Владельцам домов придется раскошелиться

Рассчитывать налог на имущество, который должны платить владельцы домов, дач и гаражей будут по новым правилам. Базой для таких платежей Минэкономразвития предлагает сделать кадастровую стоимость объектов. Она в десятки раз выше применяемой сейчас инвентаризационной стоимости, известной также как оценка БТИ.

Впрочем, налоговая нагрузка в целом для граждан не изменится, заверяет директор департамента недвижимости министерства Андрей Ивакин. Эксперты "РГ" тем не менее предупреждают: некоторым гражданам все-таки придется раскошелиться.

Налог на имущество, напомним, является местным. Ставка устанавливается муниципалитетами и не может быть выше 2 процентов от инвентаризационной стоимости. И пока для большинства граждан этот платеж не является обременительным.

Причин, по которым министерство решило поменять методику расчета базы для налога, несколько. Во-первых, определение инвентаризационной стоимости производится по методике 1970-х годов и потому не соответствует рыночной стоимости объектов недвижимости.

Во-вторых, есть достаточно большое количество объектов, которые просто выпадают из-под налогообложения - они зарегистрированы, стоят на кадастровом учете, но их инвентаризационная стоимость не определена. И, соответственно, отсутствует база для начисления налога. Это практически все дома, прошедшие регистрацию по дачной амнистии, садовые домики, индивидуальные гаражи.
Для их регистрации и постановки на учет проходить техинвентаризацию не нужно.

Как убедилась "РГ", проблемы есть. "Мы за свою дачу в Одинцовском районе налог на имущество не платим", - призналась в беседе ее владелица. И объяснила: узнавали в налоговой, там говорят, что нет данных БТИ. Аналогичная ситуация у знакомых в Краснодарском крае. А собственники жилого дома в Ростовской области рассказывают, что у них налог на имущество за прошлый год составил всего 800 рублей. Правда, бывают и другие ситуации. Коллеге, владеющей загородным домом вблизи подмосковного Фрязино, в этом году по налогу на имущество насчитали 20 тысяч рублей. "Раньше платили меньше, - вздыхает собеседница. - Но дом переоценили, определили стоимость в миллион рублей. Так как в нем никто не прописан, льгот нет, ставку влупили по максимуму".

В Минэкономразвития утверждают, что новация направлена на то, чтобы завести под налогообложение те объекты, по которым сейчас платежи не взимаются. Сколько именно их в стране, Ивакин сказать затруднился. Но уже в этом месяце будет завершена массовая кадастровая оценка недвижимости по всей стране, и если примут новый порядок, эти данные автоматом заменят недостающую информацию БТИ. Какими же могут оказаться суммы в платежках? Результаты кадастровой оценки в 12 пилотных регионах показывают: кадастровая стоимость превышает инвентаризационную в 18-20, а иногда и больше чем в 30 раз. Чтобы смягчить последствия пересчета, министерство предлагает применять для новой базы поправочный коэффициент 0,03. "Мы специально выбрали такую ставку, чтобы большинство не почувствовало увеличения", - поясняет Ивакин.



"Тем не менее налоговая нагрузка на жителей крупных городов может значительно возрасти, поскольку жилье там значительно дороже, нежели, например, в удаленных поселках", - предполагает руководитель направления юридической фирмы "Частное право" Елена Муратова. В кадастровой стоимости, которая максимально приближена к рыночной, большой вес имеет цена земли, объясняет директор Индикаторов рынка недвижимости Олег Репченко. При пересчете наиболее существенной будет разница для старого жилого фонда, она может достигать и 100 раз, говорит эксперт.

Инвентаризационная стоимость таких объектов невелика из-за высокого коэффициента износа. Но по кадастровой стоимости даже "убитая" дача, если она находится рядом с Москвой, будет оценена недешево.

"Исчисление налога в зависимости от рыночной стоимости можно назвать в какой-то мере справедливым, - продолжает Муратова. - Но самой главной опасностью является вероятность несправедливой кадастровой оценки объекта недвижимости в целях налогообложения компетентными органами. Например, у всех на слуху многочисленные споры налогоплательщиков, связанных с оспариванием кадастровой стоимости земли. Можно только догадываться о том, с какими сложностями и сколько затрат потребует от налогоплательщиков - физических лиц отстаивание своих интересов в судах общей юрисдикции в случае, если они посчитают несправедливой кадастровую оценку объектов".

По судам ходить необязательно. "В законе об оценочной деятельности заложена процедура оспаривания во внесудебном порядке. Сейчас она уже работает по кадастровой оценке земли, в регионах созданы специальные комиссии. Теперь ее можно будет применять и в отношении объектов недвижимости", - объясняет Ивакин. При этом большого количества обращений он все-таки не ждет.
Новая методика расчета, по его прогнозам, в случае ее принятия может заработать на практике с 2014 года.

"В 2013 году налоговая будет считать налог на имущество за 2012 год и будет работать по прежним правилам. В 2014 году - за 2013 год, уже по новой методике", - поясняет Ивакин. Это временная мера, она будет действовать до перехода к единому налогу на недвижимость, уточняет он. Планировалось, что проект закона о новом налоге будет готов к концу этого года, но пока он не готов, говорит собеседник "РГ".

Сколько денег могут получить за счет новации местные бюджеты, не подсчитано. Ивакин не считает, что поступления будут большими. Сейчас налог на имущество физлиц занимает небольшую долю в налоговых поступлениях, говорит он. Но эксперты убеждены, что ситуация изменится. Во всем мире этот налог составляет от 30 до 60 процентов в доходах местных бюджетов, у нас - единицы процентов или даже меньше, говорит вице-президент гильдии риелторов Константин Апрелев. "Иллюзий быть не должно - все делается для того, чтобы собирать по налогу больше", - уверен Репченко. "Новые основы создаются, чтобы ввести институциональную систему, выстроить прозрачную модель налогообложения и максимально приблизить ее к рынку", - размышляет Апрелев.