Старый миф о дорогих монолитных домах умер

В сознании многих людей монолитный дом – нечто весьма дорогое. Аналитики рынка и журналисты настолько прожужжали всем все уши «бизнес-классом», что значительная часть покупателей даже не смотрит в сторону монолитных домов, считая, что такое приобретение не по карману, а сразу же отправляется на поиски «панелек». Между тем, монолиты, прежде всего, очень разные. Возможно ли в этой категории домов встретить «бюджетное» предложение?

Монолиты в панельных районах

Существует распространенная точка зрения, что места строительства домов панельных и монолитных разошлись, как в море корабли. И человек, желающий купить квартиру в строго определенном месте, может и не найти там монолита. Опрошенные нами эксперты, однако, так не считают.

«Монолиты строят и в «панельных» местах,— пояснила Интернет-журналу о недвижимости Metrinfo.Ru Татьяна Калюжнова, руководитель Департамента исследований и консалтинга Аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU». – В первую очередь, это московские районы – расположенные за МКАД, а также внутри нее, но исторически непрестижные, с неважной экологией и/или транспортной доступностью».

Как отмечает эксперт, подобных объектов в Москве на сегодня около двух десятков (см. таблицу в конце текста). Среди них – дома на Коровинском ш., вл.3 (район Западное Дегунино, Северный АО), на пр-де Черского, вл.19–21 и ул. Молодцова, вл.29 (СВАО). Также такие объекты есть в Богородском (ВАО), Выхино-Жулебино (ЮВАО), Восточном Бирюлеве и Москворечье-Сабурово (ЮАО). Даже в традиционно более престижных ЮЗАО, ЗАО и СЗАО они отыскались – в Котловке и Южном Бутово, Солнцево и Куркино с Митино. Одним словом, во всех округах столицы – кроме, разумеется, Центрального. «Причем,— отмечает Татьяна Калюжнова,— 50% таких объектов находятся за пределами МКАД, а остальные 50% — внутри».

Площадь: не только «аэродромы»

Еще одно распространенное убеждение – в монолитных домах площадь квартир больше. Значит, и конечная цена объекта получится высокой. Простейший пример: в доме А квартиры продаются по $3000 за метр, а в доме Б – по $5000. На первый взгляд, первый дом доступнее, но там есть только 100-метровые квартиры (цена – $300 тысяч), а в Б имеются и по 40 метров ($200 тысяч). А покупатель ведь покупает не метры, а целый объект, и если у него всего есть $220 тысяч, он сможет купить только во втором доме – несмотря на дешевизну квадратного метра в первом…

Утверждать, что большие площади – полностью миф, не будем: действительно во многих монолитных домах квартиры больше. Как говорит Татьяна Калюжнова («IRN.RU»), в тех примерах, которые она приводила в предыдущей главе, средняя площадь однокомнатных квартир составляет 48,8 кв. м, двухкомнатной – 69,4 кв. м, трехкомнатной – 96,7 кв. м и четырехкомнатной – 113,0 кв. м.

Для сравнения можно привести метражи в популярной панельной серии – П-44Т. «Однушка» там – 39 кв. м, «двушки» бывают двух разновидностей – в 52 и 60 «квадратов», «трешки» – около 80. Четырехкомнатных квартир в домах этой серии нет, но можно вспомнить КОПЭ, где они есть – по 100,2 кв. м. Конечно, в среднем квартиры и в дешевых монолитах больше, чем в панельных зданиях. Но это именно «в среднем». По словам Татьяны Калюжновой, минимальные площади в монолитных домах составляют 36, 52, 67 и 82 кв. м соответственно. «Такие квартиры есть, например, в ЖК «Лазаревское» (застройщик ГК «Пионер», Южное Бутово, мкр.7, ул. Адмирала Лазарева, корп.1А, 1Б),— говорит эксперт. – Сдача этих домов Госкомиссии запланирована на 2010 год. Средний уровень цен составляет 95-105 тыс. руб. за кв. м для 1-2-комнатных квартир и 80-90 тыс. для 3-4-комнатных». Таким образом, 1-2-комнатные квартиры стоят 3,8-6 млн. руб., 3-4-комнатные – 6-7 млн. Для сравнения, квартиры в готовых домах П-44Т на Черноморском б-ре (ЮАО) во II квартале 2009 года продавались по 150-175 тыс. руб. за кв. м. Цена однокомнатной квартиры получалась 6,5-7 млн. руб., «двушки» — 8,5-9 млн., «трешки» — 13 млн.

«Одно из преимуществ монолитной технологии — возможность реализовать почти любой замысел проектировщика – в частности, варьировать площади квартир, сохраняя удобные планировки»,— добавляет Марина Акимова («Яртт Девелопмент»). Например, в ЖК «Новая Апрелевка», который возводит компания, есть 3 варианта планировок однокомнатных квартир, 9 вариантов двухкомнатных и 6 – трехкомнатных. Есть квартиры линейные и распашные, с эркерами и угловые, в некоторых «трешках» — панорамные окна и французские балконы. И это жилье относится к эконом-классу.

С коллегой соглашается и руководитель департамента маркетинга и PR Группы Компаний «Пионер» Ирина Романова: «Планировки в монолитных домах не типовые, поэтому, как правило, более продуманные, а потолки – выше. Вспомним и о помещениях общего пользования – холлах, подъездах, лифтах, помещениях для консьержей, которые в монолитах нередко более просторные и качественно отделанные».

Ремонт: всегда ли дороже?

Также принято считать, что монолиты сдаются более «недоделанными», чем панельные дома. К примеру,— без внутренних стен. Соответственно, довести квартиры до жилого состояния будет стоить бОльших денег. Так ли это? «Стоимость ремонта в принципе не зависит от того, панельный ли дом или монолитный,— категорична Татьяна Калюжнова («IRN.RU»). – Конечно, в панельных домах предусмотрены межкомнатные стены, а в монолитах, как правило, свободная планировка. Но стоимость возведения стен в общих затратах на ремонт невелика». Основные траты идут на разводку инженерии и коммуникаций, выравнивание стен, потолков и пола, штукатурку и шпатлевку. Потом следует чистовая отделка, и все эти затраты окажутся одинаковыми и для панельного, и для монолитного дома. Представление о том, что монолитные дома в ремонте дороже, возникло, по мнению Татьяны Калюжновой, в результате того, что их обычно приобретают более обеспеченные люди. Они делают «крутой» ремонт (с перепланировками, использованием более качественных материалов) – отсюда и расхожее мнение…

Юрий Синяев («КОНТИ») обращает внимание и на такие аспекты. В монолитных домах внешние стены и потолки часто гораздо ровнее – их не нужно готовить к отделке «мокрыми» способами, т. е. с помощью шпаклевки. «Нередко в квартире в панельном доме не найти ни одного прямого угла, а на их выравнивание уходит масса материала – все это выливается в очень большие суммы»,— добавляет Марина Акимова («Яртт Девелопмент»).

Также монолитные дома равномерно оседают. Тогда как в панельных зданиях года через два появляются трещины и щели, что заставляет «обновлять» ремонт. «Многие панельные дома сдаются с «социальной» отделкой: линолеумом на полу, бумажными обоями, недорогой сантехникой,— добавляет Елена Голубева, управляющий компании «ХИРШ-Россия». – Считать ли это плюсом? Часто люди (особенно до кризиса) сразу же выбрасывали эту отделку, меняя ее на новую. В этом смысле, что есть в квартире «социальный» унитаз, что его нет – все едино. Но с началом проблем в экономике многие покупатели поменяли свое отношение. Недорогая отделка – лучше, чем ничего. Можно временно пожить с ней, перенеся траты на ремонт на будущее».

Что заплатим каждый месяц?

Еще одно очень устойчивое представление: в монолитных домах выше квартплата. Эксперты уверили нас: конструктив на ежемесячные платежи не влияет, монолиты не надо ни чаще красить, ни перестилать крышу… Тем не менее, мнение такое появилось. Откуда?

Как мы помним, в этих домах в среднем больше площади квартир. Очень многие траты (отопление, техобслуживание) рассчитываются от числа квадратных метров. К тому же эти дома опять же чаще передают не обычным ДЕЗам, а частным управляющим компаниям (УК), расценки которых, сами понимаете, выше. А панельными домами, чаще всего построенными по городскому заказу, управляют ДЕЗы.

В итоге разница выходит 1,5-2-кратная. Так что если вопрос квартплаты для вас принципиален, можно поискать монолитный дом с управлением от городских коммунальных служб. Такие предложения на рынке есть.

Думаем о будущем

Квартира – не пластиковая тарелка, хочется, чтобы она прослужила долго. Даже если наши дети не захотят в ней жить, они должны иметь возможность продать недвижимость за хорошую цену. Как в этом смысле смотрится монолитный дом на фоне панельного?

Смотрится, если честно, хорошо. Расчетный срок эксплуатации панельных строений – 20–30 лет. После этого дом, конечно, не разваливается, но вид имеет весьма жалкий – сомневающихся можем отправить посмотреть на хрущевские дома. Сейчас строят, конечно, подобротнее, но принципиальные огрехи конструкции (такие, к примеру, как межпанельные стыки, в которые затекает вода и, промерзая, разрушает дом) никуда не делись.

«Монолит, безусловно, более долговечен, он дольше сохраняет презентабельный внешний вид,— считает Татьяна Калюжнова («IRN.RU»). – Кроме того, здание гораздо лучше по своим качественным характеристикам: звукоизоляция, прочность, теплоустойчивость. Поэтому лет через 20 монолит можно будет продать значительно дороже, нежели соседний панельный дом, некогда сравнимый с первым по цене».

«Не хочется говорить о маловероятных неприятных случайностях, таких, как землетрясение или взрыв бытового газа, но если подобное случится, у жителей монолитного дома будет больше шансов не только уцелеть самим, но и сохранить имущество и жилье,— добавляет Марина Акимова («Яртт Девелопмент»). – Даже при обычном пожаре в монолите происходит заметно меньше неприятностей: огромный объем воды, используемый пожарными, не зальет насквозь десятки квартир на многие этажи вниз. А в панельном доме общая сумма ущерба от такой воды зачастую значительно превышает прямые убытки от огня. Таким образом, у монолитного дома гораздо больше шансов стать хорошей инвестицией на десятилетия вперед».