Жилье дешевеет, а покупателей нет

Спад на московском рынке недвижимости набирает обороты. За ноябрь квартиры на вторичном рынке подешевели на 10% (и это в долларах, которые дорожают). На рынке новостроек одни девелоперы объявляют скидки на 15-25%. Другие "падают" на ту же ступень во время переговоров с покупателями. Многие изобретают рассрочки и внебанковские кредиты. И вступают в переговоры с правительством Москвы о продаже невостребованных метров на аукционе. Третий по счету состоится на следующей неделе. Потенциальные покупатели, наблюдая эту суету, мучаются вопросом: а стоит ли спешить с покупкой жилья? Вдруг застройщики "падут" еще ниже? "Известия" попытались прикинуть шансы тех, кто задумал решить жилищный вопрос при помощи кризиса.

На "вторичке" обвала не ждут

На "вторичке" - рынке готового жилья - по-прежнему царит так называемая альтернатива. Чья суть - обмен с доплатой. Риэлторы признают, что сделок становится все меньше. По сравнению с августом объем предложения вырос на 40% - но не за счет притока новых продавцов, а потому что старый товар не раскупается. Спад вызван объективными причинами: покупателям доплачивать нечем. Боятся потери работы, сокращения зарплаты, снижения рублевых доходов из-за девальвации рубля. Но обвала цен не ждут.

"При альтернативных сделках, - объясняют в одном из агентств, - покупатели - они же и продавцы. Им не выгодно, чтобы их квартиры подешевели в 2-3 раза. Люди рассуждают здраво. Просто сейчас действительно многим не до крупных покупок. Ведь дополнительные 20 метров - это, извините, как минимум тысяч 120 долларов. Кредиты брать теперь все боятся. Да их и не дают".

- Тем, кому действительно надо обмениваться, некогда смотреть на рыночные тенденции, - подытоживает директор по бизнес-коммуникациям "МИЭЛЬ" Юрий Карамаликов, - они смотрят на свои возможности здесь и сейчас.

Девелоперы держат цены до последнего клиента

С новостройками сложнее. Первичный рынок - это когда граждане финансируют строительство своей будущей квартиры. Когда цены росли, это было выгодно - если вложиться на стадии котлована, то года через два-три, после сдачи дома в эксплуатацию, можно было наварить четыре "конца". На конъюнктуру мгновенно среагировали инвесторы. Так возник ценовой пузырь на первичном рынке. Теперь эта манипуляция опасна. Обедневший девелопер может бросить объект. И тогда дольщику прямой путь на Горбатый мост - всенародно голодать. Лопнувший пузырь может радикально обрушить цену - и "на котловане" 2008 года квартира может оказаться дороже готовой в 2010 году.

Отсюда ступор, в который впал рынок новостроек. И неясность с самым наглядным показателем положения дел - средней стоимостью метра. Какой смысл пускаться в подсчеты, если буклетная цена виртуальна? Застройщики один за другим предлагают скидки - в качестве предновогоднего бонуса или на переговорах с конкретными покупателями "на месте". Хотя большинство не признается в том, что "падает" на переговорах.

Владимир Фомин, пресс-секретарь СУ-155, сообщил, что их компания без всякого кризиса уже третий год под Новый год скидывает 1555 рублей с каждого метра. Правда, о "переговорных" скидках на пресс-конференции объявляет "Миракс групп". И на этом фоне упорство остальных еще менее понятно.

- Для меня тоже загадка - почему девелоперы не переписывают ценники, - говорит руководитель проекта "Индикаторы рынка недвижимости" Олег Репченко. - Они так легко повышали цены, а теперь стесняются опуститься хоть чуть-чуть. Скидки не афишируют, покупателям по телефону называют официальную цену. Понятно, тех она не устраивает. А до личных переговоров доходят единицы. В итоге рынок стоит.

Мэрия демпингует

Стоит - потому что покупатели ждут настоящего падения - до пределов, очерченных мэрией Москвы. Она и прежде покупала метры у застройщиков - но по рыночной цене. Теперь обещает увеличить закупки. Но по цене вдвое ниже.

Вопрос: почему бы застройщикам, готовым принять участие в демпинговых аукционах, не выбросить эти квартиры на рынок по таким же ценам? Тогда в продаже наконец-то появятся панельные новостройки (их уже года два правительство Москвы скупает "на корню"). Потребитель среагирует на сниженную цену, у строителей появятся оборотные средства.

- Это иллюзия, - возражает Юрий Карамаликов, - все равно никто покупать не будет. Станут ждать двойного, тройного падения. Знаете, чем кризис отличается от халвы? Сколько ни говори "халва", слаще не станет. Но чем больше говоришь о кризисе, тем он глубже. То, что делает правительство Москвы, играет на руку этим настроениям. Под видом помощи строителям выкручивают руки. На днях состоится аукцион, на котором Москва будет покупать квартиры в новостройках. Стартовая цена 88 тысяч. При этом два предыдущих аукциона провалились. В Петербурге девелоперы отказались участвовать в таких аукционах. Есть серьезные сомнения в том, что и в Москве по этим ценам состоится хоть одна сделка.

Не надо торопиться?

Что дальше? Большинство аналитиков сегодня стараются вообще прогнозов не делать. Сходятся на "вилке" минус 20-30% к осени 2009 года, а дальше предпочитают не заглядывать. 

Олег Репченко обещает падение на 40% и долгую стагнацию: "После снижения рынка 1998-1999 годов на возобновление темпов роста потребовалось около восьми месяцев. Даже после снижения рынка 2006-2007 годов, прежде чем начать снова расти, рынок стоял почти два месяца. Логично предположить, что в этот раз период стагнации продлится около полугода. Так что скорее всего цены на недвижимость снова начнут расти лишь после январских праздников 2010 года".

Если этот прогноз состоятелен, то вывод из него простой: покупателю - дождаться сентября, продавцу - февраля 2010 года, когда жилье окажется в большом дефиците, ведь новые стройки сегодня тоже "заморожены".

Юлия Игнатьева