Квартира в подарок: брать или отказаться?

Отношение людей к дарам, скажем так, противоречиво. С одной стороны, получить что-то бесплатно приятно - и это выражается в грубоватом, но метком народном афоризме «на халяву и уксус сладок». С другой стороны, «дареному коню в зубы не смотрят» - т. е. понятно, что подарок может оказаться и не столь привлекательным, как выглядит на первый взгляд. Ну и, конечно, «бойтесь данайцев, дары приносящих» - тут вообще без комментариев.

Что же это такое - дар, в особенности применительно к любимому нами рынку недвижимости? С этим вопросом разбирался корреспондент Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru.

Можно, но с оговорочками

Статья 572 Гражданского Кодекса (ГК) определяет дарение как сделку, при которой одна сторона передает или обязуется передать что-то другой безвозмездно. Кстати, это «что-то» вовсе не обязательно должно быть материальным: например, можно подарить и «освобождение от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом». Выражаясь проще, простить кому-то долг или обязаться выплатить за него долг третьему лицу - это тоже дар.

Что касается дарения недвижимости, то, как говорит Оксана Щеславская, юрист компании «Пересвет-Недвижимость», этот договор обязательно заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации - точно так же, как и все прочие сделки (купли-продажи, мены и т. п.).

Закон, продолжает Оксана Щеславская, вводит и достаточно большое количество ограничений на дарение:

- запрещается дарить от имени малолетних (не достигших 14 лет) детей, от имени недееспособных; - граждане, находящиеся на лечении или содержании в лечебных, воспитательных учреждениях или учреждениях социальной защиты, не вправе одаривать работников этих учреждений и членов их семей; - запрещено делать подарки государственным и муниципальным служащим в связи с их должностным положением; - запрещен договор дарения, предусматривающий передать дар после смерти дарителя - такие сделки следует оформлять завещанием.

Михаил Раздольский, руководитель отделения «Октябрьское Поле» Компании «Инком-Недвижимость», добавляет еще несколько важных штрихов. Договор дарения обязательно должен указывать все параметры дара - применительно к недвижимости это означает адрес, общую и жилую площадь и т. д. Формулировки вроде «дарю все мое имущество» недопустимы. Возможен дар с определенным условием: скажем, родители обязуются подарить непутевому сыну хорошую квартиру, если тот, наконец, женится или закончит институт.

И, вероятно, самое главное. Дарение - это безвозмездная сделка. Если будет доказано, что за квартиру даритель получил деньги или что-либо еще - договор будет считаться ничтожным. В нашей статье мы еще вернемся к этой теме...

Нагрузка к дару

Принимая подаренное недвижимое имущество, одаряемый получает вместе с ним и то, что в законах называется «бременем содержания» - обязанность платить квартплату, коммунальные платежи, налог на имущество и т. п. Кроме этого, напоминает Александр Перепелкин, юрист агентства недвижимости «НОРА», законодательство рассматривает получение имущества как доход, с которого одаряемый обязан заплатить налог на доходы физических лиц. Исключения сделаны только для тех случаев, когда даритель и одаряемый являются членами одной семьи и/или близкими родственниками. Таковыми признаются супруги, родители и дети (в том числе усыновленные), дедушки- бабушки и внуки, полнородные и неполнородные братья и сестры. Все прочие варианты родственных связей «льготными» в плане налогообложения не считаются.

«Передумать» сложно

Часто бывает так, что подаривший по-прежнему считает имущество «своим» и уверен, что в случае необходимости может все «переиграть назад». Увы, это не так: расторгнуть сделку дарения, конечно, можно, но только через суд и в строго оговоренных законом случаях.

Во-первых, это традиционные для всех операций с недвижимостью ситуации, когда бывший собственник находился в невменяемом состоянии или был ранее признан судом ограниченно дееспособным. Расторгнуть сделку дарения можно, если она была совершена под влиянием угроз или насилия.

Во-вторых, перечисляет Михаил Раздольский («Инком-Недвижимость»), есть особые основания, перечисленные в ст. 578 ГК РФ: если одариваемый оказался настолько неблагодарным, что совершил покушение на жизнь дарителя или его родственников, либо умышленно нанес телесные повреждения дарителю. Еще одно основание - если получатель дара плохо обращается с этим имуществом.

В-третьих, можно отменить дарение, если оно было совершено юридическим лицом или частным предпринимателем в течение шести месяцев, предшествовавших объявлению о банкротстве. Еще вариант - когда даритель переживает одариваемого, но при условии, что этот пункт включен в текст договора дарения.

Однако все варианты отмены дарения имеют существенный «подводный камень»: если подаренная квартира или комната была продана третьему лицу, то возврат ее обратно дарителю уже невозможен.

«Операция прикрытия»

Специалисты знают, что дарением часто «прикрывают» возмездную сделку, т. е. куплю-продажу. «Это может раскрыться в случае, если будет доказан факт передачи денег,- говорит Александр Наумов, эксперт агентства недвижимости «БЕСТ-Комфорт». - Разбирательство обычно происходит по инициативе стороны, считающей себя пострадавшей: соседей, родственников». В этом случае, продолжает он, вступает в действие ст. 170 ГК РФ, где говорится, что «притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна».

Правда, как отмечает Александр Перепелкин (агентство «НОРА»), соответствующее решение может принять только суд, и доказать там что-то очень сложно. «Необходимо представить суду письменные доказательства факта передачи денежных средств,- отмечает эксперт. - Только вырезок из газет объявлений о продаже недостаточно».

Михаил Раздольский («Инком-Недвижимость») уточняет, что помимо притворной сделки существуют еще сделки «антиобщественные» и «антигосударственные». Для того, чтобы быть отнесенной к последней категории, достаточно доказать, что целью «дарения» являлось сокрытие истинного размера доходов или уклонение от уплаты налогов. «Если будет доказано, что имело место сокрытие налогов, то ответственность может быть не только административной, но и уголовной,- отмечает Михаил Раздольский. - Об этом совершенно четко говорится в ст. 198 Уголовного кодекса».

Дела наследственные...

Существует две сферы, в которых договоры дарения используются очень часто. Первая - это передача квартиры от стариков детям - чтобы последние не возились потом с оформлением наследства.

«До 2006 года наследники при принятии наследства должны были платить налог, сумма которого зависела от стоимости наследуемого имущества и часто была очень значительна,- напоминает Оксана Щеславская («Пересвет-Недвижимость»). - Полученное в дар также облагалось налогом, однако действовавшее в тот период законодательство позволяло в большинстве случаев избежать его уплаты».

С 1 января 2006 года законы были изменены - близкие родственники больше не платят налоги на имущество, переходящее и в порядке наследования, и в порядке дарения. Однако сделки дарения стариков с молодежью не отмерли за ненадобностью. «Договор дарения недвижимости между близкими родственниками стал использоваться даже еще чаще,- отмечает Александр Перепелкин (агентство «НОРА»). - Как и раньше, эта форма избавляет детей и других родственников от юридической волокиты, связанной с оформлением наследства. А также дает возможность старикам, предчувствующим наследственные споры, распорядиться своей недвижимостью и передать ее в собственность конкретным родственникам».

Правда, напоминает Михаил Раздольский («Инком-Недвижимость»), договор дарения будет признан недействительным, если в суде будет доказано, что его целью было лишить законных наследников права на обязательную долю.

...и коммунальные

Вторая сфера, где дарение активно использовалось - комнаты и доли в коммунальных квартирах. Дело в том, что согласно ст. 250 ГК собственники других долей пользуются т. н. «преимущественным право»: собственник комнаты, желающий ее продать, должен сначала предложить соседям, и только потом - посторонним. Чтобы обойти это правило, использовалось дарение - о нем ст. 250 ГК ничего не говорит.

Но такой договор дарения не только прикрывает куплю-продажу, но и может помешать в дальнейшем одаряемому совершенно с неожиданной стороны. Проиллюстрируем это реальной историей из жизни.

В середине 90-х годов пожилая учительница, жившая в Москве, уехала в Америку - думала, что насовсем. Свою квартиру она продала. Но жизнь за океаном не заладилась, и наша героиня решила вернуться. Жилье подорожало, и денег ей хватило только на комнату в родном Западном округе. Году в 1999-м она и купила комнату в хрущевке - причем именно по договору дарения. А через несколько лет дом пошел под снос. Всем жильцам предоставляли отдельные квартиры, а ей - только комнату в коммуналке. Мол, уезжала куда-то, комната не первично приватизированная, а почему-то подаренная... А бабушка - ветеран войны, ей уже хорошо за 85, то есть имеет кучу заслуг и льгот. Но «муниципалы» на них внимания не обратили и вообще - уперлись.

Но героиня наша не была рядовым «божьим одуванчиком» - некто из очень больших московских начальников оказался ее бывшим учеником. Он так рявкнул на районных чиновников, что те с перепугу предоставили квартиру даже бОльшей площади, чем полагалось по нормам.

Все эксперты, которых мы просили прокомментировать ситуацию, только разводили руками: по всем законам, то, каким образом жилье получено, не влияет при сносе устаревшего фонда на размер будущей квартиры. Налицо «волюнтаризЬм» чистой воды - который, однако, в наших палестинах тоже необходимо принимать в расчет.