Стратегия развития ипотеки

На сайте Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) размещен проект Долгосрочной стратегии развития ипотечного жилищного кредитования (далее – Стратегия), разработанной по поручению Президента. Стратегическая цель – сделать жильё доступным через ипотечное кредитование для 60% населения к 2030 году. Достижение основных целей запланировано в 3 этапа.

- 2010-2011 гг. – период восстановления экономики до показателей докризисного уровня, формирование необходимой нормативной правовой базы, снятие административных ограничений и внедрение механизмов по стимулированию строительства жилья эконом-класса.

- 2012-2020 гг. – период полного восстановления экономики и выхода на устойчивые темпы роста. Достижение баланса между спросом и предложением на рынке жилья с поддержанием устойчивых темпов строительства при низкой волатильности цен и процентных ставок по ипотечным жилищным кредитам, появление дифференциации кредитных программ. Резкий качественный скачок (по непонятным причинам) должен произойти между 2015 г. и 2020 г., когда доля ипотечной задолженности к ВВП вырастает с 7,8% в 2015 до 21,8% в 2020 году.

- 2021-2030 гг. – период полного насыщения рынка ипотеки.

Как это традиционно бывает в стратегических документах последних лет, Стратегия носит нормативный характер, т.е. описывает то количественное и качественное состояние рынка, которое соответствует поставленным целям. При этом так же традиционно Стратегия не содержит ни развернутого анализа ограничений (лишь вскользь упоминая о них), ни описания тех механизмов/стимулов, которые должны побудить участников рынка двигаться в желаемом направлении. В этой ситуации уже не удивительно то, что Стратегия никак не учитывает те решения по поддержке ипотеки, которые были недавно приняты Правительством, и не оценивает эффекта выделения на эти цели 250 млрд. рублей за счет бюджета и ВЭБа.

В Стратегии существенное внимание уделено описанию тех инструментов, которые могут использовать в будущем участники рынка, хотя понятно, что финансовая инженерия не стоит на месте и уже лет через 5 набор используемых инструментов может сильно поменяться во всем мире.

В то же время АИЖК, являющееся автором Стратегии, всячески затушевывает свою роль и не дает ответов на вопрос: какие ресурсы и на какие цели намерено потратить само Агентство?

В Стратегии остались подвешенными без ответов два наиболее принципиальных вопроса, без ответа на которые трудно всерьез относиться к анализу ипотечных планов:

1) откуда возьмутся долгосрочные финансовые ресурсы, за счет которых будет фондироваться ипотечное кредитование? А между прочим, уже в 2020 г. объем выдаваемых ипотечных кредитов, по мнению АИЖК, должен составить 21,8% ВВП, а в 2030 г. - 31,8%. Такой интенсивности ипотечного кредитования еще не знала ни одна страна в мире. Авторы Стратегии даже не попытались увязать ипотечные планы с планами пенсионными, не запросили никакой поддержки у бюджета – то есть оставили вопрос без ответа. Хотя поставили его.

2) Вопрос о том, а выдержит ли российская экономика такой план даже не был поставлен авторами, в то время, как ресурсные ограничения всё чаще сказываются в повседневной жизни. Каков же должен быть объём предложения на рынке жилищного строительства, чтобы не допустить перегрева рынка и образования «пузырей» в случае если выше перечисленные ограничения будут сняты? По нашей оценке (на основе данных, содержащихся в Стратегии), получается, что к 2011 году в России должны строить не менее 62,1 млн. кв.м. в год, к 2015 не менее 144,3 млн. кв.м., к 2020 году не менее 171,5 млн.кв.м. и к 2030 – 172,8 млн. кв.м. соответственно. Для справки: в 2008 и 2009 году построили 64,1 и 59,8 млн. кв.м., соответственно. Откуда в экономике возьмутся такие мощности не только по строительству, но и по строительным материалам? Есть ли соответствующее предложение земельных участков? Вопросы повисли в воздухе без ответа....