Ипотека по-русски: как лишиться квартиры

Волна массовых увольнений, снижения и задержки зарплат, принудительных отпусков, прокатившаяся по России, моментально повлекла за собой просрочки платежей по ипотечным кредитам и создала реальный риск того, что тысячи еще недавно успешных людей пополнят ряды бездомных, а их дети окажутся в детских домах.

А ведь еще недавно банки, создав довольно гибкую линейку ипотечной продукции, предоставляли возможность жить по средствам и не копить, а приобретать в долг жилье. Государство всецело банки в этом поддерживало, как на законодательном уровне, так и на уровне публичных выступлений первых лиц государства.

Поверили в ипотеку и граждане, тем более что больше верить было не во что. Ведь в России купить квартиру, заработав деньги за два-три года пахоты хоть на заводе, хоть в офисе, практически невозможно было и до кризиса. Оставалась реальная, но безрадостная перспектива ожидания недвижимого наследства, доставшегося родственникам еще с советских времен.

Поэтому и приобрела популярность ипотека в России в основном у граждан репродуктивного возраста. Для них же, кстати, был придуман и такой вариант приобретения жилья, как социальная программа «Молодой семье - доступное жилье». И она дала трещину в кризис. Например, в Свердловской области в январе 2008 года 150 супружеских пар приобрели квартиры по социальной программе, а в январе 2009-го - только 30. Другой вариант господдержки молодых семей - выдача денежного сертификата, который должен использоваться в качестве первоначального взноса при приобретении жилья. В начале 2009 года огромное количество сертификатов, выданных на покупку жилья молодым семьям, так и не было реализовано из-за сворачивания банками ипотечных программ.

Почти одновременно огромное количество строек остановилось, компании-застройщики отказываются вводить в эксплуатацию дома, проходить госкомиссии. Связано это с начислением налога на прибыль, которой, по сути, нет. Такая ситуация грозит нам дефицитом жилья уже через несколько лет.

Однако тем, кто сейчас не может приобрести жилье, уже завидуют те, кто смог это сделать в последнее время с использованием заемных средств. По данным Ассоциации российских банков, по состоянию на середину апреля 2009 года общая сумма задолженности граждан по ипотеке составила 1,072 трлн руб., количество проблемных заемщиков по ипотеке перевалило за 110 тысяч, количество дел о неуплате ипотечных кредитов в судах составило 10 тысяч, количество судебных решений о взыскании на заложенное жилье - 3 тысячи.

Ипотека оказала серьезное влияние на демографию в стране. И поэтому большинство ипотечных заемщиков - это семьи с маленькими детьми. Многим из них банки уже отказали в реструктуризации кредита, потому что такие клиенты входят в повышенную зону риска потери работы: один член семьи и так уже в декретном отпуске. В государственное Агентство по реструктуризации ипотечных кредитов ежедневно приходят такие заявки, и многим приходится отказывать.

Вот что рассказал мне житель Санкт-Петербурга Вадим Студенцов: «Наша семья попала в затруднительное положение. В 2007 году взяли ипотечный кредит на трехкомнатную квартиру. Нашему старшему ребенку 4 года, младшему - год. Сейчас доходы сократились, и едва хватает на еду. Банк («Райффайзен») в реструктуризации отказал по телефону (потратив на рассмотрение заявки полтора месяца). Сейчас у нас один просроченный платеж, но после второго банк подает в суд иск. Предложили продавать квартиру своими силами. Материнского капитала, который будет выдан семье в сентябре, банк ждать отказывается...».

Вадим не обращался в АРИЖК с просьбой реструктурировать кредит, потому что имеет в собственности земельный участок (который продать не может из-за кризиса).

Вот еще пост с форума ипотечных заемщиков. Александр Б.: «В конце лета 2008 года, в предчувствии неладного с долларом, мною было направлено письмо на имя генерального директора банка «Дельта кредит», заемщиком которого я являюсь, с просьбой рассмотреть изменения условий кредита (перевод в рубли). Потом пару недель вызванивал, чтобы получить ответ на письмо. В итоге просто-напросто отказали, ссылаясь на договор (мол, подписал и никаких изменений). Причем всем плевать, что я являюсь добросовестным клиентом и все предыдущие выплаты были произведены точно в срок! В январе 2009 года послал им очередное письмо с информацией, что если курс доллара будет расти такими темпами, я просто потеряю возможность выплачивать кредит. Пока жду, пошла третья неделя...».

История типична, подобных - тысячи.

Банки часто отказывают в реструктуризации своим клиентам без объяснения каких-либо причин. Потому что все наши законы - на стороне кредитора. И если вы до кризиса были добросовестным заемщиком, то максимум на что вы можете рассчитывать, это на решение суда, которое отсрочит выплату полной стоимости квартиры на год. За этот год вы должны либо самостоятельно продать недвижимость, либо найти деньги, чтобы расплатиться с банком.

Если же суд принял позицию кредитора, то ваша квартира будет продана с аукциона по более низкой цене в целях получения быстрых денег, а остаток вы будете выплачивать до конца своих дней. Утешением может послужить только тот момент, что должник может проживать в дефолтной квартире до тех пор, пока новый собственник не вступит в свои права и не придет с судебными приставами. Больше никто не имеет права выкидывать должника из его квартиры.

Зато новый собственник может выкинуть на улицу всех, включая младенцев. Оказавшись на улице, семья автоматически становится «неблагополучной». Здесь, не исключено, вмешается еще и попечительский совет, так как значительно ухудшатся условия проживания ребенка. Не знаю, как с лишением родительских прав, но то, что младшего члена семьи отправят либо в дом ребенка, либо в приют, либо соответствующим решением в детский дом, - вполне вероятно. Потому что выписанный «в никуда» ребенок - это потенциальный бомж.

Но если закон всегда на стороне кредитора, то его исполнители, как это ни странно, иногда сочувствуют жертвам. Срабатывает, так сказать, фактор человечности. Так, в феврале этого года судебные приставы Магнитогорска просто отказались выселять на улицу более 100 задолжавших банкам семей из ипотечных квартир, потому что у большинства из них не было альтернативного жилья. Самое интересное, что бунт подчиненных поддержал и главный судебный пристав Челябинской области Александр Новокрещенов, который лично приехал в Магнитогорск, для того чтобы стать посредником в переговорах между людьми и банками.

Комментарий

«Закон не дает защиты даже несовершеннолетним», считает Иван Белоусов, юрист компании Tua Gratia

- Есть ли у добросовестного заемщика, не допускавшего просрочки платежей, но столкнувшегося с резким ухудшением собственного финансового положения, юридические возможности для того, чтобы обязать банк провести реструктуризацию кредита?

- Реструктуризация кредита, по существу, является изменением договора. По общему правилу, установленному п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ, изменение договора возможно только по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом, другими законами и самим договором. Таким образом, обязать банк провести реструктуризацию кредита не представляется возможным, этот вопрос остается на усмотрение банка.

- Как может проходить исполнение судебного решения по выселению из единственного жилья семьи с несовершеннолетними детьми? Какую роль в этом процессе могут играть органы опеки? Могут ли они выступать третьей стороной в суде?

- В соответствии с п. 1 ст. 78 Федерального закона «Об ипотеке» обращение банком взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими.

В соответствии с п. 1 ст.

35 Жилищного кодекса РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Законом не установлено каких-либо исключений в отношении случая, когда жилое помещение является единственным и в нем проживают несовершеннолетние дети. Таким образом, несовершеннолетние могут быть выселены из занимаемой квартиры на общих основаниях без предоставления каких-либо дополнительных гарантий и компенсаций.

Законодательством РФ предусмотрены случаи, когда необходимо привлечение органов опеки и попечительства для участия в деле в целях дачи заключения (например, дела об усыновлении, о признании несовершеннолетнего дееспособным и др.), однако в данный перечень не входят дела о выселении несовершеннолетних.

- Куда и на каких основаниях могут быть выселены люди из единственной ипотечной квартиры? Насколько возможен вариант выписки и выселения «в никуда»?

- Вопрос не совсем корректно сформулирован. Выселение осуществляется не «куда», а «откуда». И в связи с этим может сложиться ситуация, когда залогодатель и проживающие с ним лица, как это ни печально, могут быть выселены «в никуда».

От первого лица

«Мы принимаем абсолютно все заявления», - говорит Андрей Языков, генеральный директор ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (АРИЖК)

- За первый квартал 2009 года обнаружилось несколько категорий заемщиков, которые не попадают под стандарты АРИЖК. Удалось ли изменить условия реструктуризации в пользу какой-нибудь из категорий заемщиков, если да, то для кого и каким образом? Что делать тем, кто брал валютные кредиты?

- Они могут принять участие в программе реструктуризации с 1 января 2009 года. Реструктурировать можно кредит, выданный в любом банке, в любой валюте, под любую ставку и по любому стандарту.

- Это могут сделать и владельцы комнат, в том числе в коммунальных квартирах?

- Действительно, в первоначальной версии стандарта, принятой 25 февраля 2009 года, владельцы комнат в коммунальных квартирах не могли рассчитывать на реструктуризацию, мы исправили этот недочет, и с 1 мая 2009 года владельцы комнат также могут принять участие в программе.

- А семьи, в которых ребенок появился вскоре после получения ипотечного кредита?

- Рождение ребенка не является поводом для отказа в реструктуризации. Если в семье появился ребенок и он вместе с родителями наделен правами собственности в заложенной квартире, в пакет документов должно быть включено письменное согласие органов опеки. Процедура рассмотрения и принятия решения у органов опеки довольно громоздкая, она занимает примерно три недели. АРИЖК проводит активную разъяснительную работу с региональными администрациями, чтобы ускорить процесс, так как органы опеки находятся в их подчинении.

- Будете ли вы продолжать работу по расширению списка? Каков на сегодняшний день процент отказов по заявлениям о реструктуризации?

- Ключевая задача АРИЖК - социальная защита. Требования к гражданам, которые могут воспользоваться ею, достаточно жесткие: гражданство России, единственное жилье для проживания, у заемщика должно произойти существенное сокращение дохода или существенный рост расходов по кредиту.

Одобрен новый уровень допуска заемщиков к господдержке: если раньше воспользоваться помощью АРИЖК могли граждане, чьи доходы снизились до двух прожиточных минимумов в месяц на члена семьи, то по новым правилам достаточно падения до трех минимумов (в Москве это 22 530 руб., в регионах - меньше). Отменено требование регистрации в квартире, купленной по ипотеке, а также заемщик может не продавать автомобиль, стоимость которого составляет меньше 350 тыс руб.

Мы убедительно просим наших региональных партнеров принимать абсолютно все заявления. Но мы досконально изучаем ситуацию, которая побудила человека к нам обратиться. В настоящий момент мы отказываем примерно 45% заявителей.

- С какими банками вы на сегодня заключили прямые договора и какие преимущества это дает заемщикам?

- На сегодняшний день заключены соглашения с ВТБ24, Сбербанком, Газпромбанк-Ипотекой, Банком «Возрождение», МБРР и Далькомбанком, однако чтобы работать с АРИЖК, не обязательно подписывать специальное соглашение. Соглашение необходимо прежде всего, чтобы упростить документооборот и ускорить процесс реструктуризации. Для заемщика это означает, что он не должен предоставлять многие бумаги, за него это делает банк.

Советы

Что делать, если вы не можете платить по кредиту

Ничего лучше пока не придумано

- Не паникуйте, если вам будут звонить представители банка или коллекторы. Не пытайтесь от них скрываться. Ведь рано или поздно все равно получите повестку в суд.

- На суде, в соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса, требуйте снизить размер неустойки. Ведь до кризиса вы исправно платили по кредиту.

- Если решение суда вас не устроит, вы можете обжаловать его в течение 10 дней в вышестоящем суде. Законом предусмотрена возможность отсрочки или рассрочки исполнения решения суда (п. 1. ст. 203 ГПК РФ). Поэтому вы можете обратиться в суд с соответствующим заявлением.

Ноу-хау

«Простить? Ни в коем случае!»

Человек остается должен банку, и после того как у него отобрали квартиру

В апреле, когда стало ясно, что государственные программы помощи ипотечным заемщикам подходят далеко не для всех, как и индивидуальные программы реструктуризации кредитов отдельных банков, была создана Межрегиональная антикризисная система сопровождения ипотечных заемщиков (МАССИЗ). О том, чем она сможет помочь горе-ипотечникам, нам рассказал Владимир ЛОПАТИН, директор компании-администратора проекта «Центр управления ипотечной задолженностью».

- Можно ли сказать, что вы станете посредниками в переговорах между кредиторами и заемщиками?

- Многие проблемные заемщики склонны видеть в банке-кредиторе не союзника, а жесткого контрагента.

Потенциально наибольшими основаниями претендовать на роль такого посредника располагают ипотечные брокеры. Абсолютное большинство которых к тому же работают в риелторских структурах. Соответственно, с их помощью предмет ипотеки может быть реализован с гораздо большей экономической эффективностью, чем в случае, когда этим занимаются сами кредиторы или, тем более, судебные приставы.

- Вы собираетесь работать с проблемными заемщиками, не попадающими под стандарты АРИЖК. А будут ли у вас какие-то свои стандарты?

- Работать будем с любыми заемщиками, без всякого фильтра. Другое дело, что не каждому мы, наверное, сможем помочь в том разрезе, в каком ему хотелось бы. Стандарты в этом смысле будут задавать конкретные банки. А у них все очень по-разному.

- Как быть с ситуацией, если денег, вырученных от продажи, не хватает для полного погашения кредита?

- Мы, россияне, в этом отношении очень сильно отличаемся, например, от США. Там в законе есть понятие так называемого ограниченного регресса. Обратил банк взыскание на этот залог - все, больше никаких претензий к должнику.

У нас реализация залога не освобождает заемщика от погашения «хвоста», если он возник. И Центробанк крайне напряженно относится к любым формам прощения этого «хвоста». Поэтому в большинстве случаев банк и слышать не хочет о прощении, хотя прекрасно понимает, что перспективы дальнейшего взыскания долга после продажи залога весьма призрачны.