Жилье в Подмосковье: почувствуйте разницу

В сознании очень многих наших сограждан существует незыблемый постулат: хорошая жизнь возможна только в Москве! Откуда он возник и всегда ли справедлив - обсуждать не будем (это явно тема для отдельной статьи, и не в издании по недвижимости), согласимся лишь с тем, что ежегодно многие десятки тысяч энергичных провинциалов приезжают «покорять столицу».

Первое время, понятно, жилье либо снимают, либо ютятся по знакомым. Когда же приходит пора свою первую квартиру покупать, очень многие понимают, что Москва им не по средствам. Решение, которое лежит на поверхности - купить сначала в Подмосковье. Плюсы и минусы Московской области для региональных покупателей, их резоны при выборе квартиры - все эти вопросы изучал корреспондент Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru.

Начнем с минусов. Чем в Подмосковье хуже?

Начнем с минусов жилья в Московской области. Первое и самое, пожалуй, главное - транспортная проблема. Несмотря на все разговоры о «коренных изменениях», приличную работу подавляющее большинство «подмосковичей» пока могут найти только в столице - лучшим доказательством этого тезиса являются 1,5-2 млн. «маятниковых мигрантов», приезжающих в Москву каждое утро. «Самый важный вопрос, который задают себе покупатели недвижимости в области: сколько времени придется ежедневно проводить в дороге? - говорит Ольга Антонычева, директор отделения компании «МИЦ-недвижимость». - Получается, конечно, очень помногу. При этом точнее всего могут рассчитать те, кто собирается пользоваться электричками, а вот для владельцев собственных автомобилей ситуация иной раз совсем непредсказуема». Помимо траты времени, добавляет эксперт, в нынешние времена существенным стал и денежный аспект. Во время кризиса многим срезали зарплаты, а вот тарифы на проезд традиционно повысили. Так что ежемесячные расходы на дорогу стали для многих чувствительными.

Вторая очевидная проблема - менее развитая инфраструктура. «Крупные торговые центры, кинотеатры, фитнес-клубы есть только в больших подмосковных городах, да и то в количестве 1-2 на город, - отмечает Полина Чалая, руководитель отдела маркетинга и рекламы Группы компаний «Интер Союз». - Что уже говорить о небольших поселках! Не хватает мест в детских садах, медицинских учреждениях. И качество обслуживания в них ниже, чем в столице». Также в Московской области значительно хуже развиты системы телекоммуникаций (интернет, стационарная телефония, телевидение), тогда как тарифы на них выше, чем в Москве.

Из прочих минусов области можно вспомнить значительно более слабую, чем в Москве, социальную защиту. Цены на коммунальные услуги в области заметно выше, а качество их хуже. К тому же пенсионерам в Подмосковье не полагается «лужковского» набора льгот и социальных пособий. И под занавес нашего перечня вспомним и о соображениях престижа - для многих людей (особенно старше 40 - тех, кто помнит советские порядки) принципиально иметь в паспорте штамп именно о московской регистрации по месту жительства.

Отметим плюсы. А чем там лучше?

Но есть у подмосковной недвижимости и существенные преимущества. Первое (и главное для многих) - заметно более низкая цена. К этой теме мы еще подробно вернемся, а пока рассмотрим прочее.

В Подмосковье значительно лучше экология. Понятно, что исключения существуют, и в областных городах имеются различные индустриальные гиганты, отравляющие жизнь вокруг. Но в целом... «Близость живой природы, возможность дышать свежим воздухом, наслаждаться пением птиц - это бесспорный плюс, - говорит Ольга Веденисова, директор по маркетингу и продажам компании «Мосстройреконструкция». - Покупатели, желающие увидеть в будущей квартире именно дом, а не просто бетонную коробку, в большинстве случаев предпочтут Москве спокойное зеленое Подмосковье».

Среди прочих достоинств наши эксперты называли меньшую плотность населения. Это означает и более спокойный ритм жизни, и возможность решить многочисленные проблемы: где поставить машину, например. Из-за большего количества дешевой земли застройщики в Подмосковье, как правило, не экономят на придомовой территории - будут и просторные детские площадки, и малые архитектурные формы, и даже отдельно стоящие элементы инфраструктуры вроде фитнес-центра.

Когда минусы оказываются плюсами

И все же ситуация везде разная. И при внимательном рассмотрении проблемы минус может неожиданно уйти в плюс. Ну, например, на тех направлениях, где пустили скоростные электрички «Спутник», жизнь стала веселее. Ездить на них куда приятнее, чем, например, в метро. Поэтому и транспортная проблема (упоминавшаяся в первой главе в перечне минусов) на поверку не всегда столь ужасна. «Жители Подмосковья не ощущают себя провинциалами, поскольку транспортная инфраструктура достаточно хорошо развита - уверен Валерий Патрушев, исполнительный директор компании «Промсервис» компании «РеалИнвест». - Например, из Сергиева Посада до Ярославского вокзала Москвы можно добраться за 1 час на комфортабельном скоростном электропоезде».

Также стоит вспомнить, что из-за кризиса многие московские компании стали переводить свои офисы поближе к МКАД - так дешевле. И можно найти подмосковный город, который окажется к месту работы ближе, чем диаметрально противоположный край Москвы. «Если место вашей работы или учебы находится на западе Москвы, то разумнее квартиру приобрести, например, в 10 км в этом направлении от МКАД, в Химках или Сходне, чем в южных или восточных районах столицы, - поясняет этот тезис Ольга Веденисова («Мосстройреконструкция»). - Выигрыш в цене и экологии очевиден».

Правда - это мы уже от себя - такой работник оказывается достаточно уязвимым. В случае чего найти новую работу ему будет сложнее.

Цены: почувствуйте разницу!

Теперь, как и обещали, о ценах - подробно. В целом они ниже московских раза в два - но это та самая «средняя температура» по палате. В Подмосковье очень сильно расслоение: самые дальние районы стоят очень дешево, тогда как в городах, примыкающих к МКАД, цены максимальны. Тем не менее, убеждены наши эксперты, даже в этих «оазисах дороговизны» недвижимость все равно доступнее, чем в столице.

«Средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке Москвы составляет $3185, - говорит Ольга Веденисова («Мосстройреконструкция»).

- А в Одинцово, Красногорске и Балашихе этот показатель равен $2200. Есть и более выгодные предложения: трехкомнатная квартира в нашем доме в Сходне продается по $1450 за кв. м. Так что выбор можно сформулировать так: одна квартира в Москве или две в Сходне».

Примерно те же мысли высказывает и Ольга Антонычева («МИЦ-недвижимость»). По ее словам, средняя цена московской недвижимости бизнес-класса составляет 207 тыс. руб. за кв. м, «эконома» - 125 тыс. руб. Новостройки продаются в среднем по 175 тыс. руб. за «квадрат». Даже в самых дорогих подмосковных городах все значительно доступнее.

Например, в Красногорске средние цены составляют 100,6 тыс. руб. за кв. м на вторичном рынке и 90,1 в новостройках. В Химках те же показатели будут 103 и 73,1 тыс. руб. соответственно, в Реутове - 98,5 и 56,9. Если же отъехать подальше, то дешевизна просто завораживает: в Истре 1 кв. м «вторички» стоит 65,2 тыс. руб., новостроек - 49,6. Для Солнечногорска цены составят 68,2 и 48,3 тыс. руб., для Ногинска (все-таки, это восточное направление, менее престижное) - соответственно, 58,5 и 46,1.

А эксперты аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU», сравнив в своем исследовании «Весь рынок новостроек Московского региона за 2006-2009 годы. Сравнительный анализ» московские и подмосковные цены, пришли к выводу, что в среднем стоимость столичного жилья в диапазоне от Третьего Транспортного Кольца до МКАД в два раза выше аналогичного показателя в районах Москвы за МКАД и ближнем Подмосковье.

Но есть разница и между «замкадьем» и ближними городами области. И она - тоже в пользу Подмосковья. По данным IRN.RU, в конце марта 2009 г. средняя стоимость «замкадного квадрата» была на 22% выше, чем в ближнем Подмосковье: 101 тыс. рублей против 83 тысяч.

Эксперты ИРН уточняют: цены на дорогие московские новостройки в районах за МКАД выше, чем в городах-сателлитах на 25%, а по самым дешевым этот показатель еще заметнее - 34%. И для покупателей жилья эконом-класса этот фактор - решающий. Сравните: в Куркино и Митино (СЗАО) квартира площадью около 80,5 кв.м. в марте 2009 года стоила 9 млн. руб. А в соседних Химках квартира в новостройке размером чуть меньше - около 74 кв.м. существенно дешевле - примерно 6,6 млн. руб.! «Выбирая квартиру в Химках, а не в Митино или Куркино, покупатель экономит порядка 36% своих средств, - подчеркивают аналитики, - такой суммы хватит на полноценный ремонт приобретенного жилья либо на покупку «однушки» в среднем Подмосковье». Одним словом, тезис о бОльшей доступности подмосковного жилья и сейчас живее всех живых.

Покупатели из регионов: приятно познакомиться

Попытки создать некий «типовой портрет» покупателей подмосковных новостроек дают разные результаты. Вряд ли очень ценной окажется информация, что 50% из них - женщины, а 50% - мужчины. Эта картина в целом совпадает с тем, сколько людей какого пола существует вообще. Не говоря уже о том, что квартиры покупают, как правило, семьи, а законодательство гласит, что такое приобретение становится совместной собственностью супругов - вне зависимости от того, на кого оформлены бумаги.

Вряд ли удивят и данные о том, что 53% новостроек приобретается людьми в возрасте 25-35 лет, еще 22% - 36-45-летними. Этот возраст - самый активный и деятельный, у людей есть в руках серьезные средства. Нестранно и то, что 77% имеет высшее образование (без него сейчас трудно заработать), а 72% - автомобиль. Вспоминая классиков, можно сказать, что он уже давно не роскошь, а средство передвижения - соответственно, каждый, кто прилично зарабатывает, обзаводится индивидуальным транспортом.

Но есть и более интересные детали. Согласно результатам собственных исследований ГК «Интер Союз», о которых рассказала Полина Чалая, если брать место рождения покупателей, то картинка получается такой: Москва - 10%, Московская область - 13%, регионы - 77%. А вот те же данные о месте их постоянной регистрации: Москва - 23%, область - 33%, регионы - 35%. Получается, что как минимум для половины приобретаемая новостройка становится не первым жильем - сначала они покупали здесь что-то еще (куда и «прописывались»), и только потом, повысив собственные доходы, «дозрели» до новостроек.

Что до места работы, то тут картинка абсолютно однозначная: на Москву приходится 43%, область - 48%, и только 9% на регионы. Все-таки, квартира - это достаточно серьезное приобретение, с «региональными» доходами потянуть его довольно трудно.

«Покупателей жилья в Подмосковье можно определить как состоявшихся в финансовом и карьерном плане людей в возрасте от 40 до 50 лет, у которых есть дети-старшеклассники или студенты, - отмечает Валерий Патрушев («РеалИнвест»). - Зачастую это люди из районов с тяжелыми климатическими условиями (Крайний север, Восточная Сибирь и пр.), откуда после выхода на пенсию предпочитают уезжать на «большую землю».

Отмечена в последние годы и еще одна деталь. Раньше основная масса приобретала в Подмосковье однокомнатные квартиры. Это жилье явно расценивалось как временное, с прицелом обменять его потом на Москву. Сегодня же выросла доля тех, кто покупает комфортные 3- и 4-комнатные квартиры в домах повышенной комфортности. Делают это в основном семьи с детьми. Мотивировка понятна: жилье постоянное, если не навсегда, то очень надолго.

В период кризиса появились разговоры, что Москва стала уже не столь привлекательна, как раньше. Дескать, «поднимаются» другие города, а многие люди из числа тех, кто раньше не мыслил своей жизни без «покорения Москвы», остаются дома. А иные - даже приехавшие раньше - возвращаются в родные места.

В самые тяжелые моменты, зимой, казалось, что так и есть - продажи упали. Но уже с весны, по статистике компаний-застройщиков, началось оживление. Пока еще робкое, но совершенно однозначное: желающие купить квартиру в Московской области никуда не делись. Пока Москва и область остаются местом, на порядок опережающим остальную страну по качеству жизни и открывающимся перед энергичными людьми перспективам. И изменения такого положения - уж не знаем, к счастью или нет - в ближайшее время не предвидится.