"Хрущевки" покидают Москву

Московская программа сноса "хрущевок", стартовавшая в 1999 году, близится к завершению. По утверждению руководителя департамента строительства Андрея Бочкарева, она выполнена на 84,4 %. Осталось разобрать 271 пятиэтажку и они канут в историю. В последнее время темпы этих работ нарастают: к апрелю демонтировали 1451 здание, "хрущевок" уже не осталось в Центральном, Южном и Зеленоградском административных округах. Бочкарев утверждает, что к началу 2016 года исчезнет последняя уродливая панельная коробочка в пределах Старой Москвы. И дело тут не только в эстетике градостроительства, но и в острейшем дефиците свободных площадок внутри МКАД.

На этот год намечены сразу 147 сносов – на портале столичного стройкомплекса опубликован список зданий по округам, с указанием адресов и сроков демонтажа поквартально. Самый большой объем сноса намечен на третий квартал. В Северо-Восточном и Восточном административных округах предстоит снести 28 и 27 домов соответственно, 23 пятиэтажки демонтируют в Северном округе, по 22 объекта – в ЗАО и ЮЗАО.

После того, как жителям "хрущевок" вернули право улучшить свои квартирные условия, началась настоящая охота на ветхие пятиэтажки. Цены на примитивные квартиры в них теперь могут подскакивать до уровня комфорт-класса – покупатели готовы переплачивать за очень близкую перспективу переселиться в новостройку.

Между тем завершающаяся программа избавления города от первенцев индустриального домостроения претерпела организационно-финансовые изменения. Долгое время основную работу по сносу пятиэтажек и возведению на их месте нового жилья (так называемая реновация пятиэтажных кварталов) выполняли частные строительные компании, подписавшие соответствующие инвестиционные контракты с городом. Девелоперы охотно подключались к программе сноса, поскольку недвижимость постоянно росла в цене, и была уверенность, что все их вложения даже с учетом социальной нагрузки окупятся. Однако после кризиса 2008-2009 годов и в связи с обновлением Земельного кодекса реализация этих инвестконтрактов стала сходить на нет.

Дело в том, что согласно вступившим в силу с начала 2013 года поправкам, городские власти больше ни при каких обстоятельствах не имеют права передавать землю под строительство без конкурса. К тому же сам процесс расселения, как оказалось, связан с непредсказуемыми рисками. Так, необходимо договориться с массой очень разных жильцов. А среди них есть такие, кто выдвигает и неадекватные требования по переселению. Это зачастую и приводило к затяжкам в выполнении контрактных обязательств.

В нынешние времена компании, не веря в дальнейший рост цен на жилье, предпочитают не рисковать и заниматься сносом лишь там, где можно построить офисы или элитное жилье. Когда такие места застроили, темпы сноса сразу упали, и московскому правительству пришлось продлить намеченные сроки переселения жильцов из оставшихся пятиэтажек.

В этой связи завершать программу сноса приходится в основном за счет столичного бюджета, хотя продолжаются работы и в рамках инвестиционных контрактов. При этом в целях экономии решено отказаться от подземных паркингов под домами для переселенцев, как это было изначально. Инвестконтракты не продлили сразу 18 компаниям из 23.

По данным департамента градостроительной политики, контракты на реконструкцию пятиэтажных кварталов остались только у ЗАО "Кунцево-инвест", ведущего работы в Кунцеве, ЗАО "ФЦСР" (Фили-Давыдково), ПСФ "Крост" (Хорошево-Мневники), компании "Ремстройтрест" (Обручевский район) и ОАО "Центр-Инвест" (район Левобережный).

В редких случаях пятиэтажки могут "превращаться" в современные комфортные здания. Такие объекты не сносят, а реконструируют путем надстраивания нескольких этажей. Например, дом 32 на улице Мишина прирастет сразу пятью новыми этажами и при этом станет шире. Проживающие здесь смогут улучшить жилищные условия – новые квадратные метры им обойдутся по себестоимости. В часть квартир въедут новые жители, что даст возможность окупить реконструкцию. Если этот эксперимент окажется удачным, московские власти создадут соответствующую пошаговую инструкцию для застройщиков.

Инициировать подобные "превращения" имеет право ТСЖ, которое должно заказать обследование здания и грунта под ним, проект реконструкции и само строительство. К примеру, обследование несущей способности грунтов жильцам дома на улице Мишина обошлось в 2,5 миллиона рублей.

Что касается Подмосковья, то там девелоперы по-прежнему готовы браться за снос практически любых пятиэтажек, поскольку москвичей все больше интересуют обжитые районы в областных городах. Возведение дома взамен снесенного, даже при ограничении высотности, многократно увеличивает количество квартир.

Как сообщил главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов, после завершения нынешней программы реновации пятиэтажных кварталов в столице вероятно запустят новую программу сноса панельных домов, у которых закончились сроки эксплуатации. Городу предстоит принципиально решить вопрос о сносе панельных домов 1970-80-х годов постройки, соответствующий план может появиться в течение года. Еще бывший мэр Москвы Юрий Лужков предлагал сносить панельные девятиэтажки, но потом сам же отказался от этой идеи из-за обилия более ветхих и потому "актуальных" пятиэтажек. Тем более что многие жилые дома первых периодов индустриального домостроения оказались более долговечными, чем предполагалось.

Территории, высвобождаемые в результате слома пятиэтажек, а вскоре и других панельных домов, являются важнейшим ресурсом общегородской программы "Жилище". Постепенно меняются правила застройки, в результате чего в практику должно войти четкое поквартальное планирование с зонами отдыха, магистральными и пешеходными улицами, вся необходимая инфраструктура в шаговой доступности.

Удачные прецеденты в этом плане были еще в советские времена, достаточно вспомнить экспериментальный квартал в Северном Чертаново. Со времени его возведения прошли многие десятилетия, но до сих пор окраины Старой Москвы застраиваются, в основном, по худшим образцам хрущевской эпохи. В спальных районах превалирует однообразная застройка, нарушены архитектурные пропорции, въезды и выезды неудобны и не соответствуют бурной автомобилизации города. Общественных центров притяжения почти нет, зато полно пустырей. Реконструкция кварталов пятиэтажек и впоследствии девятиэтажек помимо всего прочего должна способствовать полицентричности огромного мегаполиса.