30 000 за метр и прирост народонаселения

Жилищный вопрос, как известно, в 1920−е годы испортил москвичей. Прогресс налицо: спустя 80 лет он продолжает портить жизнь уже большинству населения страны, все более скучивающегося в крупных городах. Как его решить?Премьер-министр Владимир Путин на днях назвал сумму 30 000 рублей за квадратный метр как желаемый предел цены жилья эконом-класса. «При этом, – сказал он, – нам следует ориентироваться на то, чтобы такие квартиры были по карману не менее 40% граждан нашей страны». Кто бы против? Однако обстоятельства пока не столь радужны.

Проведя расчеты по данным Госкомстата, оказалось, что в России в 2007 году вообще не было семей, способных покупать жилье по 30 000 рублей за метр. Действительно, возьмем среднестатистическую семью из трех человек, которая хочет купить жилье исходя из спущенной свыше нормы – 18 метров на человека, то есть 54−метровую двушку. Ее стоимость – 1620 тыс. рублей. Допустим, среднестатистическая семья – три человека, два работника – хочет взять ипотеку на 20 лет (для полной простоты – с нулевым начальным взносом) по докризисным ставкам процента – 12,5%. Пусть эти два работника получают по низшей планке высшей доходной категории Росстата – 37 500 рублей, то есть суммарно их доход по тогдашнему курсу составлял 2933 доллара. Но этого недостаточно! Нужно было чуть больше, чтобы вписаться в требования кредиторов: ежемесячный взнос не более одной трети дохода семьи (для нашей квартиры взнос должен был составлять 1009 долларов). Это, конечно, ошибка группировки: 37 500 рублей – максимальная цифра душевого дохода в официальной статистике. Но официальная статистика не показывает всех доходов. При расчете по оценкам Россгосстраха, семей, способных купить квартиру в 20−летнюю ипотеку, в первой половине 2008 года было 27%. Лучше, но тоже очень далеко от 40%. А взять поправку на кризис (упали в первую очередь именно «серые» доходы) – и вовсе беда.

Из названных цифр следует, во-первых, что масштабы «серых» доходов, с которых не платят налоги, очень велики. Но это не новость. Во-вторых, даже при существенном снижении цен (а с чего бы ему случиться?) покупка жилья на самых льготных условиях для подавляющего числа семей невозможна, если не изменятся резко структура цен, доходов и объемы строительства. При этом если все доходы «обелятся», их общая сумма неизбежно уменьшится: с «обеленной» части зарплаты надо будет заплатить 13% НДФЛ. И более того: выводя зарплату из тени, работодатель должен добавить к ней 26% соцналога. И показать как доходы деньги, которые сейчас уходят по липовым договорам в обналичку. Еще 18% НДС. Если вычесть 8% за саму обналичку, увеличение налогового бремени предпринимателя составит не менее 36% (если работники согласятся полностью абсорбировать дополнительный НДФЛ). Слишком высокий барьер: большинство при выходе «в белую» сразу разорится. То есть этого просто не может произойти.

Но предположим, искомые 40% сумели купить свои двушки. Даст ли это прирост населения? Ведь остановка депопуляции – главная стратегическая задача страны. Не менее важная, чем развитие инновационного сектора или поддержание обороноспособности.

Рискну предположить, что нет. Что стало в развитых странах причиной снижения рождаемости? Каждый назовет три главные причины. Экономика: ввели пенсионные системы, и для отдельного гражданина связь между наличием у него детей и внуков и его личным экономическим благополучием в преклонные годы исчезла. Нравственность: традиционные культуры были разрушены, религиозные понятия (аборт – это убийство) и запреты осмеяны. Ну и медицина: контрацепция. Однако важное значение имеет и еще один фактор, о котором редко говорят, – это тип расселения. Казалось бы, чем просторней квартира – тем лучше. Бесспорно, хотя эта зависимость смогла бы проявиться только на уровне обеспеченности существенно высшем, чем 18 и даже 36 метров на человека. Однако вспомним: жилое помещение крестьянской избы очень мало, 10−15 метров квадратных (из них четверть – печь): отопление – дело накладное. А детишек – «семеро по лавкам». Точнее, не столько по лавкам, сколько во дворе, в лесу, в поле. Мать занята домом – все у нее на глазах. И воздух свежий.

Убежден: пока продолжит свое преобладание индустриальный в основе урбанизм, население расти не будет. Понятно, что сравнительно высокая рождаемость в республиках Северного Кавказа объясняется во многом силой религии и традиций. Но и расселение там по преимуществу сельского типа, даже в городах, а доля сельского населения преобладает. Мысль о важности типа расселения подтверждается и сравнительно высокой рождаемостью, по сравнению с городами и с Европой, в семьях среднего класса США, живущих в так называемой одноэтажной Америке. Между тем современные технологии позволяют вернуться к жизни в небольших населенных пунктах, в собственных домах с участками. С одной стороны, новые технологии делают сопоставимыми цены приобретения и содержания городской квартиры и односемейного дома (вариант – таунхаус), с другой – интернет позволяет работать даже дома. Вопрос для России – в строительстве дорог и переориентации жилищной политики с городского строительства на содействие сельскому: прокладка инженерных сетей – инфраструктура обходится примерно в 30% стоимости строительства дома, но главное – граждане не сумеют объединиться, чтобы ее совместно «потянуть». Сама жилплощадь может в каркасных домах разных типов и сегодня обходиться в 500 долларов (~15 000 рублей) за квадратный метр. На круг, видимо, как раз не более 30 000, названных премьер-министром. Добавить к этому субсидирование государством процентов по ипотеке для молодых семей, а также прогрессивное списание части задолженности при рождении очередного ребенка.

Перенос акцента жилищной политики на село снизил бы и спрос в городах, что способствовало бы появлению рынка покупателя и снижению цен. Возможно ли преодолеть сопротивление мощных сообществ чиновников и бизнеса, заинтересованных в сохранении существующего положения? Необходимо также сформировать политику поощрения переноса на село соответствующих предприятий (рабочих мест). В общем, задача в высшей степени многосоставная и непростая. Но откладывать ее нельзя: иначе через пару поколений жилищный вопрос решится сам собой: «портить» будет просто некого.