Эксперты: перспективы у ипотеки туманные

Премьер-министр РФ Владимир Путин накануне озвучил планы правительства по развитию рынка ипотечного кредитования. Согласно новой стратегии, к 2030 году цены на жилье, условия ипотеки, и доходы людей позволят приобрести жилье 60% российских семей. Только в 2010 году на оживление рынка ипотеки государство планирует направить 250 миллиардов рублей.

Корреспондент «Нового Региона» попросил дать оценку новой ипотечной стратегии правительства экспертов рынка недвижимости и экономистов.

Руководитель аналитического отдела компании ГдеЭтотДом.РУ Александр Пыпин: «Нет ни денег, ни жилья»

Тут есть два важных нюанса. Первый - должно быть жилье, которое будет покупаться на эти деньги. Потому что, если не будет нового жилья, а будет только старое, естественно цены будут только расти.

Поэтому, для реализации этой программы необходимы дополнительные усилия государства по стимулированию строительной отрасли. Это может быть либерализация, которая уменьшает степень регулируемости, сроки согласования и так далее. Это могут быть какие-то налоговые поблажки. У государства много различных рычагов. Но пока не начнет строиться жилье в нужных объемах, все это будет исключительно накачиванием ценового пузыря на рынке.

Второй момент тоже достаточно любопытен. Откуда, собственно, возьмутся те деньги, которые банки будут выдавать в рамках этих кредитов? У нас в стране нет лишних триллионов рублей, которые должны быть выданы, чтобы эта стратегия была реализована. Это либо печатание денег и, соответственно, высокий уровень инфляции, либо какие-то зарубежные деньги. Но за рубежом их сейчас тоже нет - им бы со своими проблемами разобраться, прежде чем кредитовать российскую ипотеку. Пока непонятно.

Собираются направить на эти цели пенсионные накопления, средства стабфонда и фонда будущих поколений. Но за время кризиса они частично уже были растрачены и там осталось не так много, как хотелось бы.

Получается, что с одной стороны, нет столько денег, чтобы кредиты выдавать, а с другой - нет столько жилья, чтобы, получив кредит, все могли его купить. Как эта программа будет развиваться - непонятно. Мне кажется, что она слишком оптимистичная.

Экономист Михаил Делягин: «Просто маниловщина»

Главной социальной проблемой в России является не дорогая ипотека, а недоступность жилья в принципе. Для основной массы населения любая ипотека, даже под 3% является недоступной, потому что у людей нет денег на оплату никаких процентов. Но если обсуждать проблему в парадигме, предложенной товарищем Путиным, возникает простой детский вопрос: а за счет чего? Откуда дровишки?

Различные стабилизационные фонды нужно трать на неотложные бюджетные нужды. То есть на бедных. Если средний класс будет некоторое время жить без ипотеки, - ну и ладно. Жить будет тесненько, но все равно останется средним классом.

А бедные люди деклассируются. Их, как в Латинской Америке, придется просто отстреливать на улице. Знаменитые «Эскадроны смерти» в Латинской Америке возникли потому, что в огромных кварталах трущоб произошла десоциализация людей, появились стаи подростков, которые очень деликатно описаны в книге «Генералы песчаных карьеров». Они ни во что не ставили ни свою жизни, ни жизнь окружающих, с ними не могли ни договориться, ни воспитать. Их там тупо отстреливали, как бешенных собак.

Если мы не будем обращать внимание на проблемы основной части населения России, которое бедно, а будем концентрироваться только на проблемах среднего класса, то мы будем заталкивать Россию в ситуацию Латинской Америки. А внимание к ипотеке в ущерб проблеме социального жилья свидетельствует именно об этом.

На ипотеке банки неплохо зарабатывают. На самом деле мотивация в том, чтобы банки могли заработать на государственных деньгах. Все это очень мило и трогательно, но такая близорукость кончается плохо.

Боюсь, что эта трогательная забота об ипотеке - просто маниловщина. Скорее всего это просто очередное обещание. Все проблемы в нашей стране решаются на уровне пиара - главное прокукарекать, а там хоть не расцветай.

Но Владимир Владимирович неправильно делает.

Это чревато. Есть вещи, с которыми шутить уже нельзя. Товарищ Медведев себя дискредитировал, так и не получив реальной власти. Товарищ Путин может пойти по той же дорожке. Капитал, который он заработал во вторую чеченскую войну, уже закончился.

Вице-президент компании экспертного консультирования «Неокон» Игорь Савельев: «Ипотеку брать некому»

Глядя на цифры, возникает ощущение, что они взяты с потолка. Цель обеспечить возможность взять ипотеку для 60% населения к 30-му году - это либо утопия, либо финансовый пузырь. Третьего не дано. У нас сейчас, по росстатовским данным, в лучшем случае 30% населения может позволить себе ипотеку. Нет ощущения, что в ближайшие годы намечается резкий рост доходов.

Альтернатива этому - саб-прайм кредитование. То есть, либо без стартового, либо с минимальным стартовым взносом, где все риски принимает на себя банк. То, что было в Штатах до кризиса.

Сейчас уже видно - проблема не в том, что банки не дают ипотеку, или что условия слишком жесткие. Проблем в том, что люди не могут себе позволить ипотеку. Не только по деньгам. Сейчас такая ситуация, что человек не может быть уверен, что через десять лет сохранит хотя бы нынешние доходы. Ипотека это риск. Человек возьмет ипотеку, дальше не сможет за нее платить и придется отдавать квартиру.

Ключевая проблема это, конечно, спрос. Сейчас никто рисковать не будет, ипотеку будет брать только человек, который на 110% уверен в своих доходах. А таких в стране не так много.

Генеральный директор аналитического агентства «RWAY» Александр Крапин: «Нужен налог на недвижимость»

Перспективы этой стратегии, на мой взгляд, весьма туманны. При нынешних тенденциях развития рынка недвижимости, весьма сложно ожидать, что цены на жилье придут в гармоничное соотношение с платежеспособным спросом. Маловероятно, что платежеспособный спрос вырастет до уровня нынешних цен на жилье.

В мире есть критерии доступности и недоступности жилья. Есть такое понятие как «справедливая цена на жилье». Здесь мы говорим о жилье эконом-класса, потому что у более дорогого жилья свои законы. Так вот, для Москвы стоимость жилья эконом-класса должна составлять 70-75 тысяч рублей за квадратный метр, для регионов от 25 до 40-45 тысяч. В Москве сейчас примерно в два раза выше, в регионах - в полтора, в два раза выше.

Процесс снижения цен шел в 2008-2009 годах. Но он был приостановлен в связи с тем, что есть группа профессиональных участников рынка, это прежде всего коммерческие банки, которым дальнейшее снижение цен стало невыгодно. В результате кризиса, у них на балансах оказалось большое количество объектов недвижимости, которые проходят по определенной стоимости. Сейчас процесс снижения цен приостановлен в связи с тем, что дальнейшее снижение приведет к нарушениям неких обязательных требований со стороны основных рецензиаторов банковской деятельности, что чревато для банков всякими негативными последствиями вплоть до закрытия.

Объективных оснований для повышения цен пока нет, поскольку кризис не завершен, не ликвидированы его основные причины. В целом, конечно, российский рынок недвижимости не сбалансирован, на нем отсутствуют такие важные инструменты, как налог на недвижимость, который во многих странах препятствует спекулятивным сценариям развития рынка. Наиболее обеспеченным домохозяйствам становится накладно покупать много квартир. Это важно. Эксперименты по введению этого налога у нас продолжаются уже более пятнадцати лет. Сейчас вроде бы намечена дата принятия налога на недвижимость - 2013 год.

Все эти годы жилье было доступно примерно 15% (максимум) населения. Хотя желающих гораздо больше. Ипотечное кредитование способствует расширению круга потенциальных покупателей жилья. Но при тех процентах за ипотечный кредит, которые характерны для нашего рынка, это практически самоубийство. Напомню, что до кризиса у нас было 9-10% в валюте и порядка 11-12% в рублях. Затем проценты взлетели очень высоко. Сейчас процесс снижения ставок идет, но они все равно очень велики. Для сравнения в мире ставки по ипотеке составляют 2%-5%, максимум 6%.