Новый налог на недвижимость ускорит рост цен на жилье

Введение нового налога на недвижимость может привести к резкому росту стоимости содержания жилья – от 10 до 20 раз, говорят специалисты, знакомые с идущими сейчас разработками соответствующего законопроекта. Предположительно, новый налог будет введен в России в 2013 году.
Налог будет рассчитываться от рыночной стоимости жилья, а оценкой недвижимости выразила готовность заняться налоговая служба. «Революционная» методика оценки пройдет сначала «обкатку» в нескольких регионах страны.

Налог на недвижимость должен заменить существующие налоги на землю и на имущество. Оценка БТИ, которая изначально была далека от реальной стоимости, канет окончательно в Лету, сказали ВЗГЛЯДу в Минэконоразвития, которое получило еще в прошлом году задание главы кабинета Владимира Путина отработать методику нового налога. Власти планируют сделать эти сборы основой для региональных бюджетов.

До конца 2012 года правительство должно внести в Госдуму поправки в Налоговый кодекс. Таким образом, налог будет введен, по всей видимости, не ранее 2013 года.

Оценивать жилье по новой методике будут независимые оценщики, а контролировать - Росреестр. С другой стороны, взять «все в свои руки» намерена также Федеральная налоговая служба (ФНС). «Логика такая: оценка нужна прежде всего ФНС для проверки правильности исчисления налога - пусть ФНС ею и занимается», сообщает издание.

Главный вопрос, который, безусловно, станет «больным» для всех россиян – это ставка налога на недвижимость. Пока с этим ясности нет. Если сохранится прогрессивная шкала, действующая для налога на имущество, платеж может вырасти более чем в 100 раз, говорят эксперты. В Москве рыночная стоимость новых домов отличается от оценки БТИ от 30% до 2 раз, а очень старых - до 1000 раз.

Реальность сегодня такова, что по оценке БТИ стоимость квартиры в центре города практически не отличается от аналогичного жилья где-нибудь в Бибирево, но вследствие реформы налог на более качественное жилье может вырасти в разы, а на дешевое стать меньше.

Специалисты компании EVANS проанализировали возможные последствия нововведения и пришли к выводу, что из-за непрозрачности рынка оценки недвижимости в России, данный налог в итоге может стать причиной вывода многих дорогих объектов на продажу. Как результат - давление на цены на московском рынке, сообщает журнал «Личные деньги».

Журналист приводит любопытный пример, как надо и не надо продавать и оценивать жилье по объявлениям в интернете. Сегодня результат оценки недвижимости - это фактически оценка цены предложения. Для определения стоимости квартиры оценщики чаще всего прибегают к сравнительному методу: то есть подбирают в публичных источниках информации наиболее подходящие по параметрам объекты (по местонахождению, типу дома, этажности, площади и другим факторам) и выводят среднеарифметическую стоимость квадратного метра. Но такими оценками можно манипулировать: для понижения стоимости объекта в рекламу дается несколько объявлений с аналогичными параметрами по заниженной цене и, наоборот, если стоимость нужно повысить, объявления даются с завышенной ценой.

«Очень высока вероятность того, что нам придется платить налог с цены предложения, то есть с более высокой, чем рыночная стоимость недвижимости, - отмечает Анна Левитова в интервью журналу «Личные деньги». - Особенно сильно это может ударить по коренным москвичам, живущим в центральных районах столицы, где стоимость квадратного метра колеблется от $7 000 до $15 000. Содержание такой квартиры будет непосильным для многих нынешних хозяев, получивших квартиры в ходе приватизации или унаследования от своих родственников, и не имеющих достаточных доходов».

Что касается нового налога, то специалисты, участвующие в разработке реформы, конфиденциально рассказали ВЗГЛЯД-Недвижимости, что власти не стремятся «зафиксировать налог на его нормальной рыночной ставке, так как подобное удорожание грозит социальными конфликтами. Но, с другой, жилищный налог должен соответствовать реальной цене квартиры. Как будет решена эта дилемма – пока не ясно. Аналитики рынка отмечают, что вполне вероятно, что сумма содержания , например, типовой 3-комнатной квартиры в кирпичном доме возрастет с нынешних 3,5-4 тыс.

рублей до 65-80 тыс. рублей в год.

«Действительно, еще год назад чиновники говорили о том, что во главу угла они ставят социальную справедливость, чтобы богатые платили за жилье больше бедных, - говорит ВЗГЛЯДу гендиректор аудиторской столичной компании Владимир Шинкарев. – Идея правильная, но новый налог на жилье должен быть введен после принятия закона на роскошь, который Госдума принимать пока не собирается. Если учесть, что предполагалось взимать налог и на те же рублевские дворцы, то становится не ясным, как это согласуется с введением налога для более бедной, т.е. основной, части россиян».

Как уже сообщал ВЗГЛЯД-Недвижимость, законопроект о введении единого налога на недвижимость был принят Госдумой РФ еще 5 лет назад, но потом документ «завяз» в согласованиях между министерствами, а затем случился кризис, и вопрос сам собой был отложен до «лучших времен». Они и наступили, судя по сегодняшней активности министерств.

Авторы нового налога утверждают, что малообеспеченные граждане «законом обижены не будут», так как ветераны, инвалиды, пенсионеры и военнослужащие получат налоговые вычеты, и их не «должно беспокоить повышение фискальных тарифов».

Что касается «богатых» россиян, владеющих большими площадями жилья или несколькими объектами недвижимости, то будет ли введен для них специальный коэффициент – чем больше «лишних» метров, тем выше ставка налога – этот вопрос специалисты министерств пока обходят стороной.

В то же время в Минфине не скрывают, что введение нового налога преследует одну ясную цель – повысить сбор средств в казну государства. На сегодняшний день, как сказали ВЗГЛЯД-Недвижимость в министерстве, все налоги на имущество и жилье граждан не превышают 5-7% от общего объема поступлений в бюджет. При этом доля физлиц оценивается в 2%, организаций и компаний – в 79%, налог на землю - 19%.

«У властей есть и всегда будет стремление собрать налогов больше, а сейчас вопрос пополнения бюджета стоит как никогда остро, - заявляет ВЗГЛЯД-Недвижимость аналитик Олег Трунов. – В этой связи велика вероятность того, что налоговые ставки возрастут для большинства граждан, а не только для «богатых» и «очень богатых» собственников дорогой недвижимости».

Большинство экспертов согласны с тем, что сегодня налогооблагаемая база налога на имущество физических лиц минимальна и не соответствует реальной ситуации на рынке жилья, так как инвентаризационная стоимость недвижимости по БТИ, с которой и происходит исчисление налога, намного меньше ее реальной стоимости. Но не будет ли перекоса в другую сторону, не могут ни аналитики, ни сами разработчики из Минфина.

«Однако, категория «рыночная оценка» далека от идеала, так как это категория не константа, а величина, которая находится в постоянном изменении, - считает Владимир Шинкарев. – Как будет изменяться налоговая ставка при снижении или повышении стоимости квадратных метров и насколько быстро будет происходить переоценка налоговых отчислений гражданами – это «тайна великая есть». Ясно одно – при всей неповоротливости государственной машины следить и менять даже раз в год ставки налога она будет не в состоянии. Значит, при всем желании не обидеть малообеспеченных, без «перегибов» не обойдется. А то, что платить придется намного больше – это уже факт».

Любопытно, что многие столичные риелторы считают, что появление в России единого налога на недвижимость может привести к результатам, неожиданным для власти, а именно – к сокращению числа сделок по купле-продаже, что только усугубит сегодняшнюю сложную ситуацию на рынке жилья. Покупатели будут соизмерять, во сколько обойдется им жилье с точки зрения налогообложения, а, значит, на неопределенное время многие просто будут вынуждены снова отложить свой личный «квартирный вопрос».

С другой стороны, говорят риелторы, новый налог сделает менее привлекательными покупки квартир в инвестиционных целях, что может способствовать снижению цен на жилье в целом.

Безусловно и то, что от этого выиграют арендодатели квартир, которые поднимут цены как минимум ровно на стоимость налога.