Кризис: девелоперы идут на освоение новых сфер бизнеса

Во время кризиса на рынке коммерческой недвижимости появились новые тенденции, а также большие трудности, с которыми некоторые игроки рынка не смогли справиться Мировой финансово-экономический кризис в целом негативно повлиял на рынок коммерческой недвижимости. В таких условиях многие игроки рынка растерялись и не смогли правильно сориентироваться и расставить приоритеты своей дальнейшей деятельности.

Но в тоже время 2009 год не прошел бесследно - появились новые тенденции и факторы развития, которые затронули всех игроков рынка. Девелоперам пришлось столкнуться с большими трудностями, с которыми некоторые игроки рынка так и не смогли справиться.

«У многих компаний возникли проблемы с финансированием и кредитованием проектов, с растущими процентными ставками и необходимостью реструктуризировать долги.

К сожалению, прошедший год показал, что нет четкого понимания окупаемости бизнеса. Проект может окупиться через 20, 30 и даже 40 лет. Ставки упали, цены на строительство практически не изменились – в таких условиях сложно определиться и посчитать окупаемость проекта. Следствием исчезновения понимания окупаемости соответственно стала потеря целесообразности девелопмента», рассказал корреспонденту «Багнета» заместитель директора по коммерческим вопросам компании DEPOt Development Group Владимир Никитенко.

По его словам, в минувшем году происходило сокращение экспансии и «замораживание» планов развития ритейлеров, упала покупательская способность. Все это привело к существенной проблеме незаполняемости объектов.

Но некоторые компании продолжали строить и развивать объекты. Основными факторами реализации проектов, были: фактор «веры в чудо», прохождение «точки возврата» и поддержка со стороны других видов бизнеса.

Фактор «веры в чудо» - основной фактор развития в кризисный период.

«Эту веру в какой-то степени поддерживала тенденция незначительного роста ставок во второй 2009 года и ввод новых объектов. Прохождение точки возврата повышает шансы закончить объект. Как говориться, «назад пути нет». А также поддержка других видов бизнеса, которая позволила некоторым девелоперам развивать проекты за счет дополнительных финансовых вливаний», - подчеркнул Никитенко

В работе с арендаторами также возникли новые тенденции. Переход от «рынка арендодателя» к «рынку арендатора» привел к существенным изменениям договоров аренды.

Очень многие девелоперы начали работать по схеме «процент от оборота».

По мнению Никитенко, процент от оборота – это вынужденная мера, так как у арендатора не всегда есть возможность и желание показать реальную ситуацию.

«Такая схема имеет свою достаточно сложную специфику с точки зрения юридических и бухгалтерских вопросов. Но в тоже время процент от оборота это мировая практика, и если сегодня – это тренд, то в будущем он станет нормой», - считает специалист.

Еще одной тенденцией можно отметить открытие объектов с заполняемостью менее 70%. Раньше существовало правило – не открывать объект с заполненностью менее 70%. Сегодня это уже условный миф. Торговые объекты открывают и они работают. Но это неоправданно, поскольку в дальнейшем компания понесет дополнительны затраты на привлечение посетителей, т.к. первое впечатление от пустого торгового центра существенно влияет на его дальнейшую посещаемость.

«Проблема с наполняемостью торговых центров привела также к тому, что некоторые девелоперы вынужденно идут на освоение новых бизнесов. Так, например, наша компания в ТРЦ DEPOt Center в Черновцах самостоятельно делает детский развлекательный центр и роллердром. Также изменились технические условия передачи помещений в аренду. Девелоперы с пониманием отнеслись к арендаторам, и сегодня во многих объектах помещения уже сдаются с частичной отделкой», - рассказал Никитенко.

Изменился и «пул арендаторов». Если раньше крупный торговый центр был представлен в основном сетевыми операторами, то сегодня это соотношение 50 на 50: половина сетевых и половина несетевых ритейлеров. Особенно это прослеживается в регионах, где в торговые центры активно заходят местные операторы.

Также в минувшем году сформировались новые тенденции в управлении объектами. Во-первых, изменилось соотношение стоимости аренды к эксплуатационным и коммунальным затратам. «Если раньше высокие ставки аренды покрывали все затраты управляющей компании, то сегодня управляющая компания несет убытки, так как сниженная цена не покрывает все эксплуатационные расходы. При этом увеличились затраты на PR и рекламу, поскольку не смотря на кризис, рекламные агентства цены не снизили», - объяснил специалист.

Кроме того, произошла массовая переоценка активов для оптимизации затрат и взаимоотношения с банками. Банки начали идти на встречу по отношению к залоговым активам, так как им тоже невыгодно иметь дело с большой массой обесцененных активов.