Сдай в аренду квартиру - выплатишь кредит

С одной стороны, «ипотечную» квартиру опасно сдавать в аренду: человек, приобретающий жилье в кредит, не сразу становится его официальным собственником. Как подтверждает Мария Жукова, Первый заместитель Директора компании «МИЭЛЬ-Аренда», если человек купил квартиру по ипотеке, то до момента полного расчета с банком квартира не является собственностью данного человека. Ее владельцем является банк, выдавший ипотечный кредит. Пока не выплачена вся сумма займа, покупатель квартиры имеет право только ею пользоваться, иными словами, проживать в ней; распоряжаться же не имеет права.

С этим соглашается и Наталья Емелина, директор агентства недвижимости «Бест-Комфорт», цитируя выдержку из типового договора ипотеки банка «ДельтаКредит»: «Залогодатель обязуется не сдавать квартиру в наем, не передавать в безвозмездное пользование или, по соглашению с другим лицом, не предоставлять последнему право пользования квартирой или иным образом не обременять квартиру правами третьих лиц без предварительного письменного согласия Кредитора-залогодержателя (Банка)». Также заемщик обязан сообщить банку о лицах, которые будут проживать в квартире.

С другой стороны, с банками всегда можно договориться. Так, Хая Плещицкая, руководитель юридического департамента МИАН, рассказывает: кредитным договором с банком предусмотрено обязательное согласование с последним сдачи квартиры внаем (аренду). При этом доходы, полученные от сдачи квартиры в аренду, облагаются налогом - на сегодня его ставка составляет 13% (для физ. лиц), добавляет Ольга Садовская, Член Правления Городского Ипотечного Банка.

«Безусловно, такие прецеденты существуют, когда заемщики, не расплатившиеся с банком по ипотеке, сдавали квартиру в аренду с согласия банка. Обычно аргументация для банка следует такая – с помощью денег, получаемых за аренду квартиры, заемщику легче расплатиться по кредиту. Не скажу, что все банки охотно на это идут, но такие случаи, повторяю, существуют», - говорит М.Жукова.

Все ли довольны?

«Идеальный вариант — сразу при покупке квартиры по ипотеке обсудить с банком возможность не только личного проживания, но и варианта сдачи в аренду с целью рассчитываться этими суммами по кредиту», - говорит Хая Плещицкая. Если же заемщик скроет информацию о том, что жилье сдается в аренду, может последовать проверка: банк в соответствии с ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости») вправе проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания имущества, заложенного по договору об ипотеке. Этим правом банк может воспользоваться и в том случае, если заложенное имущество передано заемщиком на время во владение третьих лиц. Однако осуществляемая банком проверка не должна создавать неоправданные помехи для использования заложенного имущества заемщиком или другими лицами, во владении которых оно находится. В случае же обнаружения незаконной сдачи объекта в аренду ситуация регулируется кредитным договором: от штрафа до требования досрочного возврата кредита, рассказывает эксперт.

Виктория Опольская, руководитель отдела аренды жилых помещений компании Blackwood, помечает: «Для залогодателя последствия будут определяться условиями об ответственности за нарушение обязательств, предусмотренными договором об ипотеке. Это может быть, например, обязанность залогодателя уплатить залогодержателю штраф в размере, определенном договором об ипотеке, или право залогодержателя расторгнуть обеспеченный ипотекой кредитный договор и потребовать досрочного возврата кредита.
Для арендатора последствия указанного нарушения определены пунктом 2 статьи 40 федерального закона об ипотеке, и они могут наступить в случае неисполнения заемщиком своих обязательств по договору, обеспеченному ипотекой».

При этом не все банки готовы одобрить аренду квартиры, приобретенной в кредит. «Как правило, банки не препятствуют сдаче квартиры в аренду, но здесь, как и везде, могут существовать свои исключения, - говорит Ольга Садовская.

- Решение данного вопроса зависит от кредитной политики банка и политики по управлению рисками. При официальной сдаче жилья в аренду договор аренды необходимо зарегистрировать, и в случае, если арендатор, обладающий правом пользования квартирой на основании заключенного договора аренды, захочет в ней зарегистрироваться, и в то же время ипотечный заемщик, являющийся собственником квартиры, перестанет платить по кредиту, банк будет ограничен в своих действиях наличием зарегистрированных третьих лиц-арендаторов. Поэтому ряд банков не дает официального согласия на сдачу ипотечных квартир в аренду».

«По словам наших банков-партнеров, они неохотно идут на официальное письменное одобрение аренды, поскольку это обстоятельство ущемит банк в правах на объект залога. Появляются права пользования жильем у третьих лиц. Завтра у заемщика может наступить «дефолт», а квартира дополнительно обременена договором аренды. Но фактически банк не препятствует этому процессу. Особенно это актуально сейчас, в тяжелых экономических условиях, когда банки готовы поддержать своих заемщиков всячески во имя своевременных и регулярных выплат по кредитным обязательствам», - добавляет Наталья Емелина.

 «Раньше банки неохотно соглашались на сдачу «ипотечного» жилья в аренду. Приобретение квартиры в кредит для проживания обуславливало относительно низкие процентные ставки по ипотеке. Ставки по кредиту на предпринимательские цели оценивались по-иному, гораздо выше. Другая причина заключалась в том, что если квартира планировалась к сдаче, то необходимо было учитывать дополнительные риски порчи или утраты квартиры, что отражалось на стоимости страховки.
Сейчас ситуация в связи с кризисом изменилась. Если договор аренды не ущемляет права банка как залогодержателя и заемщик добросовестно погашает кредит, банк, как правило, дает согласие на сдачу жилья аренду», - говорит Анжелла Дубровская, руководитель отдела ипотеки инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век».

Если обсудить условия заранее

В кризисной ситуации можно обсудить с представителем банка возможность не только личного проживания, но и варианта сдачи в аренду с целью рассчитываться этими суммами по кредиту. «Если изначально в анкете заемщик укажет цель покупки квартиры с последующей сдачей в аренду, это вариант может быть реализован. Нужно рассчитывать, что страховка жилья будет в данном случае дороже. Условия аренды тоже будут отрегулированы договором, рассказывает Наталья Емелина. - Правда, под общий знаменатель сложно подвести сумму аренды по отношению к ежемесячным выплатам по кредиту – ситуация зависит от состояния рынка. Можно рассмотреть пример однокомнатной квартиры в Алтуфьево, купленной по ипотеке в 2007 году. После покупки ежемесячные выплаты по кредиту были меньше арендной ставки. Потом сравнялись, а в настоящий момент сумма аренды ниже на 5-7 тысяч, нежели размер ипотечного платежа».

«Однозначно стоит отметить, что стоимость аренды будет ниже выплат по ипотечному кредиту, в случае, если доля кредитных средств была значительной в общей стоимости квартиры. О более точных цифрах на сегодняшний момент говорить достаточно сложно в связи со сложившейся ситуацией на рынке недвижимости», - говорит Екатерина Костина, Начальник Отдела маркетинга Департамента Развития Бизнеса БАНКА ИТБ (ОАО).

«Сказать же, какая доля сдаваемого жилья является ипотечной, и, тем более, каков процент тех, кто сдает квартиру без согласия банка, сложно. Прежде всего, потому, что такой статистики не существует. Как вы понимаете, не в интересах арендодателей афишировать себя в том случае, если квартира сдается без согласия банка», - резюмирует Мария Жукова.