Аренда против ипотеки

Несмотря на падение цен на недвижимость, ужесточение условий ипотечного кредитования вынуждает решать квартирный вопрос при помощи аренды жилья. Да и ежемесячный платеж по кредиту сейчас в два раза выше, чем сумма, которую нужно отдавать за съем аналогичной квартиры. Но риэлтеры уверены, что ситуация изменится: цены на жилье стабилизировались, а ипотечные ставки имеют тенденцию к снижению, что способствует переключению внимания с аренды опять на ипотеку.

Полтора года назад граждане предпочитали решать квартирный вопрос с помощью ипотеки, а перед новогодними праздниками начинался просто покупательский бум: и банки, и застройщики в качестве новогоднего бонуса предлагали оформить кредит или рассрочку на льготных условиях. Рост арендных ставок, конкуренция банков в процентной политике по ипотеке и наличие программ без первого взноса говорили в пользу покупки жилья — оплатив банковскую комиссию, страховку и вложив деньги в ремонт, можно было въезжать в новую квартиру. В экстренном случае всегда был запасной вариант: рост цен на недвижимость не только покрывал все расходы при продаже залоговой квартиры, но даже предполагал извлечение прибыли.

Сейчас с экономической точки зрения аренда явно предпочтительнее: выплаты по ипотеке практически в два раза превышают плату за съем квартиры. Особенно с учетом того, что при покупке квартиры как минимум нужно внести в качестве первого взноса 20-30% ее стоимости. "Если рассматривать возможность приобретения обычной двухкомнатной квартиры экономкласса, то при существующем уровне процентных ставок размер ежемесячных выплат по ипотечному кредиту в 1,8-2 раза превысит стоимость аренды аналогичного жилья",— утверждает исполнительный директор МИАН Инна Игнаткина.

Однако ситуация может перемениться. Во-первых, за счет снижения стоимости квартир сейчас платежи по ипотеке меньше, чем год назад. Во-вторых, сравнивая ипотеку с арендой, стоит учитывать, что чем больше срок кредитования и первоначальный взнос, тем ближе ипотечные платежи приближаются к арендным. Если же кредит берется на небольшой срок, то выплаты по ипотеке, как правило, в несколько раз больше аренды.

До кризиса арендные ставки увеличивались в среднем на 15% в год в течение нескольких лет. За 2009 год, по данным МИАН, средняя арендная ставка для московских квартир снизилась на 11,6%, составив 58 100 руб. в месяц. Менее всего пострадали квартиры дешевого сегмента — понижение составило всего 3-5%, тогда как дорогие объекты просели в цене на 20-22%. И уже сейчас риэлтеры фиксируют увеличение стоимости аренды в сегменте недорогих квартир. "Так, "однушки" в спальных районах Москвы (например, на улице 800-летия Москвы в Бескудниково и т. п.), которые раньше предлагались за 19-20 тыс. руб. в месяц, сейчас сдают уже по цене 22-25 тыс. руб. в месяц. За 25 тыс. руб. можно снять хорошую однокомнатную квартиру с косметическим и даже евроремонтом в спальных районах престижных Западного, Северо-Западного и Юго-Западного административных округов",— рассказывает руководитель отделения "Охотный ряд" управления аренды квартир компании "Инком-Недвижимость" Елена Тарло. Увеличение стоимости аренды дорогих квартир — скорее исключение, чем правило. "Сегодня в целом цены на квартиры класса "бизнес/элита" остались на уровне января 2009 года. Произошло в единичных случаях повышение ставок аренды на элитные квартиры в домах клубного типа в популярных районах центра Москвы, но не более чем на 10%",— рассказывает эксперт по элитной недвижимости Paul`s Yard Дмитрий Зайцев.

В итоге сейчас средняя месячная арендная плата за квартиру экономкласса составляет 32 900 руб., бизнес-класса — 54 400 руб., премиум-класса — 225 100 руб. В ходе переговоров владельцы могут скинуть максимум 10%. Такие показатели, скорее всего, сохранятся до весны — плюс-минус 1,5-2% в зависимости от класса жилья.

Несмотря на сокращение арендных ставок, количество сделок по аренде в 1,3-1,5 раза отстает от докризисного уровня. "Сейчас многие клиенты ездят на просмотры, мониторят рынок, думают, но в итоге остаются на старом месте. Клиенты выжидают, а владельцы не собираются сбрасывать цены. В базе компании "Миэль-Аренда" есть квартиры, которые экспонируются по несколько лет. Сказать, кто диктует условия на рынке, однозначно нельзя",— рассказывает первый заместитель директора компании "Миэль-Аренда" Мария Жукова.

Наибольшим спросом по-прежнему пользуются квартиры экономкласса. При этом арендаторы стали более требовательны к качеству снимаемого жилья, а с учетом того, что уровень предложения сейчас в три раза больше, чем до кризиса, собственникам приходится идти на дополнительные уступки: соглашаться на некоторую рассрочку платежей или даже частично оплачивать риэлтерские услуги вместе с арендатором.

Самые дешевые предложения в экономклассе начинаются от 18 тыс. руб. в месяц. Например, за такую сумму можно арендовать однокомнатную квартиру в районе станции метро "Семеновская" без мебели или в Царицыно в пятиэтажке с кухней 3 кв. м — после ремонта, но без телефона. Как правило, самые дешевые предложения — это квартиры гостиничного типа с кухней не более 3 кв. м, требующие ремонта.

Однако гнаться за бесплатным сыром риэлтеры не рекомендуют. "Если однокомнатную квартиру предлагают менее чем за 10 тыс.

руб. (в каком бы состоянии она ни была), то это, скорее всего, мошенники, которые работают в сговоре с владельцем квартиры. Схема очень проста: клиент приходит, отдает свои 8-10 тыс. руб., но с отсрочкой заселения. Потом хозяин говорит, что у него возникли непредвиденные проблемы и сдавать квартиру он никак не может. Владелец квартиры возвращает деньги за аренду, а вот комиссионные остаются у мошенников",— предостерегает Елена Тарло.

И если кризис в целях экономии можно переждать даже в невзрачной "однушке", то купить хочется качественное и просторное жилье. Если сравнивать аренду и ипотеку, снимать квартиру намного дешевле, чем купить ее в кредит даже с 30-процентным первым взносом. Руководитель отдела стратегического консалтинга компании IntermarkSavills Дмитрий Халин объясняет наблюдающееся сейчас преимущество аренды перед ипотекой следующим образом. Процентная ставка по ипотеке остается достаточно высокой (не менее 13-14% годовых).

Для того чтобы брать ипотеку было действительно выгодно, годовая доходность от аренды (отношение арендной ставки к стоимости квартиры) должна быть на уровне 13-14% или более, а она на текущий момент не превышает 5%. Для примера, в нынешних условиях за квартиру стоимостью $100 тыс. съемщик ежегодно выплачивает $5 тыс., а заемщик за пользование кредитом в размере тех же $100 тыс.— $13-14 тыс. "Брать ипотеку могло бы быть интересно, например, если бы прогноз роста цен на жилую недвижимость в 2010-2011 годах составлял 13-14% или более, но аналитики нашей компании прогнозируют на этот период стабилизацию цен или их незначительный рост (до 5% в год)",— подсчитывает Дмитрий Халин.

Например, однокомнатную квартиру стандартной площади 39 кв. м в десяти минутах ходьбы от станции метро "Красногвардейская" после ремонта риэлтеры предлагают за 4,2 млн руб. Если оформить кредит на десять лет с 30% первого взноса под одну из самых выгодных ставок на рынке (13,5% годовых), то ежемесячно заемщику придется отдавать в банк 43 900 руб. Сюда же стоит приплюсовать расходы по комплексному страхованию — в среднем 29 400 руб. в год, как минимум такую же сумму придется отдать банку за организацию кредита. Для сравнения: за 45 тыс. руб. можно снять двухкомнатную квартиру в районе станции метро "Университет" с ремонтом, мебелью и бытовой техникой.

Приблизить размер ипотечных платежей к арендным можно, увеличив срок кредита. Например, если растянуть ипотеку до 25 лет, выплаты по кредиту сократятся до 33 160 руб. в месяц. Если пойти другим путем — арендовать в этом районе похожую квартиру (косметический ремонт, мебель, бытовая техника),— это обойдется в 22 тыс. руб. ежемесячно. Если предположить, что арендная ставка не будет повышаться в течение десяти лет, то в общей сложности за наем жилья арендатор выплатит 2,6 млн руб., сэкономив практически 3 млн руб. за десять лет. Однако если предположить, что арендные платежи будут ежегодно увеличиваться (например, на 15%, как отмечали риэлтеры до кризиса), то расходы на аренду за десять лет превысят 5 млн руб. (что вполне сопоставимо с суммой, которую в итоге заемщик выплатит банку за квартиру). Тогда в выгоду от аренды можно будет записать только отказ от ежегодного страхования.

Однако при решении вопроса, снимать или покупать, стоит рассмотреть и много других нюансов. Банально — ввязываясь в ипотеку, инвестируешь в собственные квадратные метры. Тем более что хозяин съемного жилья в любой момент может попросить покинуть помещение. "Нельзя сказать, что снимать квартиру однозначно выгоднее, так как в случае покупки квартиры по ипотеке человек в итоге получает квартиру в собственность. В случае аренды квартиры этого не происходит. В данном случае выбор должен базироваться на временных предпочтениях человека, то есть зависит от того, готов ли он, сокращая свои текущие расходы, вкладывать средства в будущее",— считает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев.

А по мнению Марии Жуковой, аренда и ипотека никогда друг другу противостоять не будут. "Всегда есть те, кто не нуждается в покупке жилья. Например, человек приехал на пару лет в Москву по работе. Ему ни к чему собственная квартира в столице, взятая на 25 лет в ипотеку. Или, например, у бизнесмена есть хорошее загородное жилье, но по работе ему нужна и квартира в городе. Вкладывать огромные суммы в квартиру нужного ему уровня человек просто не хочет, ему проще арендовать. Поэтому всегда будут те, кто заинтересован в аренде. Это два разных направления рынка, которые никогда не станут конкурентами",— считает она.

Хотя сейчас риэлтеры признают преимущество аренды перед ипотекой, сбрасывать со счетов последнюю они не спешат. По их мнению, выгодную ипотечную сделку можно будет заключить в первом полугодии 2010 года — если цены на недвижимость останутся стабильными, а ипотечные ставки продолжат снижаться. "В текущих условиях, когда ставка рефинансирования динамично снижается, в ближайшие три-шесть месяцев можно ожидать падения процентных ставок на ипотечные кредиты. То есть цены на недвижимость в этот период существенно не изменятся, а кредит можно будет взять на более выгодных условиях. Эта ситуация может заставить многих клиентов всерьез задуматься об отложенной покупке",— считает Дмитрий Халин.