Пузырь который лопнул

НАРОДНЫЕ ПРОМЫСЛЫ

Как нерыночными методами надувался пузырь на рынке недвижимости

Стремительность падения магнатов от недвижимости поражает воображение. Но еще удивительнее, как быстро шли вверх эти недавние короли квадратных метров. Нет вопросов, когда нефтяник покупает колхоз в Центральной России: заработал, купил. Было бы удивительно, если бы вдруг колхозник стал скупать скважины: с каких барышей? Но московский рынок недвижимости во многом построен именно на таком парадоксе.

В Ингушетии нет экономики, нет бизнеса и налоги закрывают только 9,5% бюджета. В Дагестане - меньше четверти. А значительная, возможно, бОльшая часть коммерческой недвижимости в Москве принадлежит представителям истеблишмента беднейших регионов России.

Механизм монетизации местного политического влияния хорошо виден на примере Микаила Гуцериева. В начале 1990-х он был одним из создателей свободной экономической зоны «Ингушетия». Формально зарегистрированные там предприятия вели бизнес где угодно, зато экономили на налогах. От резидентов своей зоны Ингушетия получала неплохие деньги, которые аккумулировались в Бин-банке, учредителем которого был все тот же Гуцериев. К концу 1990-х власти прикрыли все внутренние офшоры, но банк уже достаточно окреп и начал экспансию на рынок недвижимости. К 2007 году компании, близкие к Гуцериеву и его родственникам, встали в ряд крупнейших собственников торговой недвижимости в столице.

Образно эта схема выглядит примерно так. Из столицы нашей Родины в бедные регионы идет «баблопровод», по которому под большим давлением подается финансовая помощь - на ликвидацию социальной напряженности, восстановление и развитие. В обратном направлении проложена аналогичная финансовая артерия, окормляющая, уже в Москве, очередных кандидатов в список миллиардеров журнала Forbes.

Сколько лет направляется в эти регионы финансовая помощь, но успехи в восстановлении и развитии, а также снятии социальной напряженности не очевидны. Самым выпуклым и зримым результатом этих финансовых проводок являются торговые и офисные центры, принадлежавшие к началу кризиса выходцам из тамошних политических элит. В сущности в этих зданиях из стекла и бетона частично капитализированы меры поддержки, которые федеральный центр направлял в бедные регионы в течение последних 15-20 лет. Теперь многие из зданий отошли - или могут отойти - за долги государственным банкам, то есть по сути правительству России. Вот такой вот круговорот.

Банкиры нервничают: цены на офисы, склады и магазины рухнули, продолжают падать и грозят утянуть за собой и банки

В январе 2008 года Дмитрий Медведев, в то время первый вице-премьер, зашел в воронежский ресторан «Домино» вместе с губернатором Владимиром Кулаковым и полпредом Георгием Полтавченко. А уходя, спросил у хозяйки, какие у нее проблемы. Людмила Максимочкина пожаловалась, что уже несколько лет не может оформить в собственность землю под рестораном. Будущий президент пообещал помочь. Но помощь не пришла. Максимочкина землю так и не получила, а потом по соседству началось строительство офисного центра. Ресторан закрылся: строители просто разрушили часть здания, чтобы оно не мешало.

Остановить девелоперов было невозможно. Схема была простой, понятной и приносила огромные прибыли: получить разрешение на строительство, взять денег в кредит, построить бизнес-центр, сдать площади, продать бизнес иностранному инвестору. Только в одной Москве в прошлом году было построено 4,5 млн кв. м коммерческой недвижимости - на полмиллиона метров больше, чем жилой.

Когда случился кризис, у девелоперов наступило похмелье. Выяснилось, что построенные квадратные метры никому не нужны. Офисные здания и торговые центры с осени стоят пустыми. Вслед за спросом упали цены, и девелоперы попали в ловушку: возвращать взятые в долг деньги им стало не по силам. Цены на коммерческую недвижимость и сегодня продолжают падать, пусть и не так быстро, как раньше.

Это падение - главная угроза восстановлению экономики, признал в начале октября министр финансов Алексей Кудрин.

В октябре-ноябре 2008 года на офисном рынке произошла катастрофа: слишком многим стали не по карману большие и шикарные помещения, оборудованные по последним стандартам. «Арендаторы начали торговаться о снижении цены, а то и съезжать в места подешевле», - рассказывает Ольга Косенкова, директор управления стратегического консалтинга компании Panorama Estate. Раньше, если девелопер не мог заполнить 10% офисных площадей, его считали неудачником. Теперь пустует треть московских офисов класса «А». А в среднем по рынку - четверть офисных площадей, говорит Лада Белайчук из Cushman & Wakefield/Stiles & Riabokobylko (CWSR). По словам Ольги Косенковой, в столице сейчас свободно 1,5 млн кв. м.

До кризиса люди богатели не так быстро, как бизнес. Спрос на офисы рос стремительно, и в итоге коммерческая недвижимость просела гораздо сильнее, чем жилая. Цены рухнули.

И это только номинальное падение. Вдобавок к низким ценам арендодатели предлагают скидки. Москва завешана рекламой: «Сдаю офис - три месяца бесплатно». Суть в том, чтобы привлечь арендатора. За это собственники готовы не брать деньги в течение трех-девяти месяцев.

Напуганные девелоперы не берутся за новые проекты. Чем дольше будут падать цены, тем дольше будут откладывать стройки. Нет нового строительства - нет заказов в смежные отрасли. Экономика страдает.

Другая опасность связана с банковскими кредитами. Newsweek писал об этом в ноябре 2008 года. Примерно 70% всех офисных площадей в Москве строилось в долг под залог еще не построенной недвижимости, с тем расчетом, что она будет дорожать. Консультанты из CWSR подсчитали: только в одной Москве таким залогом сегодня обеспечены кредиты на общую сумму в $19 млрд. Теперь стоимость этого совокупного залога можно смело делить на два.

Это означает, что большинство заемщиков - тех самых девелоперов, покусившихся на легкие прибыли, - сегодня формально в техническом дефолте, то есть не могут обслуживать кредит и должны начинать переговоры о его реструктуризации. А это риск для банковской отрасли: под необеспеченные кредиты банки должны создавать большие резервы, объясняет гендиректор «Интерфакс-ЦЭА» Михаил Матовников, а значит, выводить свои деньги из оборота. А там недалеко и до банкротства. Кому-то, например владельцам девелоперских компаний MIRAX или ПИК, удалось договориться с банками о рассрочках и других льготных условиях, но таких меньшинство.

Те, кто не может платить по кредиту, продают свой бизнес тем, кто заплатит, - практически за любые деньги. Компания «Открытые инвестиции» вынуждена была продать свой лучший объект, бизнес-центр «Домников», за 3 млрд рублей. А выкупивший этот бизнес-центр пул инвесторов - конечный покупатель неизвестен, но многие указывают на «Интеррос» Владимира Потанина - взял на себя обязательства вернуть Сбербанку более $250 млн. Тому же Сбербанку отдала свой огромный комплекс «Город столиц» компания Capital Group, чтобы погасить кредит на $400 млн.

В других случаях богатые инвесторы стали себе забирать сам обремененный долгами девелоперский бизнес. Например, банк ВТБ получил крупный пакет в московской девелоперской фирме «Система-Галс». ВТБ также планирует до января получить контроль над «Дон-Строем», говорит представитель банка. Еще полтора года назад многие банкиры отдали бы за такие объекты гораздо больше. Сегодня они висят у них на балансе практически мертвым грузом: кредит списан, а отдачи почти никакой. Это долгосрочные инвестиции. Расчет в том, что через два-три года эти офисы и магазины снова подорожают.

По мнению президента Дмитрия Медведева, сегодня нам дан исторический шанс изменить мировую финансовую архитектуру. На описанном выше бюджетно-офисном направлении реформа, очевидно, назрела.