Ипотечные кремлевские мечтатели

Вчера пришло жизнеутверждающее известие: к 2030 году (через 20 лет) у 60% россиян будет решен жилищный вопрос. Правда, почему-то не говорится, что будет с остальными 40% нуждающимися в улучшении жилья. Чего им ждать и через сколько лет? Ну да ладно, вернемся к счастливчикам из 60 процентов. Что их сделает таковыми?

Знамо дело, стратегия развития ипотеки, подписанная вчера премьером Владимиром Путиным. Согласно этому документу, в будущем снизится размер первоначального взноса, увеличится срок кредита до 30 лет, а процентная ставка станет равняться размеру инфляции плюс 2―3%. И все, будет нам счастье. Пусть не всем, а только 60% от всех, но все же.

«Я подписал стратегию развития ипотечного кредитования до 2030 года», ― сообщил премьер-министр Владимир Путин на заседании правительства в понедельник, 19 июля. Основная цель стратегии, по словам вице-премьера по социальным вопросам Александра Жукова, «сделать к 2030 году так, чтобы цены на жилье, условия ипотеки, доходы людей позволяли приобретать жилье 60% семей наших граждан»,— цитирует его «Финанс».

В минувшем году таких семей было 17%. Жуков признал, что сразу же значительно поднять эту планку не получится: «Но постепенно доля (таких семей) должна увеличиваться. К 2015 году ― до 30%, к 2020 году ― до 50%. Конечная цель ― 60% к 2030 году», ― подчеркнул он.

Последние слова выглядят несколько двусмысленно. Если конечная цель – 60%, то означает ли это, что на них все и закончится? А как же те 40%, которые сюда не войдут, им что, ничего не ждать? Должна же быть и у них какая-то перспектива, хоть к 2050 году. Без перспективы жить неуютно. Но и с предлагаемой перспективой тоже как-то не шибко…

Массовой доступности ипотеки, по замыслу властей, будет способствовать увеличение среднего срока ипотечного кредита с 16,5 лет сейчас до 30 лет в 2020 году, а также рост доли ипотечных сделок с сегодняшних 12% до 50%, перечислил Жуков. Еще одним фактором должно стать снижение процентной ставки до уровня «инфляция плюс 2―3%» (сейчас этот показатель составляет «инфляция плюс 5―6%).

Слушая Жукова, Путин тут же поинтересовался, под какой процент сегодня выдается ипотека. «Средневзвешенная ставка по кредитам за первые пять месяцев снизилась с 13,7% до 13,4%, а в иностранной валюте ставка снизилась с 12,7% до 11%», ― рапортовал Жуков. «Мало», ― резюмировал Путин.

Годовая инфляция составляет 5,8%, то есть, исходя из расчетов властей, ставки по ипотеке не должны превышать 7―8%. Вице-премьер высказал предположение, что ипотечная ставка сильно снизится во втором полугодии 2010 года. На это, по словам Жукова, должно повлиять общее снижение инфляции в текущем году.

А теперь, на фоне этих радостных планов, у нас для вас две новости, и обе плохие. С какой начать? Эксперты рынка недвижимости не верят в массовую доступность ипотеки к 2030 году, да и здравый смысл отказывается в нее верить. Во-первых, сами прогнозы на 20 лет вперед выглядят утопией. Нельзя более-менее точно рассчитать, что будет через 2–3 года, а тут – 20! Однако кремлевские мечтатели продолжают строить радужные перспективы на десятилетия вперед. Наверное, место это такое – Кремль, с него видно далеко. Помните, у Сергея Михалкова: «И Ленин видел далеко, на много лет вперед». Дело не в ипотеке, говорят эксперты, и не в ее сроках. Хоть ты ее на 100 лет растяни, доступность от этого не увеличится. Нужно реформировать сам рынок жилья.

Но вернемся пока к ставкам. Откуда они возьмутся, такие низкие? Сейчас вкладчики несут деньги в банки под 8% годовых. Выдавая ими ипотечные кредиты (и любые другие кредиты), банк должен накинуть свои 5-6% на операционные расходы и прибыль, иначе он просто загнется. Получается 13-14%. Откуда же могут взяться столь желаемые правительством кредиты по ставке 7-8%? Только если государство станет дотировать их своими деньгами. Но это подстегнет инфляцию, что к добру не приведет.

Вторая плохая новость. Что означает срок ипотеки в 30 лет? А вот что: молодой человек берет ипотечный кредит в 25 лет, а заканчивает его выплачивать в 55 лет.

Можно, конечно, убеждать себя, что в 55 лет жизнь только начинается и все еще впереди, но правда состоит в том, что к этому времени она, во многих смыслах, уже закончилась, а то, что у него «впереди», по меткому выражению одного шутника, уже бесполезное. А ведь все это время человек жил со сверхзадачей – рассчитаться по кредиту. Ясно, что она не прибавляла ему уверенности в завтрашнем дне и не улучшала качества жизни. И теперь его путь должны будут повторять его дети. Согласитесь, довольно бессмысленное получается существование. Так что никакое это не счастье, новые планы правительства, и ничего кардинально они не меняют. Особенно если учитывать, что за 30 лет человек выплатит тройную стоимость квартиры. Кому, спрашивается, от этого хорошо? Уж точно не ему.

Тут еще некоторые оптимисты предлагают, как на Западе, жить большую часть жизни в съемном жилье, переезжая вслед за новым местом работы, а собственным жильем озаботиться только к старости. Но это не наш путь. Если ты не заработал жилье в молодости, то к старости уж точно не заработаешь. Да и ипотеку в таком возрасте не дадут.

Рост доходов населения, на который уповают другие оптимисты, тоже ничего кардинально не изменит — жилье просто будет дорожать пропорционально ему. Оно и так дорожало все эти годы весьма нехилыми темпами – за десять минувших лет цены взлетели минимум в десять раз.

Выход совсем в другом. Нужно реформировать рынок жилья. Как бывший риелтор, знающий всю эту кухню изнутри, смею утверждать, что в раздувании цен на жилье повинны, прежде всего и главным образом, власти любого города вкупе с дружественными им строительными фирмами. Городские власти раздувают до несусветных размеров цены земельных участков (или их долгосрочной аренды), составляя кабальные цидулины, именуемые инвестиционными контрактами.

Кроме того, цены на подключение нового дома к городским коммуникациям (вода, канализация, отопление, электричество, газ) давно уже улетели в космос. В результате застройщик для погашения всех этих обременений вынужден отдавать городу от 35 до 50% квартир бесплатно. Куда их потом девает город, неизвестно. Якобы раздает льготным очередникам, но пойди проверь. Впрочем, что-то из них достается и очередникам, наверняка так же, как и чиновникам, – бесплатно и за хорошую работу. Все это называется социальными программами. Но о них все предпочитают помалкивать. Застройщик же цену отданных городу квартир раскидывает на оставшиеся, добавляет 100-200% своей прибыли – и мы получаем «рыночную» стоимость жилья в новостройке.

Так что систему эту порочную надо менять, чтобы сделать жилье доступным, да засидевшихся градоначальников выкорчевывать, какими бы хорошими и незаменимыми они ни казались, а не сроки ипотеки растягивать за пределы человеческой жизни, уповая на снижение банковских процентов.

Кстати, в Москве полно земли, находящейся в федеральной, а не городской собственности. Так почему бы ее не раздать застройщикам под дешевые дома? А, Владимир Владимирович?

Справка KM.RU:

Ипотека — это одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества. Следует различать понятия «ипотека» и «ипотечное кредитование», при котором кредит выдается банком под залог недвижимого имущества. Ипотечный кредит — одна из составляющих ипотечной системы. При получении кредита на покупку недвижимого имущества сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) банку как гарантия возврата кредита. Ипотекой является также залог уже существующего недвижимого имущества собственника для получения им кредита или займа, которые будут направлены либо на ремонт или строительство, либо на иные нужды по усмотрению заемщика-залогодателя.