаемый рост задержится на пару лет, такие драконовские меры могут потребовать дополнительной политической поддержки. Например, в виде решения о создании банка «плохих долгов» или новых мер по рекапитализации банковской системы. На вопрос Slon.ru, какими будут сроки и размеры дисконтов для российских банков, Симановский не ответил. Но об этом может стать известно уже в ближайшее время. Участники заседаний, обсуждавшие принятие новой инструкции с представителями ЦБ, ждали ее появления до конца первого квартала, и полагают, что вряд ли регулятор задержит выпуск нормативного акта дольше, чем еще на два месяца.

ОБВАЛ

О том, что банки, возможно, будут вынуждены распродавать недвижимость, и это приведет к обвалу цен на рынке, эксперты предупреждали давно. Ожидания распродажи активов были связаны с возможным ухудшением макроэкономической ситуации и ускорением роста просроченной задолженности. Летом этого года за такой прогноз директор управления финансирования строительных проектов Сбербанка Алексей Чувин даже поплатился должностью, но теперь за это вряд ли уволят. Последние месяцы ЦБ уже неоднократно давал понять, что может прогнозировать реальный объем кредитных проблем, и, поскольку пессимистический сценарий не реализовался, решил и сам подтолкнуть банки к продажам.

Для ЦБ ускоренная амортизация – достаточно жесткий хирургический метод, направленный на расчистку банковских балансов. «Таким образом ЦБ говорит: продавайте и продавайте, расчищайте свои активы, мы хотим видеть реальные балансы, банки должны заниматься реальным кредитованием, а не поддержанием неработающих активов», – поясняет вице-президент «Ассоциации региональных банков» Олег Иванов. По его оценке, банкам могут перейти залоги в виде недвижимости на 1–2 трлн руб., в основном это коммерческая недвижимость, на жилую приходится около 5% или 100 млрд руб. По расчетам Slon.ru, сделанным на основе отчетности банков, заложенная в банках недвижимость стоит 12 трлн руб. Объем проблемных и безнадежных ссуд, публикуемый ЦБ, – 9,7%, следовательно, в собственность банков может перейти недвижимость на 1,2 трлн руб. Кроме того, три крупнейших банка – Сбербанк, ВТБ и «Газпромбанк» – за время кризиса уже получили в свою собственность недвижимости не менее чем 2 млн кв м.

Главная цель ЦБ при расчистке балансов – получение адекватного контроля над рисками и запуск кредитования реального сектора. Что при этом будет с рынком недвижимости при росте вынужденных продаж кредитными организациями, для него вопрос второстепенный. Между тем, объем рынка столичной коммерческой недвижимости составляет $15 млрд, и для того, чтобы цены, уже упавшие с начала кризиса на 40%, снова пошли вниз, достаточно $3 млрд. Это менее десятой части того объема, который могли бы выставить на продажу банки, взяв у должников в свою собственность залоги.

С ЧИСТОГО ЛИСТА

У банков есть три лазейки, которые могут помешать провести ускоренную амортизацию активов. Один из самых простых способов – пролонгация кредитов, однако ЦБ вернется к нормам резервирования, которые были до кризиса, и выгоды банки не получат. Другой способ – вывод активов на аффилированные структуры под видом продажи третьей, не связанной с банком стороне. В этом случае банк не станет вычитать из своего капитала средства, потраченные такой структурой на «покупку» актива. Но этому будут препятствовать новые требования ЦБ, ограничивающие сделки с аффилированными лицами. Третьим способом могла бы стать передача недвижимости в ЗПИФы; вопрос о том, должна ли она при этом переоцениваться или амортизироваться, до последнего времени оставался нерешенным.

Нельзя сказать, что продажа недвижимости с убытком для любого банка смерти подобна. Например, «Альфа-Банк» решился избавиться от крупных активов, полученных в счет уплаты долга от Kopernik Group (ГК «Миан»). Осенью банк продал бизнес-центр «Северное сияние» за $86 млн, а в начале года – офисный центр на улице Красная Пресня за $45 млн, при этом цена продажи была приближена к рыночной. Банк смирился с тем, что всей задолженности на $185 млн ему не вернуть и решил не сидеть в стрессовых активах до посинения, а поискать вырученным средствам более интересное применение. Не жадничал и Сбербанк, когда в феврале расстался с недвижимостью «Алпи» за 3,5 млрд руб. при стартовой цене голландского аукциона в 6,5 млрд руб. – именно столько задолжал ритейлер госбанку.

Очереди из желающих по собственной воле последовать примеру «Альфы» и «Сбера» пока не видно. Поэтому большинство экспертов не верят в грядущий обвал рынка: они считают, что банки будут всячески сопротивляться вынужденным распродажам.