Дорожающая ипотека не пугает потенциальных заемщиков

Значительный рост ипотечного портфеля - на 60% с начала года - заставляет задуматься о причинах кредитного бума. То ли россияне таким образом «прячут» сбережения от инфляции, то ли им просто не хватает своих денег на покупку жилья

Россияне в первом полугодии 2012 года резко увеличили активность при покупке жилья в кредит. Портфель ипотечных кредитов в РФ за первое полугодие 2012 года, согласно расчетам консалтинговой компании Frank Research, вырос на 11,3% и составил 1,98 трлн рублей. Аналитики прогнозируют, что рост портфеля за 2012 год составит рекордные 35,8%.

Власти обеспокоены резким ростом рынка. Так, АИЖК сделало заявление о том, что граждане берут кредиты на жилье намного активнее, чем у них растут доходы, и предупредило банки насчет возможного перегрева ипотечного рынка.

Что удивительно, ипотечный рынок в России резко растет на фоне роста ставок выданных кредитов - с 11,9 до 12,1% (по статистике ЦБ). В других странах поводом к столь резкому росту объемов кредитования было как раз снижение ставок.

Россияне оказались перед нелегким выбором: с одной стороны, все говорят о приближающемся кризисе, и в этой ситуации залезать в долги страшно, тем более, что ставки по кредитам увеличиваются. С другой, - инфляция растет, рубль дешевеет, и надо каким-то образом сохранить имеющиеся накопления. Почему бы не вложить их в недвижимость?

«На мой взгляд, спрос на жилищные кредиты в большей степени продиктован привыканием потребителей к ипотеке как способу улучшения жилищных условий, а отнюдь не ожиданием кризисных явлений», - считает Александр Пыпин, директор аналитического центра «ГдеЭтотДом.РУ».

«Увеличение числа выданных кредитов связано с сезонностью рынка и с ростом платежеспособности населения. Ожидание кризиса - не повод брать кредит. Рост ипотеки в большей степени связан с тем, что с осени многие банки будут повышать ставки на кредиты, люди это знают и стараются взять ипотеку по хорошим процентам сейчас», - пояснил BFM.ru Денис Бобков, руководитель аналитического центра Est-a-Tet.

Стоит ли бояться пухлого портфеля ипотечных кредитов

«Большие темпы роста объемов выдачи ипотечных кредитов объясняются эффектом низкой базы, ипотечное кредитование находится на раннем этапе развития, и потенциал этого рынка колоссален, - пояснил BFM.ru Сергей Постнов, вице-президент Банка «Петрокоммерц». - Увеличение доли рублевых кредитов легко объяснимо, после кризиса 2008 года мы стали финансово грамотнее и теперь предпочитаем не брать на себя валютный риск».

Сергей Постнов считает, что не стоит пугаться роста ипотечного кредитования: в России, по статистике АИЖК, ипотека используется лишь в каждой пятой сделке с недвижимостью, а в развитых странах этот показатель приближается к 100%. «Объем ипотечной задолженности к ВВП страны равен всего 2,7%», - указывает эксперт.

Из этого следует, что ипотечного пузыря на российском рынке недвижимости не будет, и в случае кризиса масса «плохих» долгов не будет критической.

Европа снижает стоимость ипотеки, Россия - наоборот

Своего рода страховкой от роста кредитного портфеля и невозврата займов банки считают рост процентных ставок по ипотеке. Для России пока ориентиром минимальной ставки служит ставка в 5-6%, заявленная в начале этой недели премьером Дмитрием Медведевым. «По нашему мнению, при сценарии снижения средних ставок до 6% спрос на ипотеку может вырасти минимум в 4-6 раз по сравнению с 2011 годом, до уровня 3-4 трлн рублей» - спрогнозировал для BFM.ru аналитик ИФК «МЕТРОПОЛЬ» Александр Маринов.

Но до этого еще очень далеко: в лучшем случае «дешевые» ипотечные кредиты будут предоставляться бюджетникам.

Тем временем, Европа, переживающая серьезный экономический кризис, ставки по ипотеке снижает: как сообщил 9 августа Европейский центральный банка (ЕЦБ), ставка по ипотечным кредитам в еврозоне снизилась в июне на 0,01 процентного пункта. По кредитам свыше пяти лет ставка составила 3,76% годовых. «Показатель в июне продолжил тенденцию к сокращению, начатую в октябре прошлого года. Средняя ставка по таким кредитам по итогам июня 2011 года составляла 3,86% годовых», - поясняется в сообщении.

И все-таки российских заемщиков не испугать. Риелторы говорят, что ни разговоры о грядущем кризисе, ни удорожание ипотеки не повлияли на спрос.

«Давайте рассуждать здраво. Предположим, что человек вдруг узнал, что скоро ставки на кредиты повысятся, недвижимость подорожает, и вообще грядет кризис. Где он «вдруг» возьмет 10%-20% от стоимости квартиры и еще 1,5-2% от стоимости кредита (расходы по ипотечной составляющей сделки и обычные расходы покупателя)?» - рассуждает руководитель ипотечной службы компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость» Ирина Кажикина.

Средняя стоимость однокомнатной квартиры в Москве - 5,5 млн рублей. Таким образом, потенциальному заемщику нужно иметь от 550 тысяч до 1 млн 100 тысяч рублей на первоначальный взнос, и 70 - 100 тысяч на расходы по сделке (без учета комиссии риелтора).

В основном люди стремятся вложить свои средства в покупку недорогих новостроек, что дает возможность застройщикам неплохо заработать: так, ГК «СУ-155» продала за эти полгода в 2,3 раза больше, чем за аналогичный период в прошлом году, выручив 19,2 млрд рублей за 364 000 кв. метров жилья. Группа ПИК увеличила продажи на 40%, и смогла продать 270 тысяч кв. метров за 19,5 млрд рублей. Etalon Group за тот же период увеличила выручку на 36%, получив от покупателей 147 тысяч кв. метров 10,76 млрд рублей.