Что стоит за ростом рынка недвижимости

В феврале молодожены Анатолий и Светлана Кононовы рассказали The New Times, что собираются купить однокомнатную квартиру в подмосковной Ивантеевке. Неделю назад расстроенная Светлана сообщила, что еще не скоро сможет обустроить семейное гнездышко. «Мы только сейчас собрали нужную сумму - почти 2,5 млн рублей, а оказалось, что все однокомнатные квартиры в жилом комплексе раскупили. Дом сдался только в конце февраля, а «однушек» не осталось! Нам предлагали купить двухкомнатную квартиру, но нам это не под силу. Теперь будем ждать. Я слышала, жилье будет дешеветь».

Дух инвестора

По информации Федеральной регистрационной службы, в Москве за март-апрель зарегистрировано 9124 сделки купли-продажи квартир против 4626 в январе-феврале. Фактически столичный рынок вернулся к докризисным показателям, когда в месяц продавалось 9-10 тыс. квартир. Руководитель Школы ипотечного брокера Алексей Теребков объясняет оживление на рынке недвижимости позитивом на финансовых площадках. «В начале весны, после нескольких месяцев падения, снова начал укрепляться рубль, что дало повод спекулянтам заговорить об обвале доллара. Люди, имеющие сбережения, предпочли не гадать, что будет дальше с рублем и долларом, а вложить свои средства в недвижимость», - объяснил Теребков.
В свою очередь, вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимос­ти Ирина Радченко не считает нынешний всплеск активности на рынке недвижимос­ти показателем грядущего устойчивого рос­та. «Большинство сделок, которые сейчас совершаются, являются альтернативными. То есть прирост сделок идет за счет обмена квартир или их расселения с переездом жильцов на более скромную жилплощадь», - пояснила эксперт.

Прощупать дно

С самого начала кризиса на рынке недвижимости возникли слухи о скором и неизбежном падении цен на московское жилье. Однако никакого разового и резкого обвала не произошло, зато начиная с октября московский «квадрат» регулярно дешевеет. Именно поэтому желающие обзавестись новым жильем в начале весны решили «прощупать» дно: некоторые покупатели решили, что дешевле «квадраты» уже стоить не будут, и «распечатали» свои кошельки. «В Москве цена квадратного метра в долларовом выражении за год снизилась в среднем на 30%, в регионах - на 30-45%. Удешевление рубля стало одним из основных факторов начавшегося восстановления спроса на рынке», - считает заместитель председателя Российской гильдии риелторов Константин Апрелев. Слова эксперта подтверждают данные аналитического центра IRN.ru: за апрель московская недвижимость подешевела в долларах на 2,5%. Только за одну неделю - с 4 по 11 мая - средняя стоимость квадратного метра в Москве упала на 0,5% по сравнению с предшествующей неделей - до $4186. Жиль­е падает в цене не только в долларовом, но и в рублевом выражении. Так, по данным делового портала
Metrinfo.ru, с 4 по 11 мая стоимость квадратного метра снизилась на 2700 рублей и достигла 137,3 тыс. руб­лей.

В корпорации «Инком» The New Times подтвердили, что продаж становится больше - по крайней мере, на рынке квартир эконом-класса. Объем выставленных на продажу квартир из разряда вторичного жилья в Москве и Московской области в апреле увеличился на 6,8% по сравнению с мартом и почти сравнялся с уровнем продаж апреля прошлого года.

Причем большинство из приобретенных ныне квартир эксперты относят к категории «старая панель» - это квартиры в пятиэтажках с маленькой кухней. За «квадрат» такого жилья продавцы просили в начале мая в среднем $4202. В сегменте новостроек популярны квартиры экономкласса в панельных домах, расположенных преимущественно в спальных районах Москвы: квадратный метр там обходится покупателю в $4151.

Продолжится ли отступление цен дальше или дно на рынке столичной недвижимости действительно достигнуто? Опрошенные The New Times эксперты уходят от ответа на этот вопрос, считая, что ситуация во многом будет зависеть от макроэкономических показателей в стране. Если экономика начнет «выздоравливать», а платежеспособный спрос населения расти, то и цены на квартиры в Москве будут повышаться.

Спасение - в ипотеке

Впрочем, есть фактор, который оказывает на рынок недвижимости непосредственное влияние: это ипотечное кредитование. Ирина Радченко сообщила, что еще до кризиса уровень ипотечных сделок в Москве составлял 20-25% от всех сделок по купле-продаже жилья, а в некоторых регионах, например, в Башкирии и Самарской области, их количество доходило до 80%. «Сейчас ипотечные кредиты стали слишком дорогими и для заемщиков, и для банков, поэтому на рынке недвижимости наблюдается стагнация», - полагает Радченко. По ее мнению, ситуация с ипотекой на ближайший период полностью зависит от действий правительства. «Если будут исполнены обещания президента по снижению процентной ставки по ипотечным займам с нынешних 18-20% хотя бы до 12-13%, тогда, разумеется, увеличится число желающих улучшить свои жилищные условия, и покупатель вновь вернется на рынок», - утверждает Ирина Радченко. Проблема в том, что в условиях кризиса, серьезно ударившего по банкам, добиться снижения ставок по кредитам рыночным способом шансов нет.

Константин Апрелев также считает, что главная проблема рынка сейчас в восстановлении «прямых» покупок жилья: за наличные деньги или с помощью ипотечного кредита. «Долгожданное возрождение рынка зависит от возвращения к прежнему уровню потребительских аппетитов. А нынешнее восстановление докризисных объемов сделок купли-продажи жилья все же не решает накопившихся за долгие годы проблем на рынке недвижимости. Он в России всегда был дефицитным: предложений мало, поэтому цены на «квадраты» очень высокие», - полагает эксперт.

Индикатор кризиса

Впрочем, пока рано рассуждать о рынке жилья так, словно он уже вышел из кризиса. Принципиально ситуация осталась такой же, какой и была все последние месяцы: цены на жилье падали, но платежеспособный спрос населения катился вниз еще быстрее. Между тем, по мнению многих специалистов, именно устойчивый рост рынка недвижимости станет показателем того, что кризис закончился и экономика берет курс на рост.¹ «Ситуация на рынке недвижимости - это определенный индикатор, который свидетельствует, что в целом экономика страны начинает восстанавливаться», - сказал The New Times Константин Апрелев. Впервые за полгода этот индикатор продемонстрировал признаки роста. Но чтобы вести речь о полном восстановлении на рынке, надо чтобы докризисное число сделок продержалось хотя бы квартал.