Реально ли в РФ построить аналог "одноэтажной Америки"?

Мы устали жить в железобетонных малогабаритных коробках. Как показывают социсследования, более 80% россиян мечтают о собственном доме, а не о городской квартире. Государство эти настроения поддерживает: в среду премьер Владимир Путин поручил министрам как можно скорее завершить разработку предложений по развитию малоэтажного строительства жилья эконом-класса. Скоро ли оно появится? Окажется ли по карману? Потянутся ли горожане в одноэтажные пригороды? Ответы на эти вопросы искала "Неделя".

"Одноэтажная Америка" - в смысле типового массового строительства домов на одну семью - возникла более полувека назад. Европа также давно развивается в этом направлении. Японцы, у которых огромный дефицит территорий, - и те живут в небольших домах. И только у нас "доступным жильем" по-прежнему считается квартира в многоэтажке. Почему, спросила обозреватель "Недели" Анна Гараненко у главы Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС) Елены Николаевой.

елена николаева: "Одноэтажная Россия" как тренд появилась в последние три года. До этого десятки лет подряд массовое строительство было многоэтажным. По нескольким причинам. В том числе идеологическим: индивидуальное строительство в советские времена считалось классово чуждым мероприятием, а частный дом - "буржуйским" жильем, не подходящим для пролетариата. Были и экономические соображения - костяк советской стройиндустрии составляли крупные домостроительные комбинаты, которые массово выпускали панели для серии домов "ПП такой-то". Когда социальная формация в стране изменилась, зародился бизнес, "заточенный" под многоэтажное строительство, - сам по себе крайне прибыльный, в который было вовлечено много ресурсов, в том числе и этих домостроительных комбинатов. В то время как развитие малоэтажного жилья шло по остаточному принципу. Хотя народ охотно строил дачи, государственная жилищная политика это не поощряла.

неделя: А теперь?

николаева: На встрече с "Деловой Россией" премьер Владимир Путин поддержал ряд тезисов и дал несколько поручений правительству. В 2007 году была создана наша ассоциация, куда вошли компании, занимающиеся малоэтажным строительством, производством стройматериалов, девелоперы. Мы поняли, что развивать эту сферу можно только с помощью серьезных усилий всего предпринимательского сообщества. Недостаточно просто указания сверху: "Идите, работайте". Пошли бы - но все законы и процедуры прописаны под "высотку". Например, в документах Минобороны до недавнего времени значилось, что жилье для военных может быть приобретено только в высотном многоквартирном доме. Ипотечные кредиты под строительство индивидуальных домов не выдавались в принципе. Полтора года работы у нас ушло на то, чтобы разработать критерии для Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию, и оно начало выдавать банкам финансирование, чтобы те, в свою очередь, давали деньги гражданам.

н: Судя по проектам домов, ваша ассоциация лоббирует сэндвичи и другие строительные технологии, которые в России не очень приживаются. Народ все норовит строить дома из кирпича, в крайнем случае - из дерева.

николаева: Дело не в сэндвиче. По сути, кирпичный дом тоже в некотором роде "сэндвич": чтобы построить энергоэффективный дом из кирпича, стена должна быть толщиной в полтора метра... Никто этого не делает - создается система из нескольких слоев, включая кирпич, утеплитель и так далее. Сейчас мир движется в сторону современных технологий домостроения - их огромное количество: есть металлокаркас, газобетонные панели, блоки. Их идеология заключается в том, чтобы создавать индустриальное быстровозводимое жилье - так, чтобы основные элементы изготавливались в заводском цеху, а на земле только собирались. Проекты становятся типовыми, а время возведения минимизируется. Перед нами поставлена задача к 2020 году возводить по одному квадратному метру жилья в год на каждого жителя страны - то есть по 140 миллионов метров. Это можно сделать только с помощью индустриального малоэтажного домостроения.

н: Планы планами, но пока цены на дома не позволяют применить к ним понятие "доступное жилье".

николаева: Сегодня чиновников не интересуют проблемы бизнесменов, которые возводят поселки. Что делает бизнес? Покупает землю, подводит по сумасшедшим ценам коммуникации (потому что с монополистами не договоришься), раздает все взятки, оформляет разрешительную документацию. На это уходит год-два и огромное количество денег. Мы подсчитали: примерно 50% цены загородной недвижимости составляет только "подход" к делу, 30% - строительство, остальное - внутренняя отделка и оборудование дома. Если убрать эти 50%, цены сразу пойдут вниз.

н: Каким образом?

николаева: Для жилья эконом-класса нужно минимизировать вложения - для этого можно использовать принцип государственно-частного партнерства. Сначала мы долго объясняли, что это, потом стали делать пилотные проекты - в Оренбургской, Тверской, Калужской областях. Берется крупный участок, к нему подводятся коммуникации в рамках комплексного освоения территории. Часть расходов на инженерную, социальную инфраструктуру берет на себя государство. Там, где власти берут это на себя полностью, идет резкое падение цены. Так, в Башкирии появились дома по цене 12 тысяч рублей за квадратный метр. Самый сложный момент в этой ситуации - взаимодействие с монополиями: надо согласовать планы строительства с их инвестиционными программами. Чтобы они тянули электричество и газ не так, как им нравится, а по проекту территориального развития. Тогда подключение к коммуникациям не будет сказываться на цене квадратного метра.

н: В Подмосковье реально строить экономичное жилье?

николаева: Оно имеет все перспективы для развития жилья эконом-класса. Более того, все крупные компании, которые начинали со строительства элитного жилья, заявляют о развитии программ эконом-класса

Счастье загородной жизни длилось полгода

Freya777: Есть у меня мечта уехать жить за город, перебраться из этого жуткого задымленного мегаполиса, из этой коробчонки под названием "квартира", хоть она и 4-комнатная... Ну не может человек полностью быть счастлив, живя в этом человеческом улье. Если посмотреть на многоэтажный дом со стороны целостности энергетики человека, это страшное изобретение. Нет, с соседями у меня полный порядок, изредка шалят, но жить можно, а все равно... Люди должны жить как можно ближе к земле, тогда и ладиться все будет. Как же хочется иметь дом в живописном месте, где-нибудь в лесу у озера, совсем не обязательно навороченный, но уютный. Я хочу, чтобы утром можно было пройти босиком по росе, чтобы слышать пение птиц, стрекотание кузнечиков, жужжание пчел. Ну а теперь я сижу и думаю, какое же суммарно-денежное выражение имеет моя МЕЧТА...

Артхелен: И мы долго мечтали переехать в Подмосковье. Переехали. Ярославка, 30-й километр. Счастье длилось ровно полгода, потом настали будни. Никогда этого не забуду. Чего стоила одна приборка! День прибираешь на первом этаже, второй - на втором, потом - на третьем. Когда уборка закончена, надо начинать снова с первого... Митя (муж) без конца торчит в пробках - и на работу, и с работы, а ты его бесконечно ждешь. Перестаешь одеваться по-человечески - все равно тебя никто не видит. В какой-то момент поймала себя на том, что не надеваю ничего, кроме валенок и телогрейки на халат - чтобы выйти во двор почистить снег, самое оно. Почувствовала, что старею. В общем, продали мы его, живем опять в Москве. Хорошо.

Михална стервелла: Уехать жить за город очень хочу...

А как я там буду одна осенью-зимой? Когда темнеет рано... Дожди... Снега... И голодные бездомные таджики... Поселок у нас в принципе очень даже жилой. Но каждый сам за себя. Придется, помимо садовых качелей, прикупить еще садовые вилы поострее и пару пулеметов...

Laguna: Когда мы переехали из Москвы в свой дом в подмосковной Апрелевке, то единственное, что меня смущало первое время, - тишина. Я не могла уснуть, мне не хватало фонового шума - автомобильных гудков, визга тормозов, музыки, доносящейся из соседней квартиры... Недели через две привыкла и стала понимать, что это счастье, когда ты можешь послушать настоящую тишину. Еще я стала часто ездить на велосипеде. Приедешь домой с работы, садишься на велик - и в лес. Никакой спортзал не нужен. А шашлыки на свежем воздухе! Теперь это уже не праздничное мероприятие, а вполне обыденная вещь.

Построить дом мечты за две недели

Самый очевидный способ сделать дом дешевым - придумать типовой проект. Этой проблемой озаботился недавно созданный Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС), второй год подряд организующий конкурсы на самый экономичный, экологичный и энергоэффективный малоэтажный дом. О том, какой может быть типовая ячейка "одноэтажной России", обозревателю "Недели" Анне Гараненко рассказал профессор МАРХИ Андрей Некрасов, победитель первого конкурса, проведенного фондом.

неделя: Ваш дом выглядит почти так, как дети рисуют домик: простые очертания, двускатная крыша... Это сделано намеренно?

андрей некрасов: Нам хотелось создать атмосферу традиционного поселка, вписывающегося в природу. Основная идея состояла в том, чтобы придумать дом, который был бы дешев, удобен в эксплуатации и как можно меньше использовал энергии для отопления. Мы намеренно спроектировали большие окна, почти во всю стену - площади квартир маленькие, а раскрытая стена сразу добавляет пространства. Зимой стекла можно закрывать теплыми ставнями - часть окна или все окно целиком, если нужно. За счет этого уменьшить теплопотери.

н: Что это за конструкции на крыше?

некрасов: Это солнечные батареи, которые раскрываются автоматически, когда появляется солнце. Если честно, я в них не очень верю - на рынке их практически нет и пока непонятно, приживутся эти технологии или нет. Но теплые ставни - вещь вполне реальная.

н: Из чего сделан дом?

некрасов: Из легких конструкций. Канадское изобретение: сэндвич из стружечной плиты и утеплителя. Он достаточно прочный - из него можно возводить трехэтажные дома. Для этого не нужна тяжелая техника - достаточно одного автокрана и бригады из нескольких человек. В основном все собирается из заводских элементов вручную. Такой дом можно построить за две недели, после чего проводить туда тепло, энергию, заниматься интерьерами. При этом исключены мокрые процессы - например, не надо штукатурить стены. Снаружи здание обшивается деревянными сосновыми рейками, покрашенными пинотексом.

н: И сколько стоит такой дом?

некрасов: Дом площадью 100 квадратных метров можно построить за миллион рублей. То есть собственно конструктивная часть обходится примерно в 350 долларов за метр. Это исходная базовая цена без всяких накруток. И это то, что могут позволить себе люди со средним доходом - например, родственники могут скинуться и купить молодой паре домик. Хоть какое-то решение проблемы... Сейчас рыночная цена на подмосковную загородную недвижимость доходит до 7-8 тысяч долларов за квадратный метр. Правда, это уже окончательная, коммерческая цена, включающая стоимость земли и коммуникаций.

н: На ваш взгляд, реально создать в России аналог "одноэтажной Америки"?

некрасов: Почему нет? Это не так уж сложно. Люди с деньгами и культурными запросами будут жить за городом - если этот загород будет другого качества. В том же Звенигороде должен быть небольшой театр, два-три симпатичных торговых центра, хорошая поликлиника. Если мы создадим английское качество среды, то люди, прожившие юность в Москве, переедут туда. Это может быть местом жительства для богатых, ушедших на покой, или тех, кто работает удаленно.

н: Честно говоря, фотографии американских "левиттаунов" не вдохновляют - гнетущее однообразие, немногим лучше наших "хрущоб".

некрасов: Есть такая проблема - когда возникают типовые решения, часто скатываются в систему надоедливых повторяющихся ситуаций, которые сильно влияют на пейзаж поселка. Такой монотонной несуразной архитектуры много и сейчас - даже в богатых поселках. Мне кажется, надо пытаться приблизиться к планировке небольших исторических городков, у которых есть и уют, и очарование. Должны появиться уникальные дома, которые "соберут" улицу. Мы со студентами пытаемся развивать застройку, врастающую в среду Суздаля, Звенигорода или Торжка, понимая градостроительный код места. Чтобы получить по-настоящему цивилизованную систему, чтобы люди смотрели и думали: "Вот здесь бы только и жить..." - программа должна быть очень хорошо продумана. Даже если нет денег на улицы, которые составят атмосферу, надо зарезервировать площадки, чтобы потом можно было спроектировать и достроить маленькие магазинчики, перекрестки, кафе. Должно быть понимание традиций, красоты пейзажа.

н: То, о чем вы говорите, возможно, видимо, только на большом расстоянии от Москвы - в пределах 30-километровой зоны все безнадежно испорчено.

некрасов: Это правда. Прекрасные куски Подмосковья превратились в череду железных заборов, переходящих один в другой. Такой сюрреалистический пейзаж, где можно снимать фильмы ужасов. По дорогам между заборами едут мамаши с колясками и пытаются вырулить хоть к какому-то деревцу. Как это исправить? Сначала надо исправить мозги...

Глава аналитического центра IRN.RU Олег Репченко: Жить за городом могут только пары без детей либо пенсионеры

- Существенной миграции населения из города, когда люди продают квартиры и строят загородный дом, в ближайшее время, думаю, не произойдет. Пока жить за городом могут лишь две категории людей: молодые пары без детей либо пенсионеры. Для людей трудоспособного возраста главная проблема - транспортная доступность: каждый день на работу не наездишься. Да, действительно, в последние годы в Подмосковье появились магазины, места развлечений. Но по-прежнему полная "засада" с детской инфраструктурой. Представьте себе ситуацию: одному ребенку нужна матшкола, другому - спортивная, третьему - музыкальная плюс какой-то социум, где дети могли бы развиваться, а не просто бегать по своему участку... В этом плане загород совершенно не готов. Пока сохраняется такая ситуация, загородное жилье в России будут продолжать рассматривать как второй дом. А его можно приобрести только тогда, когда все хорошо с первым. Либо - за очень небольшие деньги: недорогие дачи всегда будут востребованы. Вот почему под большим вопросом весь тот малоэтажный бизнес-класс, который строится за городом. Он сейчас в подвешенном состоянии: немало поселков в последние годы продавалось крайне вяло, и перспектив у них нет - цены заоблачные, а жить там, продав городскую квартиру, нельзя. Получается, слишком дорогое удовольствие, которое не обладает необходимыми потребительскими качествами.

Мнение прозвучало в рамках конференции "Успешные практики рынка недвижимости 2009-2010" в "Мариотт-отеле" 10.11.2010, организованной AHConferences