Как банки повышают кредитные возможности населения

Ипотека: как банки пытаются повысить кредитные возможности населения.

Дать или не дать кредит ипотечному заемщику? Формализованная процедура одобрения заемщика обычно происходит до того, как выбрана конкретная квартира для покупки.

Риэлторы так и советуют потенциальным покупателям – сначала определиться с банком. В зависимости от сумм и форм подтверждения дохода, банк определит максимальную сумму доступного кредита. Так как в зависимости от суммы кредита плюс первоначального взноса вы и будете подбирать квартиру.
Поскольку банки заинтересованы в выдаче кредитов настолько же, насколько и пытаются минимизировать свои риски, то и способы повысить «кредитоспособность» заемщиков они периодически предпринимают.

- созаемщики. Они привлекаются для того, чтобы повысить сумму совокупного дохода, соответственно, повысить сумму выдаваемого кредита. Как следствие – банк снижает риск, распределяя ответственность уже на двух заемщиков.
- поручители. Сумма их дохода не учитывается, но риски распределяются.
- залог другой квартиры, когда речь идет о так называемом «ломбардном» кредите. Обычно он оформляется, когда покупаемую квартиру по тем или иным причинам заложить нельзя, например, при покупке строящегося жилья. Проблема лишь в том, что закладываемая квартира также должна принадлежать заемщику или созаемщикам.

Все вышеперечисленные способы действуют давно, но это не приводит к особой активизации ипотечных покупок, так как определяющим фактором все равно остаются доходы заемщика, за счет которых он ежемесячно выплачивает кредит.
В момент, когда цены на недвижимость начали снижаться, для банков вполне реальным стал и еще один риск – снижение рыночной стоимости квартиры как предмета залога. В период «махрового расцвета» рынка недвижимости цены на квартиры были максимальны, а первоначальные взносы по ипотеке – минимальны. Можно было купить квартиру в ипотеку практически без первоначального взноса, когда сумма кредита была практически равна стоимости квартиры. Поскольку недвижимость ощутимо дешевела, банки стала беспокоить проблема потенциального не возврата кредита, когда суммы, вырученной за продажу обремененной квартиры, могло уже не хватить на возврат кредита.

Но кредиты были уже выданы, и оставалось работать с этими заемщиками. Но во избежание повторения подобных ситуаций в будущем банки стали менять ипотечные программы.

В первую очередь, в сторону отказа от минимальных первоначальных взносов.

Но если доход заемщика еще можно было подтвердить косвенными способами, наличием дополнительного имущества, то риск снижения рыночной цены квартиры оставался и остается до сих пор. К этому добавляется и проблема так называемого ценового расслоения рынка, когда новое жилье дорожает, а старый фонд дешевеет, или теоретически возможная такая ситуация в будущем. Причем этот процесс, в отличие от доходов, здоровья, платежеспособности заемщика, от последнего не зависит никак.

Зависимость от рыночной ситуации, не только на рынке недвижимости, но и в кредитно-финансовой сфере, банки пытаются зафиксировать пока с помощью плавающих процентных ставок, привязанных, например, к ставке рефинансирования, или единовременному решению банка об изменении ставок по кредиту. Но это тоже не панацея, и не каждый заемщик, прочитав такой пункт кредитного договора, захочет отдаться на «милость кредитно-финансовую».

Другой способ повысить доверие банка – быть его постоянным клиентом. Т.е, например, иметь счет или депозит. Особенно для банка привлекательны заемщики, которые работают в предприятиях, имеющих карточные зарплатные проекты в этом банке или текущие счета. В этом случае банк еще и имеет возможность оценить стабильность финансового положения предприятия-работодателя

Один из последних придуманных банками способов решения этой проблемы – залог аж двух квартир – приобретаемой и имеющейся. В этом случае сумма кредита может быть максимальной, проценты, правда, тоже не малы. Конечно, две квартиры могут себе позволить далеко не все. Но для кого-то, возможно, это будет решением проблемы покупки квартиры, например, для выросших детей.

Не стоит ожидать массового внедрения этого механизма или, по крайней мере, его массового использования. Так как никакие ипотечные ценные бумаги и секьюритизация кредитов теоретически не может повлиять на то, чтобы цены на заложенную недвижимость не снижались. Может получиться как раз наоборот, как и произошло в США двумя годами ранее. Ипотека как рыночный механизм никогда не будет доступна 100% населения, и это объективный процесс. Гораздо более действенным способом влияния на стоимость квартир являются не кредитно-денежные инструменты, а темпы, объемы и качество строительства нового жилья во всех регионах.