Госинвестиции в ипотеку вызовут подорожание квартир

Государственная корпорация «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК) собирается в 2010 году инвестировать в ипотеку 250 млрд рублей. Это сможет сбить ставку по ипотечным кредитам до 11% годовых.

Однако увеличение спроса на жильё при стагнирующем предложении должно вызвать рост цен на квартиры. Покупатель квартиры будет вынужден отдать строительной компании всё, что он сэкономил на процентной ставке.

По заявлению Анатолия Аксакова, в 2010 году АИЖК получит около 250 млрд рублей на выкуп вновь выданных ипотечных кредитов. Эти ресурсы будут предоставляться банкам достаточно дёшево, под 6-8% годовых, что позволит на первом этапе опустить ипотечную ставку для заёмщиков до 11% годовых.

Наконец-то долгожданные 11%!

В принципе данная тенденция является хорошим знаком, так как основной проблемой роста ипотечного кредитования в долгосрочной перспективе является высокая процентная ставка по ипотечным кредитам. Процентная ставка на январь 2010 года, по данным сайта ipocredit.ru, может достичь 39% годовых. Конечно, 39% - это максимальная процентная ставка по ипотечным кредитам, предложение которых представлено на сайте ipocredit.ru. Наиболее популярная реальная ставка по ипотечным кредитам сейчас составляет примерно 20-25% годовых. До кризиса процентная ставка по ипотечным кредитам была значительно ниже, колеблясь в пределах от 15 до 20% годовых.

На первый взгляд может показаться, что 15-20% годовых - это вполне приемлемая ставка процента по кредитам. Собственно, так и есть, если брать кредит на короткий срок. Однако если он берётся, к примеру, на 10 лет, то при ставке 15% годовых заёмщик будет вынужден переплатить по кредиту 94% от той суммы, которую он взял в кредит. А при ставке в 11% годовых переплата по кредиту за те же 10 лет составляла бы всего 65% от суммы кредита. Иными словами, при том же доходе можно занять на 20% больше, чем при ставке в размере 15% годовых. То есть снижение ставки по кредитам до предполагаемых 11% годовых приведёт к тому, что больше людей смогут улучшить свои жилищные условия при помощи ипотеки или купить более просторное и комфортное жильё.

Предыстория вопроса

До января 2009 года ипотечное кредитование развивалось достаточно быстрыми темпами, опережая по темпам роста объёмов совокупной задолженности рост кредиторской задолженности в целом и рост объёма задолженности по потребительским кредитам. К примеру, по данным Банка России, объём кредитного портфеля банков за январь 2006 - январь 2009 года вырос в 3,13 раза, объём задолженности по потребительским кредитам - в 3,8 раза, а по ипотечным кредитам - в целых 20 раз. В то же самое время скорость ежегодного прироста объёма банковских портфелей в целом практически не изменилась. По потребительским кредитам скорость ежегодного прироста за период с января 2006 по январь 2009 года снизилась на 30%, а по ипотечным кредитам это снижение достигло 156%, что говорит о насыщении рынка ипотечного кредитования на данных условиях взятия кредита. То есть перспективы роста на начало 2009 года практически уже не было. Но это не значит, что рынок ипотечного кредитования насыщен был в принципе и каждый, кто нуждался в получении кредита, мог его взять.

Как же обстояло дело с ипотечным кредитованием в 2009 году?

Доля АИЖК на рынке ипотечного кредитования за январь 2006 - январь 2009 года колебалась в пределах 10-15% от объёма рынка. В 2009 году объём вновь выданных ипотечных кредитов банками резко сократился в 6,5 раза, достигнув за первые 11 месяцев 2009 года 107 млрд рублей. В то же время объём вновь рефинансируемых ипотечных кредитов АИЖК снизился за первые 11 месяцев 2009 года всего на 12%, что в итоге привело к тому, что доля АИЖК на рынке вновь выданных ипотечных кредитов возросла до 23%.

Но есть проблема

Итак, конечно, эта мера по выделению денег приведёт в долгосрочной перспективе к росту доступности ипотечных кредитов населению. Но на сегодняшний день здесь существует одна проблема. Учитывая тенденцию развития рынка, возникшую в связи с кризисом, резко увеличить количество метров жилой недвижимости в России в 2010 году не представится возможным, так как планируемый в 2010 году объём введённых в эксплуатацию жилых метров снизится на 33% от запланированных ранее. Всё это произойдёт потому, что, по мнению президента Ассоциации строителей России Николая Кошмана, озвученному им в эфире телеканала РБК, для того чтобы построить дом в 2010 году, необходимо было построить фундамент для этого дома в 2009 году, а в 2009 году, как известно, из-за политики банков по сокращению объёмов кредитования строительные компании все те заёмные средства, которые им удалось привлечь, расходовали на то, чтобы закончить те проекты, которые они начали ранее, а не построить те самые необходимые в будущем фундаменты. А если учесть, что цикл строительства занимает как минимум два года, то набрать обороты возможно будет в лучшем случае через год.

Поэтому выделенные АИЖК средства будут, на мой взгляд, излишними. И, в случае если деньги поступят для кредитования ипотеки, это приведёт к увеличению спроса при неизменности предложения, что в свою очередь приведёт к тому, что цены на жильё возрастут, и это может вызвать по всей России ту ситуацию, которая сложилась в Москве в последние годы, когда, по данным Союза инженеров-сметчиков, полная себестоимость строительства жилых домов массового спроса на 1 кв. м составляла 58 тыс. рублей, а стоимость на рынке первичного жилья составляла уже 113 тыс. рублей за 1 кв. м. То есть наценка строительных компаний составляла 95%. Иными словами, те деньги, которые покупатель квартиры сэкономит на процентной ставке, он будет вынужден отдать строительной компании. Банки, как справедливо отмечает г-н Аксаков, и вправду при снижении стоимости заёмных средств снизят ставки по кредитам, потому что чем ниже ставка по кредитам, тем меньше риски невозврата кредита. Но банки при выдаче кредита на столь выгодных условиях при ограничении предложения будут вынуждены ограничить объём выданных кредитов путём повышения требований к заёмщикам.

Справка

В 2008 году в России было введено 63,8 млн кв. м жилья. В 2009 году, по оценке министерства экономического развития, этот показатель составил 60 млн кв. м, а по оценке министерства регионального развития - 57 млн кв. м. Согласно ФЦП «Жилище», на 2010 год планировался ввод 80 млн кв. м жилья, но 28 декабря 2009 года обнародован новый, уточнённый прогноз - 53 млн кв. м.