Откуда взялся ипотечный кризис?

Весь западный мир давно живет в кредит: в долг покупаются автомобили, дома, бытовая техника. Хочет человек получить заем - обращается в банк, где проверяют платежеспособность заемщика, его кредитную историю и имущество, под залог которого берется кредит. Если банк доволен результатом проверки, он выдает деньги, если что-то не устраивает - отказывает.

Заемщикам кредит брать выгодно, поскольку он дает возможность пользоваться теми благами, денег на которые люди еще не заработали. Но и банкам выгодно выдавать деньги в кредит, получая таким образом проценты. Значит, чем больше денег выдаст банк в виде займов, тем больше в итоге получит прибыли.

В середине 90-х банки в Америке решили расширить свою клиентскую базу за счет тех, кому прежде кредитов не давали. Но если один заемщик имеет прекрасную кредитную историю и большую часть собственных средств на первый взнос, а другой не имеет ничего, кроме желания получить кредит (да побольше), то как быть банку? Неужели выдавать кредит на одинаковых условиях и тому и другому?

Что придумали банки. Тем заемщикам, которые прошли проверку кредитоспособности на отлично, они стали выдавать кредит по «prime rate» - первоклассной ставке (5-6 % годовых), а заемщикам, которые не входили в категорию «prime», кредиты выдавали по «subprime rate» - под значительно более высокий процент (9-11% годовых).

Для определения того, к какой категории - «prime» или «subprime» - относится заемщик, использовался индивидуальный кредитный рейтинг FICO Credit Score, рассчитанный по методике FICO (Fair Isaac Corporation). Он учитывал множество моментов: размер доходов, возраст, текущую задолженность по кредитам, кредитную историю и другие. В результате такой скоринговой оценки кредитоспособность оценивалась по шкале до 850 баллов. Рейтинг выше 620 баллов позволял заемщику получить кредит по первоклассной ставке («prime rate»), ниже 620 баллов - по «subprime rate».

Скажите, какому заемщику приятно чувствовать себя гражданином «второго сорта» и платить за пользование кредитом вдвое больше, чем платит, например, сосед? То есть от того, что банки стали выдавать кредиты заемщикам категории «subprime», число их клиентов выросло несильно.

Тогда банки стали придумывать определенные схемы кредитования. И наиболее популярной стала схема «2-28»: кредит выдавался на 30 лет таким образом, чтобы первые два года платить по чисто символической ставке: 1-2%, а оставшиеся 28 лет - по ставке «subprime». Здорово придумали? Заемщик за первые два года обживется в купленном доме, ему будет жалко с ним расставаться, и через два года банк будет получать платежи уже по ставке 10%.

Но заемщики думали иначе. Через два года, вместо того чтобы платить по повышенной ставке, заемщик шел в другой банк, рефинансировал свой кредит и опять получал возможность платить по чисто символической ставке. Хитро?

Чем рискует банк? Пока цены растут - ничем: если заемщик перестает платить, его дом переходит кредитору, причем в США банк может забрать дом недобросовестного заемщика во внесудебном порядке. Банк продает дом, получает деньги и с лихвой компенсирует свои убытки. Чем рискует заемщик? В США - только тем домом, который находится в залоге банка.

И все бы ничего, но с 2005 года Федеральная резервная система США (аналог нашего Центробанка) начала повышать учетную ставку. То есть ту ставку, по которой предоставляла кредиты коммерческим банкам. Так, например, 10 мая 2006 года ставка стала составлять 5% годовых, а 30 июня того же года - 5,25% годовых. Если учесть, что это повышение оказалось 17-м по счету, можно представить, как изменились условия финансирования банков за достаточно небольшой срок.

Берем деньги в ФРС под 5,25% годовых, а заемщикам выдаем под 2%: интересный «бизнес» получается. «Где деньги, Зин?» Неудивительно, что банки стали менять условия кредитования заемщиков, чтобы не работать в убыток. Подорожали кредиты - меньше стало заемщиков, меньше покупателей недвижимости. И многолетний рост цен на недвижимость прекратился...

Раньше в условиях роста цен заемщик мог рефинансировать кредит и под залог своего постоянно дорожающего жилья получить деньги не только для того, чтобы расплатиться с прежним банком-кредитором, но и получить наличные средства, чтобы выплачивать заем. (Заметьте: «высший пилотаж» при ипотеке - расплачиваться с банком по кредиту его же деньгами). Рост цен прекратился, а потому возможность получить дополнительную наличность под залог своего дома пропала. Часть заемщиков не смогла платить по кредиту, их жилье забрали банки. Эти дома были выставлены на продажу, в результате предложение на рынке недвижимости выросло, что привело к еще большему обвалу цен. Спрос на недвижимость заметно сократился. Стали останавливаться стройки, банкротиться фирмы, так или иначе связанные со строительством: производители кровли, окон, дверей... Безработица начала расти, а уровень жизни падать.

Казалось бы, какое нам дело до Америки? Почему их проблемы стали проблемами других стран? Почему кризис, начавшийся за океаном, перекинулся в Европу и почему он затронул нашу страну? Об этом мы поговорим в следующий раз.

Д. Овсянников