Сбербанк становится главным строителем

Анализ последних отчетов российских банков вскрывает серьезность проблемы «плохих» долгов. Судя по всему, это расплата за кредитный бум 2006-2007 годов. Банки пожинают плоды кредитной экспансии и снижения уровня требований к заемщикам. Другая причина - рост долгов банкам со стороны компаний, в первую очередь, девелоперских и строительных. Это уже приводит к смене владельцев «замороженных» проектов. Одним из главных игроков на этом рынке становится Сбербанк.

Во вторник стало известно о серьезных долговых проблемах одного из лидеров столичного рынка девелопмента - компании Capital Group. Просрочив платеж Сбербанку по кредиту в 400 млн долларов, она рассталась со своим залогом - проектом «Город столиц» в «Москва-Сити». Любопытно, что менее месяца назад сообщалось, что Сбербанк и Capital Group договорились о рассрочке долга девелопера на пять лет. Причиной согласия банка стал тот факт, что на достройку высотки Capital Group требовалось всего 100 млн. долларов.

«Одна из главных составляющих девелопмента - это процент административного ресурса а общих затратах» Источник газеты ВЗГЛЯД в топ-менеджменте компании Capital Group сообщил во вторник, что старые договоренности остались в прошлом», договоры о реструктуризации кредита подписаны, и завершение строительства «Города столиц» профинансируют структуры Сбербанка. Сумму инвестиций источник назвать отказался. «Город столиц» строится на 9-м участке делового центра «Москва-Сити». Его общая площадь - 280 тыс.квадратных метров, из которых апартаменты занимают примерно половину.

В «Капитал групп» оценивают долю непроданных площадей в 70-75%, то есть Сбербанку недвижимость досталась примерно по 65-69 тыс. рублей за 1 квадратный метр. При этом своим покупателям девелопер предлагал жилые апартаменты за 15-20 тыс. долларов за метр. Риэлторы утверждают, что с осени прошлого года продаж жилых апартаментов не было ни одного из застройщиков.

«Фактически, сегодня уже можно говорить о том, что трендом девелоперского кризиса стал переход строящихся объектов под «крыло» государства в счет оплаты долговых обязательств, - сказал ВЗГЛЯДу гендиректор компании «Форпост-Проект» Игорь Лучников. - Способов латания кассовых разрывов больше не становится, а сроки расплачиваться подходят».

Напомним, что первым «дорогу к государству» проложила Группа ПИК - в результате сменился владелец девелоперской корпорации. Теперь им является государство. Если не считать 15%, которые размещены на свободном рынке, то 5% акций отошли структурам ВТБ-Капитала, 25% отданы в залог Банку России, еще 25% проданы сенатору-бизнесмену Сулейману Керимову. После завершения реструктуризации долгов компании ему достанется еще 20% акций ПИК.

И это далеко не единственный случай, когда за счет передачи активов другим собственникам фактическое банкротство девелопера откладывается. В частности, корпорация АФК «Система» также в начале апреля 2009 года для того, чтобы добиться от ВТБ реструктуризации долгов, была вынуждена передать ВТБ 51% своей девелоперской компании «Система-Галс». Ее долг ВТБ составлял порядка 23 млрд рублей. При этом рыночная капитализация «Системы-Галс» оценивается в не более чем 90 млн долларов.

Но, все же, ведущим игроком на девелоперской ниве может стать главный «народный банк» страны - Сбербанк. Известно, что именно у него просит кредит на 500 млн долларов на достройку гостиницы «Москва» фирма «Декмос», контролируемая столичным правительством.

Месяцем раньше Сбербанку перешли от компании-застройщика Midland действующие бизнес-центры Midland Plaza на Новом Арбате «Южный порт». Сумма сделки составила около 300 млн долларов. Большая часть этих средств также была направлена на погашение задолженностей девелопера.

Об эффективности инвестиций государства в девелопмент можно судить, например, по операциям Сбербанка, который в разгар кризиса профинансировал сделку по покупке мега-проекта «Рублево-Архангельское». Акт купли-продажи произошел в начале осени прошлого года, когда рынки недвижимости падали во всем мире. На тот момент проект «Города миллионеров» уже 4 года находился на «бумажной» стадии. По данным источников газеты ВЗГЛЯД в ряде консалтинговых компаний, Сбербанк приобрел актив за 4,5-5 млрд долларов.

Напомним, что изначально проект «Рублево-Архангельское» был создан в компании сенатора Сулеймана Керимова «Нафта-Москва». Проект элитного коттеджного поселка на 2,7 млн квадратных метров жилья по Новорижскому шоссе и участок земли размером 430 гектаров в Захарковской пойме он уступил за 5,3 млрд долларов бывшему владельцу Бинбанка Михаилу Шишханову.

«Трудно указывать на побудительные мотивы для такой высокой цены за проект на «бумаге», - говорит ВЗГЛЯДу аналитик компании «Проект-Экспертиза-ХХ1» Леонид Шальнов. - По всей видимости, сыграли свою роль два момента: имидж самого дорогого загородного поселка в Подмосковье и статус участника проекта «Доступное жилье», хотя, мягко говоря, о какой доступности могла идти речь в «Городе миллионеров» - непонятно».

Известно, что в проекте на условиях аутсорсинга осталась управляющая компания «Нафты» ООО «Терра-девелопмент». Известно также, что главный кредитор Сулеймана Керимова - Сбербанк - сделку одобрил. Тогда же замминистра Минрегионразвития Сергей Круглик поставил под сомнение присутствие девелоперского проекта «Рублево-Архангельское» в числе получателей государственной поддержки в рамках нацпроекта «Доступное жилье». По условиям нацпроекта, государство оказывает помощь в сооружении инфраструктуры и в виде субсидирования ставок по кредитам. По оценкам экспертов, до продажи в проект было вложено не более 600 млн долларов.

Девелопмент в России - бизнес достаточно специфический. По общему мнению участников строительного рынка, одна из главных его составляющих - это процент административного ресурса в общих затратах инвестора.

С другой стороны, государство вольно как давать преференции, так и забирать их назад. Как и предполагали многие эксперты, «Рублево-Архангельское» лишился статуса участника нацпроекта и вообще сменил, как сообщало агентство «Интерфакс», свой «звездный статус». Теперь здесь будут строить «просто город» без приставки «миллионер». То есть, получается, что Сбербанк купил не проект, а участок земли.

«В условиях кризиса потенциальная прибыльность девелоперских проектов, находящихся на нулевом цикле, стремится к нулю, - говорит ВЗГЛЯДу гендиректор московского проектного бюро Александр Горюнов. - Особенно это касается дорогих и масштабных проектов. Ни один олигарх сегодня не осилит «Рублево-Архангельское». К тому же, чтобы продать дома по какой бы то ни было цене, их для начала надо построить. Понятно, что сделать это без привлечения заемных средств невозможно. Привлечь, впрочем, тоже нереально. Остается государство. Им и стал Сбербанк».