Грамотные планировки квартир в Москве пока что единичны

Бестолковые планировки квартир стали уже притчей во языцех. Конечно же ситуация стала значительно лучше, нежели 10 лет назад, но она все так же далеко не идеальна. Многие застройщики по-прежнему экономят на архитектурных бюро, ставя во главу угла экономическую выгоду. В результате современные планировки квартир нередко напоминают конструктор \"лего\" для взрослых.

В монолитных домах бизнес- и элит-класса, как правило, квартиры продаются без перегородок - так называемой \"свободной планировки\". В эконом-сегменте, особенно в панельных домах, по технологии строительства стены являются несущими, поэтому они присутствуют изначально. Дома типовых серий, как правило, сдаются с уже готовой планировкой, а в ряде случаев даже с готовой отделкой. Поэтому соотношение квартир свободной и несвободной планировки прямо пропорционально соотношению панельного и монолитного домостроения. Однако и свободная планировка - понятие весьма условное.

Ограниченная свобода

\"Фактически свободных планировок не существует, - говорит директор департамента жилой недвижимости компании Chesterton Екатерина Тейн. - Физически стен может и не быть, но это формальность, так как планировка у квартиры есть всегда. Для получения свидетельства о собственности, согласно российскому законодательству, должен быть представлен план БТИ - это и есть заданная застройщиком изначальная планировка\".

Обычно на полу дорожкой из кирпича выложен план квартиры, утвержденный БТИ. Покупатель может следовать данному плану либо дать волю воображению и видоизменить размер и конфигурацию комнат в квартире, а потом свое \"творчество\" узаконить в БТИ. Как показывает практика, до 90% покупателей идут по второму пути. И тому есть объективные причины: уровень планировочных решений квартир в новостройках зачастую оставляет желать лучшего. На рынке до сих пор немало зданий с непродуманными и нелогичными планировками. \"Наложил свой отпечаток и кризис, когда застройщикам приходилось \"резать\" большие квартиры на более мелкие, чтобы сделать их более ликвидными и быстрее продать. Как следствие, появился ряд неудачных предложений\", - рассказывает управляющий партнер агентства элитной недвижимости \"Эванс\" Анна Левитова.

Планировочные сюрпризы

Чаще всего при планировке квартир возникают проблемы из-за окон. Нередко при проектировании красивого фасада за счет архитектурных изысков могут появиться так называемые \"глубокие\" или \"слепые\" квартиры, где из-за отсутствия окон трудно обеспечить то количество спален, гостиных и иных помещений, требующих освещения, которое напрашивается при имеющемся метраже. Ошибка эта вызвана исключительно желанием застройщиков получить максимум метров на ограниченном участке, из чего и получаются огромные по метражу, но нефункциональные квартиры.

\"Подобных примеров на рынке масса, причем даже в элитных новостройках - один из корпусов ЖК \"Алые паруса\", ЖК \"Грубер\", ЖК \"Кунцево\", ЖК \"Измайловский\". Во всех этих комплексах можно увидеть квартиры площадью 100-200 кв. м всего с 1-3 окнами и продольными пространствами, которые сложно, а порой невозможно грамотно спланировать\", - сообщает Анна Левитова. \"Сейчас в одной новостройке от солидного застройщика предлагаются двухкомнатные квартиры свободной планировки общей площадью около 60 метров, но при этом на обе комнаты и кухню предусмотрено только два окна, - приводит другой пример генеральный директор инвестиционного агентства недвижимости \"Кондр\" Сергей Кушменюк. - Такие квартиры покупают в последнюю очередь\".

Планировки коридорного типа, когда узкие длинные проходы ведут из одной комнаты в другую, также являются крайне неудачными. \"Оценивая планировку квартиры, иногда понимаешь, что архитектор мог обойтись без узких коридоров, но почему-то не захотел, - комментирует директор по маркетингу и продажам компании \"Квартал Эстейт\" Сергей Лушкин. - Нередко встречаются вытянутые прямоугольные \"комнаты-пеналы\", неудобные по форме, с плохим освещением\".

Еще одной частой грубой ошибкой девелоперов является недостаточное внимание к вспомогательным помещениям в квартире. Практика показывает, что для комфортного проживания намного важнее большая кухня, прихожая и ванная комната, чем \"лишние\" метры в комнатах. Однако на рынке есть примеры квартир \"от обратного\", когда в планировку заложены огромные метражи в комнатах и скромные квадраты на все остальные помещения.

Наличие в квартире балконов/лоджий также должно гармонично сочетаться с количеством комнат. \"В этой связи вспоминается недавно сданная одной очень известной строительной московской компанией новостройка по ул. Кибальчича в г. Калуге, - рассказывает ведущий аналитик ФСК \"Лидер\" Сергей Грудолов. - В соответствии с ее планировочным решением трехкомнатные квартиры на первом этаже вовсе не имеют балконов, в то же время одно- и двухкомнатные квартиры, располагающиеся на одной с трехкомнатной квартирой лестничной клетке, могут похвастаться их наличием\".



Улей XXI века

Не менее важный критерий - комфортность дома в целом, в том числе количество квартир на лестничной площадке. \"Комфортным представляется наличие не более четырех квартир на этаже, - продолжает Сергей Грудолов. - В этой связи вспоминается советская, достаточно популярная серия \"малосемеек\", когда на одном этаже 9-этажного здания с одним лифтом располагалось до 10 квартир\". Но гораздо удивительнее то, что и сегодня можно встретить подобный \"улей\" на лестничной площадке, причем даже в домах высокой ценовой категории. \"Застройщики жилья бизнес- и премиум-класса часто не учитывают требования потенциальных жильцов к общим зонам, - обращает внимание генеральный директор агентства недвижимости Prime Time Realty Андрей Кучин. - В таких домах нередко можно встретить большое количество квартир на лестницах и узкие коридоры. Например, ЖК \"Кутузовская Ривьера\" - выходишь из лифта сразу в узкий коридор, и видишь двери-двери-двери...

Эксперты нашли на рынке еще один пример вопиющей безграмотности планирования жилья - в новостройке бизнес-класса в ЮЗАО г. Москвы. \"Взглянув на предлагаемую девелопером планировку квартиры, можно невооруженным глазом увидеть, сколько он сделал ошибок при проектировании жилого комплекса, - комментирует Сергей Грудолов. - Это и грузовая шахта лифта, граничащая со стеной самой большой по площади комнаты трехкомнатной квартиры - самой большой квартиры на этаже (акустический дискомфорт гарантирован). Здесь же вы увидите кухонные помещения без окон и санитарные узлы друг напротив друга. Минимальное количество \"открытых\" окон. Некомфортное соотношение площадей. Апофеоз - это наличие в однокомнатной квартире двух (!) кладовых помещений при условии, что площадь спальни всего 15 кв. м\".

Есть проблемы с планировками и в типовых сериях. \"Например, трехкомнатная квартира серии П-44Т, где маленькая комната располагается рядом с кухней. Не совсем удачное решение, так как более оптимально расположение рядом с кухней гостиной, а не детской, - замечает коммерческий директор ГК \"Пионер\" Дмитрий Отяковский. - В трехкомнатной квартире серии П-3М такой недостаток устранен\".

Ложка меда

Несомненно, многие девелоперы стремятся улучшить планировки квартир, понимая, что это серьезное конкурентное преимущество. Для современных квартир стали характерны большие кухни, большее количество санузлов, вентиляция все чаще выносится за пределы кухни, тогда как раньше она занимала значительное пространство в ней. Выделяется больше места под подсобные помещения. \"Стандарты неуклонно повышаются. Если раньше такие опции, как гардеробная или прачечная, были востребованы только в элитном сегменте, сегодня это норма для покупателей бизнес-класса\", - комментирует коммерческий директор Capital Group Алексей Белоусов. \"В квартирах сейчас нет так называемых пустых зон, которые теряются, не используются и превращаются в потерянные метры. Нет ненужных кладовок, узких коридоров и коридорчиков, ненужных дополнительных углов, огромных неиспользуемых холлов\", - добавляет Андрей Кучин. Девелоперы пытаются строить комфортное жилье, но, увы, не всегда оно получается таковым.

\"Стоит отдать должное нашим застройщикам, которые, ориентируясь на современные мировые тенденции, стали предлагать покупателям на выбор два-три варианта дизайн-проекта квартиры, - замечает генеральный директор компании Penny Lane Realty Георгий Дзагуров. - Таким образом, девелоперы предоставляют возможность сразу изменить внутреннее пространство в соответствии с пожеланиями будущего жильца и получить первичные документы на квартиру с новой планировкой. Однако подобные предложения застройщиков, к сожалению, единичны\".

Оптимальная планировка:

- Площадь квартиры соразмерна количеству комнат (площадь однокомнатной в среднем составляет 50 кв. м, двухкомнатной - 70 кв. м, трехкомнатной - до 100 кв. м).

- Площадь нежилых помещений (холлов, коридоров, чуланов и пр.) не превышает 20% от общей площади квартиры.

- \"Идеальная комната\" имеет прямые углы, по форме максимально приближена к квадрату (квартиры с треугольными, полуовальными, круглыми и т.п. комнатами считаются неудачными).

- Площадь кухни составляет 12-14 кв.м (кухни большей или меньшей площади не удобны и не функциональны).

- В комнате или кухне есть эркер.

- Предусмотрен средний по площади балкон или лоджия (слишком большой менее востребован, так как за дополнительную площадь приходится платить).

- Высота потолков минимум 2,8 м.

- Окна квартиры выходят на несколько сторон.

- В квартире есть кладовки и темные комнаты.

- Количество санузлов равно количеству спален.