Как купить квартиру за 10% ее стоимости

Стремление властей сделать доступными ипотечные кредиты вполне может привести к повторению «американской пирамиды» на рынке жилья. Так считают многие эксперты, отмечая, что пока в России нет достаточных условий для коренного перелома на рынке недвижимости.

Следующий кризис на рынке жилья может наступить через 5–7 лет, и он окажет на рынок недвижимости страны гораздо большее влияние, чем кризис 2008 года. Такое мнение высказал на международном форуме «Рынок недвижимости – пути модернизации» депутат Государственной думы Иван Грачев. По его мнению, это может произойти, «если Россия не перестанет быть сырьевой страной и государство не сделает достаточные выводы по завершению нынешнего кризиса».

Иван Грачев считает, что уже сегодня возникают попытки ввести на российском рынке недвижимости некоторые меры, которые привели к кризису в США. «Ошибки эти – выпуск ипотечных бумаг. По нашим законам можно выпускать только 70% от рыночной стоимости недвижимости, которая стоит за ними. Тогда они обеспечены всегда, даже в кризис. А по американским законам их можно выпускать столько, сколько съест рынок, в том числе и на 130% от рыночной стоимости», – пояснил на форуме депутат, отметив, что эти бумаги в США абсолютно не были обеспечены, в результате чего вся система разрушилась, «и мы к этому сегодня уже идем».

«Часть из тех, кто вводит эту систему, хотят заработать, другая часть не понимают опасности и считают, что нужно быстрее восстановить рынок ипотеки, поэтому готовы идти на самые рискованные механизмы. При этом правильно устроенная ипотека – это когда 30% стоимости должно быть в кармане, но таких людей в России мало. Большинству людей никогда денег не хватает даже на это», – говорит депутат ГД.

Действительно, такое мнение совсем не единично. Многие эксперты согласны с тем, что Россия может выбрать американский путь развития жилищного кредитования, в котором изначально заложена «бомба кризиса». С другой стороны, сравнивать ситуацию с ипотечным кредитованием у нас и в США, где она в нынешнем виде существует более 50 лет, не совсем корректно и в силу «возраста» и объемов. Достаточно сказать, что за океаном на ипотеку приходится 80% сделок купли-продажи жилья, а в России – менее 10%. Объем выданных кредитов в США до кризиса исчислялся сотнями миллиардов долларов ежегодно, у нас за 10 лет так и не дотянул до 2,5 млрд долларов.

И все-таки, несмотря на гигантские объемы и опыт, ипотека в США рухнула и ввергла в кризис весь мир. «Ошибка состояла в простом факте – жадности банков, возжелавших все больше денег под залог бумаг, – говорит аналитик компании «Брокер-Сервис-ХХ1» Виталий Суворов. – Ничем не обеспеченный «бумажный ком» рос до тех пор, пока не пришло время вносить реальные деньги, а их не оказалось. Все рухнуло. Мы можем повторить ту же ошибку».

Наш извечный «квартирный вопрос» привел к парадоксальной ситуации: цены росли, не прекращая, доступность жилья катастрофически снижалась, а ставки по кредитам повышались. Мир такого еще не знал: ипотека по 12–15% в докризисные времена считалась нормой у нас и абсолютной фантастикой для любого иностранца. Формула «дорогое жилье – дорогие кредиты» – это наше ноу-хау.

«Банки подняли ставки и ввели «заградительные» меры, что поставило крест на самом институте ипотеки, – сказала на форуме газете ВЗГЛЯД эксперт компании «О.С.Г.» Ольга Орлова. – При нынешних доходах и уровне цен на жилье только максимум 10% российских семей в состоянии приобрести жилье в кредит.

То есть в России американская модель ипотечного кредитования не может служить основным инструментом доступности жилья».

«Опасность повторения американского опыта состоит в том, что в этом случае ничто не будет мешать тому же АИЖК превращать пулы ипотечных закладных, приобретенные в обмен на облигации, в новые облигации, которые снова можно обменять на банковские закладные, – говорит эксперт компании «Реал-БрокерСервис» Дмитрий Якушев. – То есть на рынке будут многократно «вращаться» одни и те же деньги. Значит, мы неизбежно получаем пирамиду, которая так же неизбежно однажды рухнет».

«Не будем забывать, что финансовые проблемы в мире начались с рынка бумаг, выпущенных на основе американских ипотечных закладных, – говорит Дмитрий Якушев. – Недвижимость, игравшая роль единственного залога под кредиты, стала дешеветь и в результате обрушилась. Это – нормальное развитие самой модели, которую мы скопировали, а теперь хотим довести до ума».

Многие эксперты рынка, опрошенные газетой ВЗГЛЯД, считают, что в результате таких действий вместо развития массовой ипотеки мы получим «нечто», которое будет «питаться» исключительно государственными ресурсами.

«Не стоит лукавить с цифрами роста выданных до кризиса ипотечных кредитов, – сказал газете ВЗГЛЯД независимый эксперт рынка Артем Клебанов. – Этот «рост» был связан исключительно с ростом цен на жилье, т. е. денег выдавалось больше, а самих сделок по купле квартир – меньше. В условиях сегодняшней экономической нестабильности, возможных социальных дефолтов из-за высокой безработицы «возвращение» ипотечного кредитования не решит главной проблемы – доступности жилья. Обрушившись на 35%, оно осталось слишком дорогим. Виной тому – коррупция, которая фактически вдвое удорожает стоимость квадратных метров».

Безусловно позитивный момент – это намерение властей снизить ставки по ипотеке. Сегодня, как говорили эксперты на форуме в Москве, уже можно купить жилье за 10% от его стоимости. С одним «но» – платить по такому кредиту придется не менее 14% годовых и заложить две квартиры – новую и имеющуюся.

В конце прошлого года «ВТБ 24» и Сбербанк снизили размер первого взноса по ипотечным кредитам с 30% до 20%. «Абсолют банк» объявил о снижении первого взноса до 10%. Ставка – от 14%. В реальности, по собственному мониторингу газеты ВЗГЛЯД, заявляемые в рекламе банка «от 14%» на деле выходят под те же 19,5–21,5%. Главное условие – залог двух квартир.

Сами банкиры говорят, что риск просрочки по ипотечным кредитам существенно увеличивается при снижении первого взноса ниже 20%. Именно поэтому при первом взносе в 20% ставки назначаются намного выше, чем при взносе в 30 и более процентов. Эксперты не верят и в то, что при сохранении неблагоприятных макроэкономических показателей ситуация с рынком недвижимости в целом и с ипотекой в частности резко улучшится. Самый благоприятный прогноз состоит в том, что в течение года большинство банков снизят первый взнос до 20%. О «нулевом варианте» сейчас никто даже не помышляет.

Это означает, что «отрезанными» от жилищных кредитов останутся более 65% от общего числа потенциальных кредитополучателей. Из оставшихся 35% больше половины не осилят кредит дороже 10% годовых. Исходя из этих данных, к сожалению, не стоит сильно обнадеживаться по поводу будущего «ипотечного скачка» и, следовательно, оживления на рынке жилья. Впрочем, это не исключает роста цен на квадратные метры.