Импотека: идея доступных кредитов обречена на провал?

Российские власти предприняли очередную попытку оживить рынок ипотечного кредитования. Недавно Госдума сразу в трёх чтениях приняла поправки в закон «Об ипотечных ценных бумагах». Подобные изменения позволят банкам снизить размер первоначального взноса граждан за приобретаемое жильё. Однако ожидать, что благодаря данным законодательным изменениям жильё станет более доступным для простых россиян, всё равно не приходится. Даже по самым оптимистичным прогнозам аналитиков, воспользоваться новыми правилами ипотечного кредитования сможет от силы лишь пятая часть наших сограждан.

Вопрос о необходимости внесения изменений в ипотечное законодательство возник не случайно. В ходе недавнего визита в Томск на встрече со студентами президент Дмитрий Медведев предложил вовсе освободить студентов, аспирантов и молодых специалистов от первого ипотечного взноса.

«Сейчас все знают, что такое ипотека. Да, говорят – это дорого. Но в принципе уже все понимают, что при помощи ипотеки можно решить жилищную проблему. В принципе по-хорошему в будущем нужно, чтобы ипотечный кредит стоил столько, сколько он стоит во всём мире. Но эта проблема, конечно, сегодня ограничивается кризисом и той ставкой кредитной, которая существует», – заявил президент. По его словам, в ближайшие годы ставку по ипотечному кредитованию следует снизить до 6-8% годовых, при этом льготные ипотеки должны частично покрываться за счёт бюджетного финансирования.

Очевидно, что в кратчайшие сроки реализовать столь амбициозные планы едва ли удастся, поэтому в Госдуме решили начать с малого. Согласно принятым поправкам, отныне банкам разрешено выпускать ипотечные облигации, в которых доля средств, предоставляемых банком, составляет 80%, а доля собственных средств заёмщика – 20%. Отметим, что согласно ныне действующим правилам банки могут секьюритизировать (выпускать облигации, обеспеченные портфелем ипотечных кредитов) кредиты, в которых собственные средства граждан составляют не менее 30%.

«Кредиты с соотношением суммы кредита и оценочной стоимости предмета залога выше 70% не могут быть секьюритизированы, что ограничивает возможности банков при выдаче таких кредитов», – объясняет один из авторов принятого законопроекта, глава думского Комитета по финансовому рынку Владислав Резник.

Предполагается, что благодаря подобным изменениям ипотечное кредитование будет более востребовано гражданами. В частности, по оценкам ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК), снижение первоначального взноса до 20% увеличит долю потенциальных заёмщиков до 51%, при том, что сегодня позволить себе ипотечный кредит могут лишь 18% потенциальных заёмщиков.

Позитивные изменения на рынке ипотечного кредитования прогнозируют и в Минрегионе. По подсчётам ведомства, в этом году в России будет выдано около 190 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 350 млрд рублей, поскольку принятие поправок сделает ипотеку доступной, в частности для молодых семей.

Правда, вопрос о том, окажутся ли новые заёмщики финансово состоятельными, остался открытым. Примечательно, что в том же АИЖК отмечают, что при снижении первоначального взноса с 30–40% до 20% риск дефолта заёмщика повышается в 2,7 раза.

«Естественно, риски возрастают при снижении банками первоначального взноса. Это очевидно. Однако агентство (АИЖК. – Ред.) в 2008 году участвовало в программе с 10-процентным первоначальным взносом», – возражает зампред думского Комитета по финансовому рынку Лиана Пепеляева. Сами банкиры достаточно позитивно отнеслись к подобному нововведению, отметив, что при снижении первоначального взноса риск для инвесторов всё равно остаётся минимальным.

«Наш опыт в области секьюритизации ипотечных активов позволяет говорить о готовности инвесторов, в частности иностранных, принимать риски по ипотечным ценным бумагам с соотношением величины обеспеченного ипотекой обязательства к стоимости предмета ипотеки до 80% без дополнительной страховой защиты своих имущественных интересов», – уверяет вице-президент, начальник управления разработки кредитных продуктов и партнёрских программ департамента ипотечного кредитования ВТБ24 Георгий Тер-Аристокесянц.

Правда, не исключено, что главная причина олимпийского спокойствия банкиров в том, что новые правила едва ли увеличат количество желающих получить ипотечный кредит.

Одна из причин – слишком высокие процентные ставки по кредиту, которые на сегодняшний день составляют порядка 13–16% годовых. «При текущем уровне ипотечных ставок, составляющих минимум 14% годовых в среднем, ежемесячный размер погашений по семилетнему кредиту я оцениваю приблизительно в 25 тыс. рублей, или 65% среднемесячного дохода, на семью», – подсчитывает главный экономист УК «Финам Менеджмент» Александр Осин. При этом очевидно, что в подсчётах экономистов речь идёт о доходах семей, проживающих в Москве или Санкт-Петербурге, а не о российской глубинке, где 25 тыс. рублей считаются довольно высоким ежемесячным доходом.

Стоит отметить, что ещё до принятия соответствующего закона некоторые банки уже начали реализовывать схему ипотечного кредитования, предусматривающую снижение первоначального взноса. Так, ещё в конце прошлого года заёмщикам ВТБ24 и Сбербанка было достаточно внести лишь 20% в качестве первоначального взноса. А в феврале нынешнего года о снижении первоначального взноса до 10% объявил Абсолют банк. Необходимое условие для получения подобного кредита – залог обоих квартир: новой и уже имеющейся в распоряжении заёмщика.

«Второй залог – это практически все расходы в двойном размере: на полный комплект документов по квартире, её оценку, регистрацию залога и, главное, плюс ещё две ежегодные страховки (страхование права собственности на квартиру и самой квартиры)», – подсчитывает гендиректор компании «Агентство «Ипотечный центр» Елена Домахина.

Так что при снижении первоначального взноса банки не остаются в накладе: повышенный риск компенсируется либо за счёт второго залога, либо за счёт процентной ставки. «Конечно, мы исходим из того, что потери банка при первом взносе в 20% будут несколько выше, и исходя из этого назначаем ставку», – не скрывает Георгий Тер-Аристокесянц.

Впрочем, рассуждения о возможных схемах ипотечного кредитования хороши только в теории. На практике же ожидать оживления рынка ипотечного кредитования, похоже, пока не стоит.

«Ситуация с ипотекой в 2010 году качественно не изменится: рынок труда остаётся напряжённым, доходы падают или в лучшем случае стабилизируются, минимальная доля семей способна обслуживать кредит в течение длительного периода времени, стоимость жилья высокая, длинных и дешёвых денег на рынке практически нет», – констатирует член совета директоров Первого республиканского банка Людмила Лебедева.

Согласно телефонному опросу москвичей, проведённому аналитиками специализированного портала Metrinfo, подавляющее большинство респондентов (63,3%) убеждены, что правительство не сможет предпринять шаги «к тому, чтобы рядовой российский гражданин мог бы позволить себе купить жильё». Важно также отметить, что цены, которые москвичи сегодня считают «справедливыми», существенно отличаются от реальной рыночной ситуации. Так, 22% опрошенных отметили, что приемлемая цена типовой однокомнатной квартиры в хорошем районе Москвы, но не в центре города – до 1 млн рублей, в 1–2 млн рублей столичную «однушку» оценили 41,3% участников опроса, 2–3 млн рублей готовы заплатить 23,9%, от 3 млн. и выше – только 12,8%.

При этом, по оценкам аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN), жильё экономкласса в столице должно стоит 2 тыс. долларов за квадратный метр, бизнес-класса – 3–5 тыс. долларов. При расчёте справедливой цены аналитики ориентировались в том числе на цены 2004–2005 годов, поскольку, по мнению экспертов, в прошлом году все макроэкономические показатели – курсы валют, цены на нефть, уровень развития ипотеки – вернулись на пять лет назад. Но пока, даже несмотря на кризис и общее падение рынка недвижимости, цены на квартиры далеки от «справедливости». Так, по итогам февраля, средняя стоимость квадратного метра в Москве составила 4,12 тыс. долларов. И, по прогнозам экспертов, ожидать того, что стоимость жилья в Москве будет снижаться, не приходится из-за высокого спроса и ограниченного количества предложений.