Приватизация жилья: опять обман?!

На модерации Отложенный Жилищный кодекс РФ установил четкий срок окончания приватизации: 1 марта 2010 года. После этой даты ни один гражданин не получит бесплатно в собственность жилье, находящееся у него в социальном найме. Равно как ни один гражданин не сможет «отмотать пленку» и вернуть однажды приватизированное жилье в соцнайм. Насколько это законно?

Нормы Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) уже неоднократно нарушали права граждан - это признавали даже российские законодатели. Вспомнить хотя бы то, что изначально россияне, получившие квартиры от государства после 1 марта 2005 г., не могли их приватизировать. Но почему? Чем это жилье было хуже полученного до 28 февраля 2005 года? Вопросы без ответов. Под давлением общественности это положение закона все же ликвидировали.

К счастью, похожая участь постигла норму о том, что запрещается приватизировать часть квартиры. До 2000 г. в большинстве регионов обратить в собственность комнату в коммуналке было невозможно. Но свое веское слово сказал Конституционный суд РФ, определив: «граждане, проживающие в коммунальных квартирах, не могут быть поражены в правах по отношению к гражданам, проживающим в отдельных квартирах».

И это положение ключевое: фактически приватизация в целом ставит в неравные условия, во-первых, разные категории граждан, во-вторых, тех, кто приватизирует квартиру в разное время. Хотя ст. 19 Конституции РФ гарантирует всем гражданам равенство перед законом.

Провокация убийства

Само введение в действие ЖК РФ в том виде, в каком он был принят, нарушает принцип равенства. Дело в том, что приватизация жилья населением начиналась, когда еще действовал старый ЖК РСФСР. Он разрешал и разделение лицевых счетов, и родственные обмены, и многое другое, что проклинаемый многими жителями ЖК РФ запрещает. Получается, кто не успел - тот опоздал? Так бывает на рынке, но не в законотворческой деятельности! Конституция запрещает применение законов, ухудшающих положение граждан.

И все же ЖК РФ действует - хотя в нем нет десятка-другого нужных норм. Самая острая проблема - отсутствие положения о том, что можно приватизировать жилье, не испрашивая согласия одного из нанимателей. Квартиру можно получить в собственность, только если все ее обитатели согласны на это. Бывший муж или жена, зарегистрированные в квартире; давным-давно сгинувший дядя или просто вредная тетя, не дающая согласия на приватизацию из желания насолить родственничкам, - все они могут наотрез отказаться от приватизации без объяснения причин. Вредную тетю кому-то будет легче пристрелить, чем доказывать, что она по нынешнему ЖК не имеет права портить жизнь окружающим. Потому как именно по ЖК она право имеет. А другие жители квартиры из-за нее не могут получить тот редкий дорогостоящий подарок, который преподносит им государство.

В советские времена проблема разрешалась если не быстро, то, по крайней мере, бескровно. Тете можно было выделить отдельный лицевой счет, с ней можно было разделить или разменять квартиру. В конце концов, тетю можно было «обменять» на ее более сговорчивого племянника путем родственного обмена. Но ЖК РФ не предусматривает ни одну из этих возможностей.

Заточенные в соцквартире

Разделение лицевых счетов - самый простой способ решить проблему «несговорчивых соседей». Квартира фактически превращается в коммуналку, каждая из семей в которой распоряжается своими квадратными метрами самостоятельно. Разделение лицевых счетов позволило бы множеству людей приватизировать хотя бы часть жилья, которое потом можно продать, немного доплатить, улучшить жилищные условия - независимо от воли других людей. Норму о превращении квартиры в коммуналку можно было бы вернуть, даже лишив граждан права потом вставать в очередь за жильем. Потому что сегодня из-за ее отсутствия люди вынуждены годами платить коммунальные платежи за недобросовестных родственников, которые отказываются это делать: счет-то общий! А потом (если дойдут руки, хватит времени, денег и сил) требовать от них уплаченные средства через суд.

Более того! По ЖК нельзя даже определить порядок пользования квартирой, переданной жителям по договору социального найма. Другими словами, граждане не имеют права обратиться в суд (!), который постановил бы, что, к примеру, жене с дочкой отходит комната побольше, а мужу - поменьше. В муниципальной квартире прав тот, кто физически сильнее. А престарелые родители, нелюбимые жены, дети, слабые и больные люди становятся группой риска при любых неблагоприятных отношениях в семье.

Что самое ужасное, люди оказываются навеки заточенными в «социальной» квартире, поскольку обмен и разъезд с проб­лемным родственником крайне затруднен. Так, по ЖК от вредной тети нельзя откупиться, предоставив ей в собственность лучшую по параметрам жилплощадь где-нибудь на другом конце города. Размен одной неприватизированной квартиры на две устраивающие всех неприватизированные - это вариант из области фантастики. Его практически невозможно найти. Размен по решению суда - тоже утопия. Ведь суд длится годами, а контрагенты ждать не будут.

Другая ситуация. Жена с мужем хотят жить в одной квартире, а родителям отдать другую. Все согласны. Кроме ЖК. Если одна из этих площадей не приватизирована, не спасут даже родственные узы. Закон во всех случаях запрещает обмен неприватизированной квартиры на приватизированную - и точка.

Койко-место в собственности

Еще одна серьезнейшая недоработка ЖК, которая ставит граждан в неравные условия, - нормы, касающиеся приватизации жилья в общежитиях. То есть формально в общежитии можно приватизировать и комнату, и часть комнаты, и даже койко-место. Но механизмы, позволяющие это сделать, в законе не прописаны. Поэтому каждый житель общежития, решившийся на приватизацию, сталкивается с активным противодействием местных властей и собственников зданий. Требуя реализации своих прав, жители общежитий дошли даже до Европейского суда!

Но фактически получить койко-место в собственность без лишних нервов по-прежнему невозможно. В последних числах октября правозащитники из Перми, Екатеринбурга, Ижевска, Нижнего Новгорода, Тольятти, Челябинска и Свердловска объединились, чтобы помочь горожанам приватизировать жилье в общежитии. При том, что приватизация в целом длится более 10 лет, в Перми первую комнату в общежитии приватизировали всего два года назад! Причем как приватизировали? Путем многолетнего судебного разбирательства в разных инстанциях!

Каждой семье - отдельную квартиру?

О чем же думали депутаты Госдумы, когда принимали ЖК без огромного количества необходимых норм? Как признаются сами законодатели, их меньше всего волновали проблемы людей. Избранников больше заботили абстрактные понятия вроде «государственной жилищной политики». «Раздел лицевых счетов означает превращение квартиры в коммуналку, что противоречит государственной жилищной политике. В частности, идее о постепенном сокращении проживания граждан в коммунальных квартирах, - сказал в интервью «АН» председатель Комитета Госдумы РФ по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Павел Крашенинников. - Кроме того, в случае внесения данного изменения может возрасти число случаев намеренного ухудшения гражданами жилищных условий».

Так, глядишь, и реализуем мы наконец коммунистический лозунг «Каждой семье - отдельную квартиру».

Только будет ли счастлива семья, члены которой, запертые в неликвидных квадратных метрах, готовы перегрызть друг другу горло? Зато можно рапортовать о том, что в стране больше нет очереди за жильем!

Павлу Крашенинникову вторит первый замруководителя Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы Николай Федосеев: «Нигде нет такого объема жилья в частной собственности, как теперь в России. Если в начале 90-х приватизация была необходима, то теперь она - зло. Потому что через год-два после предоставления нуждающимся в улучшении жилищных условий квартира оказывалась на рынке. И сколько бы мы ни строили социального жилья, нам всегда будет недостаточно».

Другими словами, ни государству, ни субъектам Федерации не выгодно, чтобы все жилье, даваемое в соцнаем, приватизировалось. Это опустошает фонды государственного и муниципального жилья. Однако, по сути, фонды так или иначе будут полны лишь формально! Потому что, до тех пор пока в «социальной» квартире живет добропорядочное семейство, с которым заключен договор, государство не может воспользоваться этим жильем (например, выселить одних людей и заселить других).

Но и наниматели не могут распорядиться квартирой (например, продать ее). Впрочем, практика советских времен (когда почти все жилье было в соцнайме) показывает, что жилье все-таки оказывалось на рынке. И сегодня работают те же старые советские схемы: фиктивные браки, прописка за деньги... Все эти «операции» околозаконны. ЖК РФ просто не оставляет нанимателям выбора и заставляет соглашаться на серые схемы, поскольку по закону владение и распоряжение «социальной» квартирой невозможны!

«В Жилищном кодексе законодатель перестарался, защищая интересы государства. Причем государство в свою очередь пытается охранять лишь ведомственные интересы структур, которые курируют жилье, - подводит итог зав. кафедрой правового обеспечения управленческой деятельности МГИМО, доктор юридических наук Юрий Краснов. - Причем часто это интересы не «большого» государства, а, что называется, «обслуживающего персонала»: административных структур, компаний ЖКХ, служб водоканала, энергетиков, милиции».

Бардак в законе

Приватизация при всей внешней упорядоченности процесса (более десятка только федеральных актов касаются ее в той или иной степени) на деле проходит в условиях страшного бардака. Кто-то успел приватизировать жилье по выгодным условиям еще при ЖК РСФСР, кто-то только «облизывается» на собственность - потому что законодатель «забыл» упомянуть его в нормативных актах. Кто-то годами бьется в судах за реализацию своего законного права. У множества людей вообще опускаются руки: если начать судебные разбирательства прямо сейчас, то до окончания сроков приватизации, учитывая темпы российского судопроизводства, решение все равно не будет принято. И обратить жилье в собственность не удастся. Сроки приватизации необходимо продлить, и условия приватизации нужно уравнять для всех. Иначе 1 марта 2010 г. станет днем массового нарушения прав россиян.

20% выжидают

Своим правом приватизировать жилье еще не воспользовались 20% граждан. При этом количество людей, желающих обзавестись собственностью за государственный счет, растет год от года. Так, в Казани количество зарегистрированных сделок с имуществом (львиную долю среди которых составляют именно приватизационные сделки) за последние 9 месяцев увеличилось по сравнению с аналогичными месяцами 2007 г. почти на 80%! Во всей Республике Татарстан рост пусть и менее впечатляющий, но тоже солидный: 43,9%. В Новосибирской области Управление Федеральной регистрационной службы за первый квартал нынешнего года зафиксировало рост количества «приватизационных» обращений на 20%.

Как показывает практика, такой рост количества обращений - далеко не предел. Перед первым сроком окончания приватизации в регистрационных службах вообще случился коллапс. Подобных очередей не было с советских времен! Люди круглосуточно дежурили у дверей, предприимчивая молодежь торговала местами в очереди. Регистрационная служба физически не могла справиться с таким количеством заявок на приватизацию. Это значит - множество людей по-прежнему откладывают приватизацию в долгий ящик. Но в последний момент они непременно обратятся в регистрирующие органы - и очередного коллапса не избежать! Есть вероятность, что далеко не все желающие (даже из числа тех, кому законодательство сегодня дает право на приватизацию) успеют ее провести.

Продлевать ли сроки обращения квартир в собственность?

Юрий ЛУЖКОВ, мэр Москвы:

- Зачем устанавливать срок приватизации? Я думаю, это неразумное решение государственных органов. Пусть все идет спокойно. Ограничение на приватизацию уже наложено ЖК как ограничение в виде одной приватизированной жилплощади. И никаких дополнительных сроков устанавливать не нужно. Тех, кто имеет право быть собственником, больше не станет - равно как и на увеличении темпов строительства окончание срока всеобщей приватизации никак не скажется. Значит, нет никакого смысла ограничивать эти сроки временными рамками.

Павел КРАШЕНИННИКОВ, председатель Комитета Госдумы РФ по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству:

- В Конституции закреплено право граждан на жилье. Гарантия этого права - обязанность государства предоставлять малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, данное жилье бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов. В то же время право на приватизацию жилья (то есть бесплатное получение жилья в собственность) конституционно не провозглашено. Эту позицию уже подтвердил Конституционный суд РФ. Он дополнительно обозначил, что срок приватизации не обязательно должен быть бесконечным и установить момент его окончания следует государству.

Юрий КРАСНОВ, зав. кафедрой правового обеспечения управленческой деятельности МГИМО, доктор юридических наук:

- Это великое всенародное надувательство - приватизация - выявила еще не все свои подводные камни! Меня больше волнует не то, что заканчивается приватизация. А то, что истекают сроки деприватизации (граждане лишаются права перевести квартиру из собственности в соцнайм. - Прим. ред.). В обозримом будущем, вероятнее всего, у большинства людей возникнет желание именно деприватизировать квартиру. Например, когда станет широко известно, что колоссальные расходы на капремонт зданий лягут на плечи собственников.

Дмитрий КОЗАК, будучи в должности министра регионального развития, заявил:

- Сроки бесплатной приватизации жилья в России совершенно точно продлены не будут. Она завершится в 2010 году. Бесплатная приватизация социального жилья лишает муниципальные образования какого бы то ни было стимула вообще строить и предоставлять его. Надо остановиться, иначе мы никогда не решим проблему обеспечения очередников жильем.

P.S. Новый министр регионального развития Виктор БАСАРГИН, назначенный в октябре нынешнего года, пока в тему приватизации жилищного фонда «не вошел». И о сроках окончания приватизации не высказался.

Ольга Бухаркова